Соглашение о расторжении предварительного договора аренды
Что такое предварительный договор?
Предварительный договор аренды не является стандартным документом для найма, однако зачастую выполняет его функции. Такой документ служит предпосылкой для заключения основного договора аренды.
Причины и основания для расторжения
К основным причинам расторжения предварительного договора аренды относят:
- желание арендатора;
- желание арендодателя;
- истечение срока действия;
- обоюдное согласие.
Однако чтобы досрочно расторгнуть такое соглашение, необходимо наличие очень веских оснований. Все основания прописываются в договоре аренды. Также обращаются и к общим правилам, которые приведены в законах.
Нарушение обязательств одной из сторон служит причиной для расторжения договора.
к содержанию ↑Сроки
Договор может быть расторгнут как после истечения срока, так и до. Причем никаких четких предписаний на этот счет не имеется.
Досрочное расторжение возможно в любой момент при наличии весомых оснований.
к содержанию ↑Порядок расторжения
Сторона, получившая уведомление, может поступить следующим образом:
- согласиться с требованиями;
- направить инициатору письменный отказ;
- проигнорировать требования.
В первом случае последует составление соглашения о расторжении. Этот документ будет приложен к договору и обозначает его прекращение.
В других случаях инициатор может направить исковое заявление в суд, чтобы он, в свою очередь, вынес соответствующее постановление. После его вынесения, сторона-ответчик не сможет уклониться от требований истца. Однако в течение одного месяца можно подать апелляцию и обжаловать решение.
к содержанию ↑По инициативе арендатора
Расторжение по желанию арендатора возможно в случаях:
- обнаружения значительных нарушений пунктов договора;
- невозможности дальнейшей аренды.
Если арендатор нашел в арендуемом объекте какие-либо недостатки, не оговоренные в договоре, он имеет право потребовать расторжения договора. Арендодателю направляется письмо с требованиями прервать соглашение, а иногда и выплатить неустойку.
К неустойке в этом случае можно отнести финансовый и моральный ущерб, который был нанесен по причине обнаруженных нарушений.
По соглашению сторон
Если стороны пришли к обоюдному согласию по поводу расторжения, то составляется специальный документ, прекращающий отношения между ними. Такой способ не требует обращения в суд и является предпочтительным.
В судебном порядке
К иску прилагается договор аренды, письмо-уведомление, ответ на письмо или документ, подтверждающий отсутствие ответа в течение 30 дней. Если предварительный договор имел какие-либо дополнения, они также прикладываются.
Делают копии всех документов, а некоторые из них следует размножить по количеству участников договора. Копии заверяются у нотариуса.
Помимо требования о расторжении предварительного договора, иск может содержать требования о выплате компенсации, покрывающей полученный материальный и моральный ущерб.
Суд рассматривает иск и после этого выносит постановление. В постановлении прописаны обязанности сторон, которые они должны выполнить в ближайшее время. Если требования удовлетворяются, то ответчика принуждают расторгнуть договор аренды, даже если он этого не желает.
к содержанию ↑Преимущества
Данный договор имеет ряд плюсов для обеих сторон. Человек, который арендует помещение, имеет гарантии пользования им после окончания строительства.Арендодатель получает денежные средства в качестве задатка или аванса.
Обратите внимание, что данный договор в гражданском и налоговом законодательстве прописан нечетко. В случае возникновения проблем, судебная практика неоднозначна.
к содержанию ↑Обоснование договвора
Рассмотрим договор аренды нежилого помещения.
Если данные реквизиты не прописаны и просто оговорены по соглашению обеих сторон, то договор можно считать не заключенным.
Для передачи имущества арендодатель или застройщик должны иметь соответствующие документы, подтверждающие право собственности и распоряжения имуществом – ст. 608 ГК РФ.
На практике так и происходит, когда организация желает снять помещение еще до его регистрации в соответствующих органах. По закону это выливается в двоякий прецедент.
Вышестоящий судебный орган вынес Постановление о действительности Предварительного договора.
Интересную статью о специфике договоров аренды квартиры читайте здесь.
к содержанию ↑Цель подписания
С юридической точки зрения предварительный договор несет своей целью заключить юридические отношения между арендатором и арендодателем еще до передачи первому объекта недвижимости по договору.
В прописанный в договоре срок недвижимость передается в аренду. Если права по передаче нарушены, можно обратиться в суд с целью их удовлетворить или взыскать неустойку.
Форма и предмет
Форма предварительного договора должна быть аналогична форме основного.Согласно п.2 ст.651 ГК РФ основные договора аренды нежилого помещения на срок более года подлежат государственной регистрации.
Обратите внимание, предварительный договор регистрировать не следует.
Когда здание еще не достроено, указывается расположение здания, адрес, описание, этаж, площадь, прикладывается схема расположения помещения.
Если при строительстве размеры помещения могут измениться, укажите это в договоре.
к содержанию ↑Время действия
Основываясь на п.4 ст.429 ГК РФ, указан срок, через который должен быть подписан основной договор.Если срок не указан, то нужно рассчитывать на срок, равный 1 году с момента подписания предварительного договора.
Можно привязать срок к наступлению определенного события. Например, не позднее месяца с момента получения права собственности на объект недвижимости.
Авансовая сумма, задаток или обеспечительный платеж
В основном в предварительном договоре указывается авансовая сумма, по-другому она также называется залоговая.
Сумма варьируется от срока сдачи помещения. Чем больше срок, тем меньше сумма.
Согласно п.3, ст.607 ГК РФ арендные платежи имеет право получать только арендодатель имеющий право собственности. При подписании предварительного договора документ о праве собственности отсутствует.
Если арендатор не выполнит обязательства в подписании договора – задаток вернут, по вине плательщика – удержат неустойку в размере затрат застройщика и вернут остаток.
Статью о правилах расторжения договора аренды нежилого помещения читайте здесь.
к содержанию ↑Предварительный договор по переуступки прав аренды участка
Предоставляются территорию во временное возмездное использование из муниципальногогосударственного фондов. Земли должны эксплуатироваться согласно целевому предназначению. Данное требование распространяется и на нового землепользователя наделом.
Ключевые нюансы арендных взаимоотношений между участниками:
- Передача участка во временное использование не повлечёт за собой переход права собственности. Он также остаётся в распоряжении государственногомуниципального фонда. Арендатор может использовать территорию согласно целевому определению, и обязан вернуть в указанный в договоре срок.
- На протяжении всего срока действия договорённостей, землепользователь должен вносить ежемесячные платежи. И это правило не отменяется после переуступки прав. Платить за пользование территорией будет новый землепользователь.
- Если договорной акт оформляется на несколько лет, он подлежит обязательной регистрации в государственном кадастре недвижимости. Это же требование актуально и для нового землепользователя по арендному акту.
Решение о переуступки прав должен принять действующее лицо, без принудительных действий со стороны собственника. Если на земельном участке располагаются недвижимые объекты, необходимо переоформить права на них.
Условия для участников сделки:
- В договоре должен быть прописан отдельный пункт, относительно переуступки прав иному лицу. Если в нём прописан запрет на осуществление подобных действий, соответственно, выполнение невозможно.
- Если арендный акт составляется на срок менее 5 лет, чтобы оформить переуступку, понадобится только письменное согласие от непосредственного собственника.
- Период действия договорных условностей свыше 5 лет, направить собственнику письмо с уведомлением о переуступки своих прав иному субъекту. То есть получать разрешение на проведение этой процедуры, не требуется.
В некоторых ситуациях, если в арендном договоре не прописано прямого запрета для переоформления прав на участок иному лицу, это может помешать инициации процедуры. Может быть вызвано нарушением правила целевого использования надела, либо дополнительными ограничениями.
Кроме этого, имеются и другие препятствующие факторы:
- Наличие задолженностей по плате за аренду у данного землепользователя.
- Для строительства жилых строений не были получены разрешающие документы, либо отсутствуют бланки на ввод их в эксплуатации.
- Участок выступает предметом спора в суде.
- Установлен особый статус или действует один из сервитутов.
Чтобы устранить причину невозможности оформления переуступки, необходимо обратиться в муниципальный орган.
Алгоритм действий для переоформления прав на земельный участок следующий:
- Найти человека, которого бы заинтересовал этот надел.
- Получить разрешение на переуступку прав от законного собственника.
- Если период действия договорного акта составляет свыше 5 лет, отправить уведомление в адрес уполномоченного муниципального органа.
- Оформить договор переуступки прав от действующего арендатора к новому землепользователю.
- Срок действия арендного документа 12 месяцев, обратиться в государственный кадастр недвижимости для последующей регистрации сделки.
Договор по переуступке прав можно составить собственноручно. Его не придётся заверять у нотариуса. Основные пункты, которые следует указать в этом документе:
- число, месяц, год и место оформления;
- личные данные участников и их реквизиты;
- права, условия и обязанности, которые переходят к новому землепользователю;
- подробное описание надела. Указать площадь, нахождение, кадастровые сведения;
- наличие иили отсутствие обременений, ограничений в использовании земельного участка.
Согласие на переуступку потребуется только в том случае, если договорной акт составляется сроком на 5 лет. Срок проверки документов может занять около 1 месяца.
Перечень необходимых документов:
- заявление о проведении регистрации;
- договор на переуступку прав иному человеку;
- исходный действующий арендный договор;
- акт приёма-передачи;
- межевой план, план-схема расположения участка;
- чек об оплате пошлины.
Оформить сделку можно через официального представителя. Для этого нужно ему выдать доверенность с нотариальной печатью. При необходимости, арендный договор может быть продлён.
к содержанию ↑Уклонения и споры вокруг сделки
Предварительные договора носят безвозмездный характер. Землепользователь должен внести единоразовую плату за пользование участком в пользу арендодателя. Но это нельзя назвать задком, потому как в дальнейшем будет заключён основной арендный договор, а этот всего лишь предварительный.
Ключевым аспектом предварительного акта является составление основного контракта. Если кто-то из участников сделки начнёт уклоняться, это будет считаться юридическим нарушением, а значит, предусмотрена и ответственность. Заинтересованная сторона может обратиться с исковым заявлением в районную судебную инстанцию.
к содержанию ↑В каких случаях заключается
Обычно люди подписывают предварительный договор, когда по какой-либо причине в данный момент не могут подписать основной договор. Допустим, покупатель не может прямо сейчас рассчитаться за объект, поскольку берет его в ипотеку и надо дождаться одобрения банка.
При этом и продавца, и покупателя устраивают условия предстоящей сделки: объект, цена, способ оплаты. Они готовы некоторое время подождать, пока вторая сторона не решит свои проблемы. И чтобы к моменту решения проблем контрагент не отказался от сделки и не изменил условия, подписывают предварительный договор.
Так же могут поступить и будущие поставщик и покупатель, арендатор и арендодатель, заказчик и исполнитель – оформить предварительный договор поставки, аренды, услуги или любой другой и в нем записать условия будущего основного договора, которые они обсудили.
Следующая
