Существенные условия составления договора купли-продажи земельного участка
Похожие статьи
Договор ренты и договор пожизненного содержания с иждивением
Кредитные и ипотечные каникулы в связи с эпидемией коронавируса
Условия, признаваемые существенными
Условия, которые находят отражение в договоре, можно разделить на три основные группы. Наиболее важная из них содержит так называемые существенные условия.
Мнение сторон договора должно быть единогласным по каждому из его пунктов.
Во-первых, в соглашении должны быть отражены все характеристики объекта, подлежащего продаже. Описание продаваемого участка земли должно однозначно позволять провести процедуру его идентификации. Это необходимо для недопущения продажи одного и того же надела нескольким лицам. По передаваемому объекту должна быть отражена следующая информация:
- Адрес местонахождения;
- Размер участка, отметки его границ и точек для однозначного определения объекта на местности;
- Кадастровый номер участка;
- Вид, по которому разрешено пользование земельным участком (к примеру, сельскохозяйственное назначение);
- Отражение правоустанавливающих документов продавца на передаваемый покупателю объект.
Во-вторых, в договоре должна быть отражена конкретная цена совершаемой сделки. Этот показатель должен иметь четкое стоимостное выражение. Для определения цены продажи можно воспользоваться несколькими способами:
- Хозяин участка может назначить покупную стоимость самостоятельно, исходя из анализа рынка. Также он может руководствоваться показателями цены по предыдущим сделкам, проведенными в регионе нахождения надела;
- Основой для определения стоимости может стать ставка налога. Тогда будет принята во внимание кадастровая стоимость продаваемого объекта;
- На окончательный уровень цены земельного участка может повлиять проведение по нему торгов. В этом случае первоначально отраженный показатель может повысится;
- Финальную цену может обозначить в своем отчете специально нанятый оценщик.
Быть собственником земельного участка – это значит иметь право распоряжаться им по своему усмотрению. Владелец земли может совершать в отношении своего владения юридические сделки с переходом права собственности к другому лицу.
Договор купли-продажи участка
Договор купли-продажи земельного участка – это документ, согласно которому права на пользование, владение и распоряжение переходят от продавца к покупателю. Последний, в свою очередь, обязуется выплатить продавцу определенную денежную сумму, то есть цену данной недвижимости.
Договор должен полностью соответствовать требованиям законодательства, выраженным в правовых актах Гражданского кодекса:
- Согласно 554 статье Гражданского кодекса, в договоре должны содержаться точные характеристики объекта продажи. Отсутствие таковых является существенным основанием для признания документа недействительным.
- 421 статья ГК РФ говорит о том, что принуждение к подписанию договора исключено. Каждая из сторон сделки должна руководствоваться исключительно собственной волей.
- Договор нельзя считать заключенным до момента, пока продавец и покупатель не придут к единому мнению по каждому существенному пункту (ст. 432 ГК РФ).
- Нельзя заключить сделку по договору, в котором отсутствует информация о цене участка (ст. 555 ГК РФ).
- В случае долевого владения недвижимостью, до каждого из совладельцев должна быть донесена информация о продаже одной из долей. Если кто-либо из них посчитает нужным приобрести данную долю, он будет иметь на это преимущественное право. (ст. 250 ГК РФ).
- В 460 статье ГК РФ зафиксирована обязанность продавца перед продажей какого-либо товара, избавить его от обременения третьими лицами.
Права и обязанности сторон
В частности, главной обязанностью продавца является передача второй стороне сделки земельного участка в установленные сроки и в надлежащем виде.
Основная обязанность покупателя — принять этот участок и оплатить его в установленном договором порядке.
Ограничения и обременения, которые есть на участке
При их наличии собственник обязательно должен предупредить о них покупателя, в противном случае договор может быть признан недействительным.
Примером таких обременений и ограничений может быть:
В случае отсутствия каких-либо ограничений или обременений это также указывается в документе.
Если же они присутствуют, но продавец не сообщил об этом, в дальнейшем это может стать основанием для признания сделки недействительной.
к содержанию ↑Дополнительные
Порядок изменения или расторжения договора
В частности, здесь может быть установлена возможность прекращения сделки по обоюдному согласию, а также приведены основания для ее расторжения по инициативе одной из сторон.
Право продавца выкупить земельный участок обратно по своему желанию
В частности, такое положение может быть внесено, когда продается участок, купленный в ипотеку и находящийся в залоге.При этом в случае ненадлежащего выполнения покупателем своих обязанностей по уплате кредита права на участок переходят обратно к продавцу.
Такой механизм, выгодный в основном для банков, является незаконным, а включение подобного условия в договор не допускается.
После совершения сделки права собственности и ответственность перед банком полностью переходит к покупателю, продавец же больше не имеет к нему никакого отношения.
к содержанию ↑Ограничения по дальнейшему распоряжению землей покупателем
В частности, запрет на сдачу ее в аренду, предоставление в качестве залога или продажу третьим лицам. Такое условие также является незаконным, поскольку с приобретением прав собственности на участок новый владелец имеет право распоряжаться ею по своему усмотрению, в том числе и отчуждать или обременять любыми законными способами.
Не знаете, как правильно составить договор дарения земельного участка? В нашей статье есть вся нужная вам информация.
Полная инструкция по процедуре купли-продажи дачного участка описан здесь.
к содержанию ↑Ограничение ответственности продавца в случае предъявления на участок прав со стороны третьих лиц
признано незаконным.Кроме этого, основанием для признания договора недействительным является несоблюдение его письменной формы, а также отказ от процедуры государственной регистрации в Росреестре.
Хотя регистрация самого договора уже не является обязательной, для перехода прав собственности эта процедура не отменялась.
Таким образом, условия договора купли-продажи состоят из нескольких групп: существенных, обязательных и дополнительных.
Однако в случае их противоречия законодательным требованиям они будут признаны недействительными.
Оформление договора купли-продажи предусматривает необходимость в соблюдении целого ряда особенностей, предусмотренных действующим законодательством.
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.
В связи с этим важно знать все обязательные существенные условия договора купли-продажи земельного участка, которые должны указываться в таком соглашении в 2020 году.
к содержанию ↑Регулирование согласно закону
Действующее законодательство не устанавливает какой-либо строгой формы. В соответствии с которой должна осуществляться процедура оформления договора купли-продажи земельных участков, но при этом различные нормативные акты устанавливают четкий перечень существенных условий, при отсутствии которых договор будет считаться незаключенным.
В частности, эти условия прописаны в статье 432 Гражданского кодекса.
Гражданское законодательство не устанавливает точного определения понятия земельного участка, в связи с чем нужно принимать во внимание те нормы, которые прописаны в земельном законодательстве. В данном случае речь идет не только о том, как соотносить нормы каждой из отраслей, но еще и о том, что нужно основываться на нормах земельного законодательства для корректного правопонимания.
Земельный участок, выступающий в качестве поверхности земли в соответствии со статьей 6 Земельного кодекса, в первую очередь, характеризуется определенной площадью, но на самом деле этого определения недостаточно, если не будут указываться какие-то другие признаки.
Преамбула и предмет споров
В преамбуле соглашения указывается наименование каждой из сторон, то есть тех лиц, которые выступают в роли продавца и покупателя, а также перечень лиц, уполномоченных представлять интересы их в процессе оформления договора. Действующее законодательство не устанавливает каких-либо жестких правил, касающихся того, что именно нужно делать сторонам договора купли-продажи для корректного оформления сделки.
В качестве продавца при оформлении такого договора может выступать не только владелец земельного участка, но и то лицо, которое только в будущем приобретет право собственности на территорию.
Указанное обстоятельство, конечно, приведет в конечном итоге к появлению дополнительных рисков со стороны покупателя и это нужно принимать во внимание. Если у продавца на данный момент уже есть право собственности на какой-либо земельный участок, то в процессе оформления договора для того, чтобы минимизировать риски, покупателю будет целесообразно запросить у контрагента различную документацию, которой подтверждается право собственности указанного лица.
Учитывая, что земельные участки отличаются особой ценностью, при продаже или покупки их будет целесообразным ознакомиться с учредительной документацией контрагента, если в качестве такового будет выступать юридическое лицо.
Отдельно нужно определить условия о претензионном порядке решения каких-либо конфликтных ситуаций. В договоре подробно должен описываться порядок, условия и сроки рассмотрения поступающих претензий.
Образец договора купли-продажи земельного участка:
Читайте далее, как часто меняется кадастровая стоимость земельного участка.
к содержанию ↑Требования к содержанию
В процессе оформления договора стороны должны быть полностью уверены в том, что корректно вносят всю необходимую информацию.
Ключевыми условиями, которые должны присутствовать в оформленном соглашении, являются предмет договора, а также стоимость территории. При этом граждане должны перечислить все необходимые параметры, которыми недвижимость можно будет идентифицировать.
Следующая
