Статья 621. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок

Запрет на возобновление договора аренды

Арендодателю, который передает в аренду имущество, пользующееся спросом, может быть удобно исключить возможность возобновления договора аренды в соответствии с п. 2 ст.

621 ГК РФ. Прекращение договора по истечении срока его действия позволяет арендодателю начать с тем же арендатором переговоры о согласовании новых условий договора, в том числе условия о цене.

При возобновлении же договор является продленным на тех же условиях, а изменение цены возможно только при определенных условиях.

Суды в основном допускают возможность согласования в договоре запрета на возобновление договора на неопределенный срок. В то же время есть судебный акт, в котором суд указал на императивность нормы ст. 621 ГК РФ и отсутствие возможности установить в договоре условие о запрете на его возобновление.

“По истечении срока действия договора настоящий договор не подлежит возобновлению на неопределенный срок”.

Вопрос о том, подлежит ли возобновлению договор, содержащий условие о прекращении его действия по истечении срока, решается по-разному. Одни суды указывают, что положение п.

2 ст. 621 ГК РФ носит императивный характер и не может быть изменено соглашением сторон.

Следовательно, при отсутствии возражений арендодателя против того, что арендатор продолжает пользоваться имуществом, договор считается возобновленным на неопределенный срок. Другие считают, что названная норма диспозитивна.

В связи с этим условие, согласно которому договор аренды прекращается с окончанием срока его действия, препятствует возобновлению договора.

Согласно п. 2 ст.

621 ГК РФ возобновление договора возможно только при отсутствии возражений со стороны арендодателя. Представляется, что возражения могут быть выражены арендодателем не только по окончании срока действия договора, но и при его заключении путем согласования соответствующего условия.

Есть вероятность, что при наличии в договоре такого условия суды будут рассматривать его как предусмотренное п. 2 ст.

621 ГК РФ препятствие для возобновления договора. Для согласования условия рекомендуется указать на прекращение договора по истечении срока его действия и наличие возражений арендодателя в соответствии с названной нормой.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
“Договор прекращается по истечении срока его действия. Арендодатель на основании п. 2 ст. 621 ГК РФ возражает против того, чтобы арендатор продолжал пользоваться имуществом после окончания срока его действия без заключения нового договора”.
к содержанию ↑

Продление (пролонгация) договора аренды на новый срок

Если стороны хотят сразу определить свои отношения на будущий период, в договор можно включить условие о его продлении (пролонгации) на новый срок.

Условие, согласно которому договор продлевается на тот же срок и на тех же условиях, не означает, что после продления он считается заключенным на неопределенный срок. Ни одна из сторон при наличии такого условия не сможет отказаться от договора на основании абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ.

Если стороны предусмотрят, что договор продлевается на определенный срок, и не укажут количество раз, на которое возможна пролонгация, продление договора будет считаться однократным, после чего он может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке п. 2 ст. 621 ГК РФ.

“По истечении срока действия договора, если ни одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продленным на шесть месяцев”.

В договоре рекомендуется установить, что условием его продления является отсутствие возражений обеих сторон по поводу дальнейшего продолжения договорных отношений, и определить период до истечения срока действия договора, в течение которого такие возражения могут быть направлены.

“Настоящий договор вступает в силу с 01.02.20__ и действует до 31.12.20__. Если за месяц до истечения срока действия договора стороны не представили возражений, он считается продленным на следующий календарный год на тех же условиях”.

Если условие о продлении (пролонгации) договора не согласовано

В этом случае арендатор не сможет пользоваться имуществом по истечении срока действия договора, если арендодатель возражает против продления арендных отношений (ст. 621 ГК РФ).
к содержанию ↑

Рухнувшие соглашения

Летом 2015 года ООО «Медицинские технологии и инновации» передало обществу «Димедиком» медоборудование в безвозмездное пользование до 31 декабря 2017 года. В договоре стороны прописали неустойку, если контрагент с опозданием вернет имущество. Ее размер составлял 0,1% в день от стоимости невозвращенных аппаратов.

«Димедиком» продолжал держать у себя оборудование после даты, прописанной в соглашении, и вернул его только летом 2018 года – сразу после того, как об этом попросило общество «Медицинские технологии и инновации». Кроме того, собственник активов потребовал перечислить ему 1,9 млн руб.

неустойки за просрочку возврата имущества. Контрагент платить отказался, посчитав, что договор после 31 декабря 2017 года стал считаться продленным на неопределенный срок (п.

2 ст. 621 ГК).

к содержанию ↑

Неправильное применение нормы

«Димедиком» не согласился с таким выводом и обжаловал его в Верховном суде. В своей жалобе заявитель настаивал, что договор возобновился на неопределенный срок, а неустойку взыскали неправомерно в противоречие действующему законодательству.

То, что в соглашении не указан конкретный срок действия документа, еще не значит, что его нельзя продлевать, указывал в письменных доводах ответчик. То же самое касается и условия о неустойке, утверждал заявитель жалобы: этот пункт обеспечивал исполнение обязательства по возврату имущества.

На заседание в ВС пришли только представители компании «Димедиком». Юрист Евгений Деменский подчеркивал: после 31 декабря 2017 года их контрагент не возражал, что ссудополучатель продолжает пользоваться оборудованием. Нам это даже подтвердили в письме, утверждал он.

Деменский отмечал, что п. 2 ст. 621 ГК нельзя считать диспозитивным и не учитывать в спорной ситуации. Обратился юрист и к квалификации неустойки, потому что та по своей природе может быть мерой ответственности или средством обеспечения обязательства. Но в рассматриваемом случае присужденные деньги не являются ни тем ни другим, отметил он.

По его словам, ни одна инстанция не учла и довод о недобросовестности контрагента: «Правоотношения у сторон сохранялись, а ссудодатель своим поведением демонстрировал, что его все устраивает».

Выслушав все доводы сторон, тройка судей ВС под председательством Галины Поповой удалилась в совещательную комнату и спустя четверть часа огласила резолютивную часть решения: акты нижестоящих судов отменить, а дело направить на новое рассмотрение обратно в АСГМ.

к содержанию ↑

Эксперты «Право.ru»: «Просрочки не было»

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Участники гражданского оборота стремятся исключить в договорах аренды правило из п. 2 ст. 621 ГК, говорит Милованов. По его словам, делают это по-разному и устанавливают те или иные условия:

– окончание срока действия договора аренды влечет его прекращение;

– договор можно продлить, только если стороны достигнут соглашения о его продлении.

В большинстве случаев суды указывают, что подобные положения мешают возобновить договор на неопределенный срок, отмечает юрист. При отсутствии в документе подобных условий арендодателю нужно сообщить своему контрагенту о прекращении их сотрудничества. Иначе соглашение будет считаться продленным на неопределенный срок, предупреждает Милованов.

В рассматриваемом случае договор был пролонгирован на неопределённый срок. Ссудодатель направил письмо о возврате имущества, то есть отказался от договора через полгода после этого. Ссудополучатель вернул в указанный в письме срок и просрочки не допустил.

Айнур Ялилов, партнер Шаймарданов, Ялилов и Сабитов Шаймарданов, Ялилов и Сабитов Региональный рейтинг группа Уголовное право группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство ×

Учитывая эту логику, само по себе условие о сроке пользования имуществом недостаточно для того, чтобы исключить возобновление договора по истечении этого срока, уверяет Волков: «Волеизъявление должно быть более определенным».

1. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

2. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

к содержанию ↑

Судебная практика по статье 621 ГК РФ

При рассмотрении настоящего спора суды руководствовались статьями 395, 421, 424, 606, 614, 621, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 «О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств», исходили из условий договоров аренды от 10.09.2015 N 333, 334, 335, 336, 337. Оценив с соблюдением положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в материалах дела доказательства, суды удовлетворили требования общества.

Департаментом имущественных отношений 25.09.2015 в адрес индивидуального предпринимателя направлены уведомления о прекращении с 26.12.2015 договоров аренды земельных участков в соответствии со статьями 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации. Стороны подписали соглашение о расторжении указанных договоров с 01.11.2015.

Предприниматель (владелец) и Администрация (уполномоченный орган) 02.11.2015 заключили договоры N Д-32/2015, Д-33/2015, Д-34/2015 на размещение НТО согласно схеме размещения НТО на территории Центрального административного округа города Омска, утвержденной постановлениями Администрации города Омска от 22.11.2011 N 1556-п и от 04.08.2014 N 1041-п.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 330, 610, 611, 614, 621, 622, 655 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», приняв во внимание имеющееся в деле постановление об отказе в возбуждении уголовного дела, которым, помимо прочего, установлено, что с июля 2016 года помещение по адресу: г. Москва, Рязановский с.о., пос.

Знамя Октября, д. 31, стр.

4 занимается индивидуальным предпринимателем Рыбак Т.С., пришли к выводу, что в спорный период арендуемые помещения выбыли из владения ответчика и отказали в иске.

Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь положениями статей 410, 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции», разъяснениями, приведенными в пункте 38 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», исходил из того, что размер платы за имущество, используемое Компанией в спорный период, подлежит исчислению исходя из условий договора аренды от 01.08.2014, а также наличия оснований для прекращения обязательства Компании в части путем проведения зачета.

По мнению заявителя, взаимосвязанные положения пункта 1 статьи 47 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 621 и статьи 699 ГК Российской Федерации не соответствуют статьям 1 (часть 1), 2, 7 (часть 1), 13 (части 1 и 4), 15 (часть 4), 17 (часть 1), 19 (часть 1), 28, 34 (часть 1), 35 (части 1 и 2) и 55 (часть 3) Конституции Российской Федерации в той мере, в какой в истолковании правоприменительной практикой они допускают наличие у органа публичной власти права в любое время отказаться от договора безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенного с религиозной организацией.

Принимая обжалуемые судебные акты, суды, руководствуясь положениями статей 309, 310, 330, 421, 431, 606, 610, 621, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, установив, что ответчик в отсутствие правовых оснований продолжает пользование оборудованием, а условия договора аренды предусматривают наложение штрафных санкций за просрочку возврата оборудования, признали иск обоснованным.

Если стороны заключили арендное соглашение на определенный срок, то есть указали конкретную дату окончания правоотношений, то по наступлении указанного срока нужно решить – продлевать аренду или нет.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Также требуется разрешить вопрос – нужно ли заключать дополнительное соглашение и нужно ли его регистрировать в Росреестре? Обо всех нюансах процедуры пролонгации арендного договора поговорим далее.

к содержанию ↑

Что это такое

Под пролонгацией арендного контракта подразумевается процедура продления договора аренды после истечения срока его действия.

К примеру, контрагенты заключили соглашение сроком на 6 месяцев. По прошествии указанного срока они не имеют взаимных претензий, и решают продолжить сотрудничество.

И тут возникает резонный вопрос, что делать – заключать доп. соглашение о продлении, или же новый договор аренды?

Сначала рассмотрим, что говорит закон по этому поводу, а после – как оформить сделку по пролонгации.

к содержанию ↑

Что говорит закон

На основании ч. 1 ст. 610 ГК РФ (далее – Кодекс), договор аренды, по общему правилу, является срочным – то есть заключается на определенный в самом соглашении срок.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Срок можно установить любой – хоть 1, хоть 6 месяцев, хоть 5 лет. Главное, чтобы законом не были установлены предельно максимальные сроки аренды для отдельных видов имущества (ч. 3 ст. 610 Кодекса).

В таком случае, если стороны укажут срок, превышающий максимально допустимый, будет считаться, что контракт заключен на максимально допустимый законом срок.

Кроме этого, ч. 2 ст. 610 Кодекса регламентирует, что в договоре может и отсутствовать положение о сроке аренды.

В таком случае, считается, что аренда бессрочная, то есть действует до момента изъявления одной из сторон желания расторгнуть контракт (при условии предварительного уведомления другой стороны как минимум за 3 месяца).

Таким образом, продлевать имеет смысл только срочный договор – то есть в котором четко прописан срок действия. Если аренда бессрочная, смысла в пролонгации нет, так как контракт и так будет действовать неограниченное время.

к содержанию ↑

Как продлить

Так, согласно положениям Главы 29, изменение может производиться:

  • по обоюдному согласию сторон путем заключения дополнительного соглашения;
  • по решению суда в случае существенного нарушения контракта одной из сторон.

Однако, помимо общих положений, ст. 621 Кодекса выделяет отдельные нормы в отношении возобновления договора.

Так, согласно ч. 1 вышеуказанной статьи, арендатор, в течении времени аренды добросовестно выполнявший свои обязательства, имеет первостепенное право на заключение арендного контракта с прежним арендодателем на следующий срок.

При этом арендатор обязан оповестить арендодателя о таком желании в срок, который прописан в договоре, а если такой срок отсутствует – то в разумный срок.

Ч. 2 этой же статьи устанавливает расширенное правило. Если арендатор по истечении срока аренды продолжает пользоваться имуществом, а арендодатель не высказывает своих возражений на этот счет, контракт считается продленным на тех же условиях и на неопределенное время.

Итак, изменить срок у срочного арендного соглашения можно двумя основными путями:

  • или же вообще не предпринимать никаких действий (если арендодатель не возражает), просто продолжая пользоваться имуществом (ч. 2 ст. 621 Кодекса).

Если в договоре содержится пункт, противоречащий правилам ч. 2 ст. 621, такое соглашение признается как ничтожное, так как норма указанной статьи императивная и не подлежит изменению условиями соглашения сторон (см. комментарий к ст. 621 Кодекса).

к содержанию ↑

На 11 месяцев

Договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, как и на любой другой срок менее 1 года, может быть:

  • в устной форме, если и арендатор, и арендодатель – граждане, не осуществляющие предпринимательскую деятельность и не зарегистрированные в качестве юридического лица;
  • не зарегистрирован в Росреестре, так как госрегистрации подлежат контракты со сроком действия более 1 года.

В таких ситуациях возникает вопрос – как быть с госрегистрацией продленных договоров, которые изначально не требовали госрегистрации? Разъяснения по таким вопросам привел ВАС РФ в своем Информационном Письме № 59 от 16.02.2001 года “Обзор практики разрешения споров…” (далее – Письмо № 59).

В Разделе 10 настоящего нормативного акта содержится объяснение:

  • если в договоре сторон содержится условие об автоматической пролонгации срока не более, чем на 1 год, такой пролонгированный договор не подлежит госрегистрации;
  • если же в договоре есть условие о продлении на срок более 1 года, договор подлежит госрегистрации;
  • если стороны вообще не указали в договоре условия о продлении, и решили воспользоваться правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, документ не нужно регистрировать, так как арендный контракт, возобновленный на неопределенное время, госрегистрации не подлежит (Раздел 11 Письма № 59).
к содержанию ↑

На неопределенный срок

Госрегистрации подлежат только договоры, заключенные на срок более 1 года. В остальных случаях обращаться в Регпалату нет необходимости.

Также и в случае продления на неопределенный срок – вне зависимости от того, заключат ли стороны дополнительное соглашение, либо же воспользуются правом, предоставленным ч. 2 ст. 621 Кодекса, договор не нужно регистрировать, если изначально он был заключен на срок менее 1 года.

Если продлевается договор сроком более 1 года, то, снова-таки, неважно, будет ли заключено доп. соглашение с условием о продлении на неопределенный срок, или стороны воспользуются автоматическим правом продления на неопределенный срок, договор будет подлежать госрегистрации (Раздел 11 Письма № 59).

Итак, основной вывод выглядит следующим образом – неважно, на какой срок продлевается договор – важно, на какой срок он был заключен изначально. Именно из этого начального срока и нужно исходить, решая вопрос о необходимости проведения регистрации сделки.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в одностороннем порядке рассматривается на этой странице.

к содержанию ↑

Возможна ли автоматическая пролонгация

Да, автоматическая пролонгация возможна на основании положений, предусмотренных ч. 2 ст. 621 Кодекса.

Чтобы автопролонгация возымела свое действие, необходимо одновременное соблюдение нижеследующих условий:

  • арендатор пользуется имуществом после того, как время договора подошло к концу;
  • арендодатель не имеет претензий и не возражает против того, чтобы арендатор продолжал арендовать помещение.
Норма указанной статьи является императивной, то есть пункт договора, свидетельствующий об ограничении права арендатора продолжать пользоваться имуществом, если арендодатель не выступает против этого, ничтожен.

Таким образом, вывод единственный – в договоре не может содержаться условия, запрещающего автоматическую пролонгацию договора (см., в том числе, комментарий к ст. 621 Кодекса).

Автор статьи
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Следующая
Образцы документовБрачный Договор Образец 2020 Заполненный С Именами

Добавить комментарий

Adblock
detector