Составление, заключение и расторжение предварительного договора купли-продажи квартиры: его риски и гарантии

Зачем заключается?

Это соглашение имеет еще одно название, представленное в виде аббревиатуры – ПДКП. В нем прописывается, какая сумма должна быть уплачена. Реальной сделки не происходит, но за покупателей резервируется помещение, а сама квартира снимается с торгов в его пользу.

Причин, по которым нельзя заключить основной договор, может быть несколько. К ним можно отнести:

  • Отсутствие средств или документов. Обычно, средств для совершения сделки может не быть у покупателя, который, например, ждет, когда его запрос на кредит удовлетворить банк. Документов может не быть у продавца, которому нужно время на полную комплектацию пакета.
  • Если в квартире проживает не один собственник, а несколько, причем один из них претендует на долю и является не достигшим 18 лет, то процесс одобрения органов опеки займет значительное время.
Обращайте внимание на грамотное составление договора. В случае, когда одна из сторон уклоняется от основных условий, фигурирующих в соглашении, другая сторона имеет право предъявить ПДКП в суде для решения разногласий.

Правильное указание сроков и условий исполнения сделки укрепит ваши отношения с продавцом (покупателем) в рамках чистоты юридического процесса.

Документ имеет собственные рамки существования. Он входит в силу, когда стороны поставили подписи и согласовали все пункты.

С этого момента, покупатель закрепляет за собой право приобрести квартиру, но не является ее полным собственником т.е распоряжаться ей он не вправе. Продавец же продолжает являться собственником, но получить плату не может до подписания главного соглашения.

к содержанию ↑

Кто составляет?

Если вы знаете структуру документа, то составить его можете самостоятельно или воспользоваться услугами юриста. Нотариальное заверение не требуется.

Будучи прообразом основного договора, ПДКП не подлежит регистрации в Госреестре. В процессе составления описайтесь на ст. 429 ГК РФ. Только в этом случае, он имеет юридическую силу.

При покупке квартиры от застройщика

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Застройщик обычно представляется компанией, а значит, является юридическим лицом. Договор заключается в том случае, если строительство завершено, а квартира готова к дальнейшей эксплуатации.

В случае, когда дом еще не эксплуатируем, заключают договор долевого участия.

к содержанию ↑

При оформлении ипотечного кредита

В этом случае, вместо двух сторон образуется три, последней из которых является банк. Именно от него зависит, получит ли покупатель кредит на покупку жилья. Этот пункт нередко фигурирует в предварительном соглашении. Без него степень риска по срыву сделки растет.

Как говорилось выше, нотариальное подтверждение не требуется. Но банк, порой, требует его, будучи заинтересованным, чтобы сделка состоялась, а одобренный кредит был реализован.

С примерным бланком можно ознакомиться, скачав файл по ссылке.

к содержанию ↑

Предварительный договор купли-продажи квартиры с задатком или авансом

Вопросы, касательно задатка, решаются сторонами сделки. Впрочем, дополнительное урегулирование происходит на основе п. 1, 4 ст. 380 ГК РФ, когда задаток вручают продавцу в момент заключения ПДКП. Здесь имеются свои особенности.

Если покупатель отказывается от сделки, документ теряет юридическую силу, а задаток остается у продавца. Правило действует и наоборот. Если продавец срывает сделку, то согласно п. 2 ст. 381 ГК он возвращает задаток, причем в двойном размере.

Однако, задаток, не единственное, что можно внести для резервирования собственности. На практике используют такое понятие как «аванс». И если с задатком все ясно, то аванс рассчитывается в процентном соотношении от стоимости квартиры.

Помните! Если в расписке не фигурирует задаток, то уплаченная сумма автоматически превращается в аванс.

При любом раскладе, он возвращается покупателю при срыве сделки. Важно помнить, что аванс на практике возвращается не полностью.

Оформление документов и прочие дела по подготовке к подписанию основного договора тоже требует денег. Поэтому, если сделка сорвалась, покупателю возвращается аванс за вычетом издержек.

Продавец документальной фиксирует издержки.

Для реализации задатка требуется расписка. Ее подписывает продавец, принявший сумму.

к содержанию ↑

Срок действия

Данный момент регулируется п. 4 ст. 429 ГК РФ. Стороны договорных отношений могут самостоятельно указать срок действия. Если же дата не обозначена, то предварительный ДКП будет иметь юридическую силу в течение одного календарного года. Подписать основной договор можно в другой день, когда покупатель найдет деньги, а продавец соберет пакет бумаг.

Помните, что если дата не указана, а со сторон не поступает предложений подписать основное соглашение, то ПДКП автоматически теряет силу.

Как говорилось ранее, предварительный договор – это прообраз основного соглашения. При его подписании можно использовать положения ПДКП за основу, но при этом дополнить новыми условиями. Изменения согласовываются сторонами, ставятся завершительные подписи.
к содержанию ↑

Основания для расторжения ПДКП

К основаниям для расторжения соглашения относят:

  • Нежелание в определенный срок заключать основной договор.
  • Ошибки в договоре. Например, при написании реквизитов или паспортных данных.
  • Обоюдное согласие на расторжение.

ПДКП важен для покупателя и продавца. Старайтесь заключить сделку правильно, в документе не должно быть недостоверной информации. Внимательно отнеситесь к его заполнению, ставьте подпись тогда, когда полностью уверены в своем решении.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

Предварительный договор купли-продажи квартиры подписывается сторонами при возникновении желания совершить сделку. В нем содержатся обязательные для выполнения условия, после исполнения которых обе стороны могут приступать к составлению основного соглашения.

Зачем нужен такой договор? Этот документ закрепляет намерения каждого из участников сделки купить или продать жилье, поскольку простое обещание не имеет никакой силы при возникновении споров.
к содержанию ↑

Особенности документа

Предварительный договор по продаже квартиры — это официальный документ, который закрепляет желание продавца и покупателя подписать главное соглашение на указанных конкретных условиях. Все они прописываются в тексте данного договора, составленного по форме основного.

Важно иметь в виду, что несоблюдение этих требований приводит к его недействительности.

В документ должна быть включена информация о жилом объекте, согласованная дата подписания главного соглашения, все существенные условия совершения сделки. Правовые основы заключения этого типа договора купли-продажи прописаны в ст. 429 ГК РФ.

Статья 429 ГК РФ. Предварительный договор

  1. По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
  2. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.
  3. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.
  4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
  5. В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса.
  6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Важно понимать, что при его оформлении и утверждении каждой из сторон, покупатель не становится хозяином указанного в документе имущества, а всего лишь приобретает возможность подписать будущий договор на условиях, которые указаны в текущем.

Очень часто после оформления предварительного договора купли-продажи, покупатель отдает продавцу некоторую сумму денежных средств. Однако этот ход неверен — внесение оплаты по этому документу вообще не должно происходить. При этом в тексте можно указать, какую сумму авансового платежа получает продавец при заключении основного соглашения.

к содержанию ↑

Снижение рисков

Предварительный договор подписывается сторонами с целью снижения риска дальнейшего несовершения сделки. Существует несколько причин, по которой желательно его оформлять.

Покупатель пока не обладает нужной суммой денег — возможно, он ожидает поступления денежных средств, одобрения кредита и т. д.

Продавец не оформил документы, которые необходимо представить при продаже жилья. Следовательно, ему необходимо дополнительное время чтобы это сделать.

Собственник в данный момент отсутствует в городе, и ему нужно время для возвращения или оформление доверенности на продажу имущества.

Необходимо совершить какие-либо действия перед сделкой, к примеру, сняться с учета или оформить разрешение в органах попечительства (опеки).

Любая из сторон договора вступает в наследство (процедура, как правило, занимает до полугода), и они хотят закрепить свое желание совершить сделку. Тем не менее, лучше не подписывать такого документа до тех пор, пока нотариус не выдал свидетельство о наследовании, чтобы документ вступил в юридическую силу.

Также могут существовать и другие причины, которые способны побудить стороны заключить предварительный договор. Внесение в документ существенных для какой-либо стороны условий, снижает риск дальнейшего срыва запланированной сделки.

к содержанию ↑

Как составить?

От каждой из сторон в подписании этого соглашения должны участвовать те лица, которые будут подписывать и основной. Это означает, что если жилье находится в совместной собственности у нескольких лиц, все они также должны быть указаны в этом соглашении. То же самое относится и к покупателям, если покупка производится несколькими людьми.

Очень важно присутствие на этом этапе всех участников сделки. Если, к примеру, один из владельцев находится в отъезде, а остальные уверяют что «он не против», то в конечном итоге может оказаться, что обязательства по продаже он на себя не принимает, а следовательно, не будет участвовать в конечной сделке, что приводит к ее срыву.

В договоре нужно наиболее точно и полно описывать жилье, являющееся объектом его заключения. Надо полностью указать адрес нахождения квартиры, этаж, точную площадь (общую и жилую), количество и расположение комнат. Допускается приложить к этому документу технический план квартиры из БТИ.

Важно точно указать сумму, по которой будет осуществляться сделка. Дело в том, что она в дальнейшем не подлежит изменению, даже в случае существенного колебания рыночных цен на недвижимость.

Также здесь можно четко прописать, как покупатель будет расплачиваться — полностью или частями, с авансом или без него. При внесении денег частями стоит указать даты, когда каждая сумма должна быть уплачена.

Кроме этого, фиксируется способ оплаты приобретаемой квартиры — наличными, банковским переводом, платеж на пластиковую карту и т. д.

Одним из важнейших пунктов документа является указание срока, в течение которого должно быть подписано главное соглашение. При этом стоит иметь в виду, что если не указана точная дата, то основной договор нужно заключить в течение одного года с даты оформления предварительного.

Несмотря на неправомерность передачи аванса после подписания этого договора, его участники все равно часто так делают. Если передача произошла, то в документе можно конкретно прописать дальнейшие действия с переданными деньгами — когда они возвращаются покупателю, а когда остаются у продавца.

Можно также явно указать, что эта сумма идет в погашение стоимости квартиры.

Еще один важный момент, который стоит отразить в договоре — результат проверки правоустанавливающих документов на жилье. Нужно указать реквизиты свидетельства о регистрации, отсутствие обременения на квартире — залога (как купить или продать квартиру с ипотечным обременением?), аренды, ареста, а также фиксация факта, что объект не находится под действием отчуждения.

к содержанию ↑

Часто встречающиеся ошибки

Порой при приобретении квартиры в еще только строящемся доме, застройщик хочет подписать с покупателем предварительный договор купли-продажи (на что обратить внимание при покупке квартиры у застройщика?). Однако это является неправильным, потому как объектом соглашения выступает непостроенное на момент подписания жилье.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Очень важно при составлении указывать все значимые условия. Отсутствие каких-либо пунктов может в дальнейшем привести к спорам между сторонами либо вообще к признанию заключенного договора недействительным.

Документ можно признать ничтожным, если не полностью или с ошибкой указаны личные данные сторон, характеристики квартиры, а также стоимость покупки.

Нельзя допускать двусмысленных и общих размытых фраз. Нужно четко прописать права и обязанности сторон, какие точно действия они должны совершить для заключения главного соглашения, до какой именно даты это нужно сделать.

Предварительный договор — это документ, который закрепляет желание сторон совершить куплю-продажу квартиры.

При этом документ не фиксирует передачу права собственности и не подлежит государственной регистрации. Он обязательно должен содержать данные сторон, описание квартиры или доли и сумму, по которой она продается.

Я сам риэлтор → Документы→ Предварительный договор купли продажи квартиры

Вашему вниманию представлен образец предварительного договора купли-продажи квартиры составленный в простой письменной форме.

к содержанию ↑

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР
КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. Москва Двадцать пятое апреля 2015 г.

Как видно из этого образца, предварительный договор купли-продажи квартиры начинается с перечисления участников данного договора. Указываются полностью фамилия, имя отчество, дата рождения цифрами в формате «день, месяц, год», паспорт серия и номер, наименование органа, выдавшего паспорт, дата выдачи паспорта, место регистрации согласно паспорту.

Если продавцов и/или покупателей больше одного, то остальных участников договора необходимо так же подробно прописывать.

Рассмотрим основные пункты предварительного договора купли-продажи квартиры (комнаты).

Первый пункт — предмет договора. Здесь описываются параметры продаваемой квартиры: номер квартиры, количество комнат в квартире, адрес: улица и номер дома, этаж, на котором расположена квартира, этажность дома, общая площадь квартиры.

Во втором пункте указывается вид права и документы, на основании которых принадлежит квартира продавцу. Эти данные можно взять из свидетельства о государственной регистрации права собственности.

Если квартира принадлежит только одному человеку, то в графе «Вид права» будет указанно «Собственность», если продавцов несколько, как правило, указывается «общая долевая собственность». Правоустанавливающие документы берутся из графы «Документы основания», и в предварительном договоре прописываются все эти документы, так же как и в свидетельстве о праве собственности.

После указания правоустанавливающих документов, указываются данные о свидетельстве о праве собственности: серия и номер, наименования организации, выдавшей данное свидетельство, дата выдачи, номер записи регистрации.

Третий пункт — условия заключения предварительного договора: 3.1 Стоимость продаваемой квартиры, указывается цифрами и прописью; 3.2. Порядок расчета между сторонами: размер задатка и сроки окончательного расчета между сторонами.

Суммы так же указываются цифрами и прописью. Пункт 3.3 понятен без пояснения.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
3.4. Порядок освобождения квартиры Продавцом.

3.5. Порядок оплаты государственной пошлины за государственную регистрацию договора купли-продажи квартиры и перехода права собственности.

Четвертый пункт говорит о том, что участники предстоящей сделки обязаны до заключения основного договора купли-продажи подготовить все необходимые документы для государственной регистрации сделки купли-продажи недвижимости.

Пятый пункт — сроки заключения основного договора купли-продажи квартиры.

Шестой пункт описывает ответственность участников договора друг перед другом за не исполнение своих обязательств.

В седьмом пункте указываются статьи Гражданского Кодекса РФ, регулирующие права и обязанности участников рынка недвижимости. Рекомендую ознакомиться с ними ГК РФ.

Восьмой, десятый и одиннадцатый пункты комментировать не буду. Думаю там всё понятно и так.

Подписи сторон. Договор подписывается следующим образом: каждый участник договора на соответствующей строчке пишет полностью свои фамилию, имя, отчество и подпись.

Скачать предварительный договор купли-продажи квартиры

Что касается расписки о получения задатка, то я рекомендую Вам писать ее от руки. В расписке обязательно подробно указывают, кто и от кого получил денежную сумму, саму сумму прописывают цифрами и прописью, на основании чего и в качестве чего передана эта денежная сумма. Можно воспользоваться образцом, представленным ниже.

Подписывает такую расписку продавец, так же как и предварительный договор купли-продажи квартиры: своей рукой пишет полностью фамилию, имя, отчество и подпись.

Скачать расписку о получении задатка

При заключении договора купли-продажи квартиры не редко используется предварительный договор. Также его применяют и к сделкам по аренде, оказанию услуг, долевому строительству. Что же такое предварительный договор, для чего нужен и как его оформить расскажем подробнее в статье.

Предварительный договор купли-продажи квартиры (ПДКП) — по своему предназначению является соглашением между покупателем и продавцом о том, что сделка состоится в будущем. Подписывается сторонами предстоящей сделки для закрепления договоренностей, когда основной договор по объективным причинам заключить в настоящий момент не получается (п.

1 ст. 429 ГКРФ).

к содержанию ↑

Имеет ли преддоговор юридическую силу?

Документ составляется для того, чтобы определить обязательства сторон на будущее, связанное с заключением сделки. Поэтому юридическая сила ПДКП регулируется статьёй 429 ГК РФ и ограничивается договором сторон о купле-продаже недвижимого имущества.

Сам предварительный договор не даёт никаких имущественных прав на указанный в нём объект, а соответственно – по такому документу недопустимо:
  • требовать внесения полной стоимости приобретаемого имущества;
  • посягать на вещные права собственника имущества: вселяться в квартиру, прописываться и производить иные действия.

Правоспособность документа имеет ограниченный период: с момента его подписания – до заключения сделки купли-продажи, когда будет составлен и подписан основной договор.

к содержанию ↑

Обязателен ли ПДКП и когда он составляется?

Составлять и подписывать предварительный договор до заключения сделки не обязательно, он может заключаться только по усмотрению сторон. Если покупатель и продавец подготовились к сделке – нет смысла затягивать оформление купли-продажи. Сделка может быть совершена сразу же.

Кроме этого, никто не может обязать потенциального участника сделки заключить такой документ, если он намерен совершить сделку без предварительных договорённостей. Но в некоторых случаях стороны предпочитают его заключать, чтобы официально оформить передачу задатка, по следующим причинам:

  1. Пока покупателем будет оформляться получение разрешения на ипотеку, или недостающая сумма денег по потребительскому кредиту.
  2. Иногда время требуется продавцу, чтобы подготовить пакет документации для продажи.
Внесение задатка указывает на серьёзность намерений покупателя и продавца, но без подписания ПДКП, переданные деньги не будут считаться задатком.

Также нужно учесть, что аванс и задаток регулируются разными законодательными актами, исходя из чего:

  1. В случае срыва сделки по вине покупателя, задаток остаётся у продавца. Если от сделки отказался продавец, он возвращает полученный задаток в двойном размере (ст. 380, 381).
  2. Аванс должен возвращаться в том объёме, который указан в ПДКП, независимо от того, кто явился причиной срыва сделки. В этом случае допускается определение размера неустойки.

Иногда один экземпляр предварительного договора требуется представить в соответствующие инстанции для получения разрешения на отчуждение или приобретение недвижимости. Например:

  • в банк при оформлении ипотеки;
  • в ПФ РФ, если в расчёте участвуют средства материнского капитала или жилищного сертификата;
  • в органы опеки и попечительства.

В этом случае его нужно составить в соответствии с предусмотренными законодательством нормами и представить по месту требования.

к содержанию ↑

Существенные условия соглашения

Любой договор состоит из обязательных и дополнительных реквизитов. К обязательным реквизитам относятся:

  • наименование документа;
  • время (дата) и место составления;
  • существенные условия;
  • подписи и реквизиты сторон.
Таким положением является предмет договора, с которого начинается документ. В него входят сведения о сторонах, которые для физических лиц содержат:
  1. Фамилию, имя, отчество каждого участника, его определение в качестве одной из сторон: Покупателя или Продавца.
  2. Паспортные данные: номер и серию, дату и место получения паспорта.
  3. Место регистрации.

Относительно юридических лиц используются данные:

  • наименование компании;
  • реквизиты компании;
  • юридический адрес;
  • должность представителя, действующего от её лица;
  • Ф.И.О. и паспортные данные представителя.

Здесь же вносятся сведения об объекте, который участвует в купле-продаже. Эти сведения содержат кадастровые и технические характеристики объекта. А также указываются достигнутые договорённости сторон о совершении сделки купли-продажи в установленный период.

Обязательно должны быть внесены сведения:

  • цена объекта;
  • факт внесения аванса или задатка, его сумма;
  • срок проведения сделки;
  • условия проведения сделки;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность сторон.
к содержанию ↑

Сделка с обременением

Если квартира обременена залогом, земля – сервитутом или в помещении остаётся лицо, получившее право пользования по наследственному отказу – этот факт обязательно указывается отдельным положением договора, чтобы впоследствии у контрагента не возникло возможности отказаться от сделки на основании обременения.

Если обременение не отражено в договоре, а стоимость объекта, в силу этого, не снижена – договор считается оспоримым. А его заключение – нарушением имущественных интересов покупателя недобросовестным продавцом.

к содержанию ↑

Как оформить?

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Оформление ПДКП предусматривает свободную форму, но с обязательным соблюдением соответствующей структуры:
  • название документа пишется посередине листа;
  • строчкой ниже – дата составления (прописью) и место (населённый пункт);
  • существенные положения – оформляют пунктами и подпунктами;
  • дополнительные положения вносят по желанию;
  • подписи покупателя и продавца.
к содержанию ↑

Где заключают?

Договор можно заключить несколькими способами:

  1. В юридической компании с последующим нотариальным удостоверением или без удостоверения.
  2. В офисе юридического лица, если им является одна из сторон договора.
  3. В нотариальной конторе с удостоверением.
  4. Написать самостоятельно и удостоверить нотариально.
  5. Составить самостоятельно, подписать оба экземпляра и оставить их у себя.

Выбирать вариант заключения ПДКП следует, исходя из нижеследующих фактов:

  • стоимости объекта недвижимости;
  • юридической сложности ситуации;
  • суммы аванса или задатка;
  • других нюансов.

Сопровождение юриста в данном случае целесообразно как свидетельство приёма-передачи аванса или задатка. Кроме этого, получатель денег должен передать расписку об их получении, в которой обязательно нужно указать, что они получены как аванс или задаток по сделке.

к содержанию ↑

Чем опасен преддоговор и каковы его гарантии?

На рынке недвижимости функционируют серые схемы, по которым недобросовестные граждане выманивают деньги посредством составления ПДКП. Это обусловлено тем, что документ:
  1. предусматривает получение аванса;
  2. не предоставляет имущественных прав.

Поэтому мошенники, пользуясь случаем, могут заключить ПДКП:

  • на не принадлежащее им жильё;
  • по поддельным документам;
  • с намерением не заключать сделку.

Профессиональные преступники после этого стремятся исчезнуть, иногда заключив несколько таких договоров на один объект. А обычные недобросовестные граждане пытаются сорвать сделку, присвоив задаток путём обоснования вины покупателя. Гарантии такого договора заключаются в праве каждой из сторон:

  • добиться через суд заключения сделки;
  • возврата переданных денег.
Но при условии исчезновения мошенников из поля зрения, суд не сможет удовлетворить исковые требования пострадавшей стороны. В этом случае нужно обращаться в полицейский участок.
к содержанию ↑

Расторжение соглашения о намерениях покупки недвижимости

ПДКП может расторгаться:

  1. по согласию сторон составлением соглашения;
  2. в одностороннем порядке через суд.

Если вопрос об авансе или задатке решён, необходимость в судебных спорах практически не возникает.

Сделке купли-продажи может предшествовать заключение ПДКП. Это даст право продавцу получить аванс и зарезервировать объект за покупателем. В него должны быть включены существенные положения, которые не могут изменяться в договоре купчей.

При заключении этого документа нужно проверить документацию продавца и быть бдительным, чтобы не попасть в «серую схему». По согласию сторон или в одностороннем порядке договор может расторгаться.
к содержанию ↑

Для каких целей составляется предварительный документ

Далеко не все покупатели жилья знают о том, что такое предварительный договор купли-продажи недвижимости. Между тем, составление данного документа может потребоваться в том случае, если продавец готов ждать официального заключения сделки, но при этом требует гарантий в том, что она действительно состоится.

Договорившись о заключении сделки с определенным покупателем, хозяин квартиры будет вынужден отказывать другим потенциальным претендентам на жилье. И если вдруг по каким-либо причинам покупатель откажется от приобретения квартиры, продавец потеряет время и будет вынужден искать желающих приобрести недвижимость заново.

При составлении предварительного соглашения стороны согласовывают:

  • сроки заключения основной сделки;
  • итоговую стоимость недвижимости;
  • размер задатка, который покупатель передает продавцу.

ВАЖНО! Если в составленном соглашении стороны не указывают конкретных сроков для заключения сделки, то основной документ купли-продажи недвижимости может быть оформлен в течение одного года.

к содержанию ↑

Договор при оформлении ипотеки

Финансовые организации, предоставляющие кредит на приобретение жилья, довольно часто требуют от заемщика предоставить соглашение, составленное между продавцом и покупателем. В таком случае решение об оформлении ипотеки принимается банком только после изучения документа, который предоставляется в финансовую организацию.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
ВАЖНО! При оформлении ипотечного кредита в соглашении следует дополнительно указать пункт о том, что недвижимость будет приобретаться за счет заемных средств, предоставленных банком.

Также важно прописать, что если финансовая организация откажет в предоставлении кредита, предварительный договор будет аннулирован, а задаток за квартиру возвращен покупателю в полном объеме.

к содержанию ↑

Потребуется ли регистрация документа

Очень часто стороны, которым предстоит заключить сделку с недвижимостью, интересуются, регистрируется ли предварительный договор купли-продажи недвижимости.

Согласно российскому законодательству, государственной регистрации должны подлежать все договоры, связанные с недвижимым имуществом.

Однако речь в данном случае идет только о документах, заключенных непосредственно во время сделки при переходе права собственности от продавца к покупателю. Поэтому, в соответствии с указанием Президиума ВАС РФ, регистрация предварительного договора купли-продажи недвижимости не требуется.

к содержанию ↑

Правила оформления

В соответствии со ст. 429 ГК РФ форма предварительного контракта должна полностью соответствовать форме основного соглашения, предусмотренного для такого вида сделок.

С 2016 года сделки в отношении долей в недвижимости подлежат нотариальному удостоверению. Поэтому первое соглашение в отношении доли в жилом помещении необходимо удостоверить нотариально.

Важно! Соглашение, которое не было нотариально удостоверено, не считается заключенным. В случае отказа одной стороны от заключения сделки, другая не сможет обратиться в суд для принуждения к заключению договора.

Порядок действий при продаже доли:

  1. Уведомление сособственников. Документ оформляется исключительно в случае, если покупателем доли будет являться третье лицо. Если покупателем будет выступать совладелец, то уведомление других долевых собственников не требуется.
  2. Предоставление 30дневного срока для принятия решения долевыми собственниками. В указанный период совладельцы должны сообщить о своих намерениях. Если ни один из сособственников не решает купить долю, то она может быть продана третьим лицам. Срок начинает исчисляться с момента вручения уведомления совладельцу.
  3. Оформление контракта предварительно. Документ должен включать основные сведения о сделке. После того, как продавец и покупатель приходят к согласию в отношении основных условий сделки, соглашение подлежит нотариальному удостоверению.
  4. Оформление постоянного договора. Документ заключается в срок, установленный первым контрактом. Но не позднее 12 месяцев с его оформления.
к содержанию ↑

Образец соглашения купли-продажи квартиры с долями детей

Образец документа для купли-продажи квартиры с долями детей

Особенности заполнения реквизитов

При предварительной продаже внимательнее надо быть с указанием реквизитов сторон. Если сторонами выступают физические лица, то прописываются:
  • полностью ФИО и данные паспорта;
  • место и дата рождения и адрес проживания;
  • если действует представитель по доверенности – его полные данные и сведения о доверенности – за каким номером и каким нотариусом оформлена, дата ее выдачи.

Если в сделке участвует организация, то надо указывать:

  • название фирмы и форму осуществления деятельности: ООО, АО и пр.;
  • юридическое и фактическое нахождение;
  • реквизиты ОГРН (свидетельства о госрегистрации);
  • в лице кого действует юридическое лицо (директор или кто-то другой, с его ФИО, должностью, паспортными данными) и обязательно должна присутствовать ссылка на документ, дающий право данному лицу совершать сделки от имени организации (для директора – это Устав, для всех прочих – доверенность).

Стоит заметить! Проверка полномочий лиц, выступающих по доверенности, должна проводиться тщательно. Для полномочного представления интересов физических лиц должна быть доверенность от нотариуса, выданная именно на эту сделку с указанием всех характеристик объекта. Либо так называемая «генеральная» доверенность, в которой прописано право распоряжаться имуществом доверителя, совершать от его имени все сделки с недвижимостью. То же касается организаций: если договор подписывает не директор, право лица продавать недвижимое имущество должно быть отражено в доверенности! Надо проверить, не истек ли срок ее действия. Можно также позвонить выдавшему документ нотариусу и уточнить, не была ли доверенность отозвана.

к содержанию ↑

О форме договора

Форма договора – простая письменная, он не подлежит государственной регистрации. При обоюдном желании сторон его можно составить с участием нотариуса.

Если сроки заключения главного договора не оговорены, по общему правилу, сделка должна быть заключена в течение года после подписания предварительного соглашения, после истечения годичной давности оно теряет силу, если в нем не закреплено иное.

Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаявленияПредварительный договор купли-продажи доли в ООО: особенности заключения и оформления

Добавить комментарий

Adblock
detector