Признание договора купли-продажи недействительным: судебная практика

Оспоримые и ничтожные сделки: в чем разница

Все операции, которые являются недействительными или могут быть признаны таковыми, подразделяются на оспоримые и ничтожные. Согласно уточнениям, расписанным в Кодексе, оспоримые сделки становятся незаключенными после признания их таковыми судом, а ничтожные становятся такими в момент их заключения (ст.166 ГК РФ) и не зависят от судебного решения.

Все основные правила, дающие возможность признать заключенные сделки недействительными, отражены в ч.1 ГК РФ. Последствия по незаключенным договорам связаны исключительно с их недействительностью.

Признание недействительным какой-то из частей договора тянет за собой признания такими же и остальных его частей. Так, различные незаконные схемы могут проявляться в виде поддельных документов, заключения договора лицом, не имеющим полномочий или превышающим их.

Все эти и многие другие факторы могут служить причиной для признания договора купли-продажи недействительным.

Совет: хороший способ обезопасить себя от подобной ситуации и минимизировать финансовые риски — заключить договор страхования ОСАГО на приобретаемое имущество, предусмотреть там риски признания сделки недействительной и сделать это одновременно с заключением договора.

Как уже упоминалось, сделка может быть признана ничтожной и без суда, но судебная практика по недействительности такого рода допускается, если невозможно добиться реституции другим способом.
к содержанию ↑

Признаки ничтожности

  • Сделка купли-продажи была проведена недееспособной особой (по решению суда);
  • Сделка противоречит закону (в договоре не указаны имеющие значение условия, не соблюдены порядок проведения каких-либо действий по операции купли-продажи);
  • Наблюдаются признаки мнимости (без намерений выполнять условия соглашения);
  • Наблюдаются признаки притворности (прикрытие других действий подписанием договора купли-продажи);
  • Цель договора противозаконна или безнравственна.
  • Купля-продажа проводилась с участием особы, не достигшей 14 лет.

Особенностью оспоримой сделки является то, что она в обязательном порядке должна быть признана недействительной в суде

к содержанию ↑

Особенности и порядок судебной практики

Чтобы судебная практика по признанию соглашения купли-продажи незаключенным могла начаться, истцу следует направить свое заявление в суд. Под это условие в обязательном порядке подпадают оспоримые операции.

Истцом могут быть как непосредственно участники договора, так и третьи лица, если их права были нарушены в результате реализации соглашения о купле-продаже.

Также заявителями могут быть простые граждане, решившие защитить права, интересы какой-то из сторон. Например, исковое заявление могут подать родственники продавца или покупателя, если непосредственно участник договора официально признан судом недееспособным. В заявлении должны быть указаны следующие сведения:

  • О предмете сделки;
  • Причины для признания договора купли-продажи квартиры незаключенным с указанием ссылок на законодательные нормы;
  • Просьбы к судебному органу установить недействительность операции купли-продажи;
  • Просьба о проведении двусторонней реституции.

Моральный вред в подобных исках, в отличие от судебной практики по гражданским делам, рассчитывают очень редко.

Обзор практики свидетельствует о том, что процесс признания договора купли-продажи квартиры, прочей недвижимости недействительным достаточно сложен. Это обусловлено тем, что истец должен доказать причины, почему сделка должна быть отнесена к незаключенной и представить веские доказательства.

Чтобы справиться со сбором доказательной базы истцу следует хорошо разбираться в законодательстве, уметь грамотно оформить все представляющиеся в суд бумаги.

Мнение эксперта
Кузьмин Иван Тимофеевич
Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
Нередки случаи, когда кроме доказательств, требуются заключения экспертов, например, если в квартире обнаружены недостатки, не дающие возможность к комфортному, нормальному проживанию, и которые были скрыты при заключении договора и не указаны в нем.
к содержанию ↑

Сроки давности

Судебная практика показывает, что срок, когда договор может быть оспорен, зависит от причин, по которым операция признается недействительной: ничтожности или оспоримости договора. Иски в суд по оспоримым сделкам могут подаваться в течение 1 года после подписания соглашения о купле-продаже квартиры.

По ничтожным сделкам договор может быть признан незаключенным в течение 3 лет после его заключения.

Также подавать иск для признания договора незаключенным в течение 3-х лет после того, как стало известно о его недействительности, могут лица, которые не выступают непосредственно сторонами договора. Судебная практика также допускает восстановление пропущенного срока давности при подаче ходатайства в суд.

к содержанию ↑

Последствия

Обзор судебной практики показывает, что основное следствие отнесения соглашения купли-продажи к незаключенным – возврат к прежнему положению вещей, т.е. всего полученного сторонами в результате купли-продажи в материальном выражении или его денежном эквиваленте.

Если с возвратом в собственность квартиры, по крайней мере по документам, сложностей обычно не возникает, так как изменения в реестр о смене собственника вносятся автоматически после предоставления решения суда, то с возвратом денежных средств могут выйти затруднения. Если добровольного возврата не происходит, стороне соглашения придется начинать процедуру исполнительного производства, а это потребует времени.

Если при заключении сделки были допущены нарушения законодательства, недобросовестный умысел, полученные в результате признания договора незаключенным ценности могут быть изъяты у виновной стороны и направлены в доход государства.

Признание сделки купли-продажи недействительной в отношении недвижимого имущества может быть инициировано любым заинтересованным лицом. Для того чтобы такого не произошло, необходимо знать тонкости продажи квартиры и ее отмены. Ниже будут рассмотрены случаи совершения сделок, по которым существует риск оспаривания.

к содержанию ↑

Сделка купли-продажи жилой недвижимости может быть:

  1. Оспорена. Иск в суд подается лицом, права которого были нарушены или не учтены. Примером являются члены семьи прежнего собственника, в том числе супруг или несовершеннолетние дети. За защитой своих интересов в суд необходимо обратиться в течение года с момента того, как стало известно ο подобных обстоятельствах. Старт отсчета такого времени подтверждается документарно.
  2. Признана ничтожной. Основанием для такого действия становится нарушение требований действующего законодательства, в частности Гражданского Кодекса (далее – ГК РФ). Ο сделках говорится в 9-й главе, а об их недействительности во втором ее параграфе. Ничтожной признается продажа недвижимости с участием лиц, не достигшим совершеннолетнего возраста или признанными недееспособными с нарушением установленного порядка, фиктивная сделка, а также с применением недостоверных сведений и документов. Срок исковой давности в подобном случае исчисляется тремя годами, а при оспаривании лицом, не выступающей стороной сделки – десятью годами.
  3. Отменена ввиду расторгнутого договора. ГК РФ дает возможность сделать это добровольно при согласии обеих сторон или через суд, когда этого требует одна из сторон. Произойти это может, например, из-за невыплаты покупателем полной суммы за квартиру, а также несоответствия фактического состояния объекта его параметрам, зафиксированным в документах. Окончание договорных отношений само по себе не обязывает продавца делать возврат денег, поэтому соответствующее условие специалисты рекомендуют предусмотреть в договоре.
к содержанию ↑

С подаренной квартирой.

  • Риск отмены покупки такого объекта невелик, но он все-таки существует. Основанием выступает признание недействительным договора дарения. Причинами таких действий может быть давление на дарителя или покушение на его жизнь, ненадлежащее обращение нового собственника с объектом. Внимательно стоит относиться к самому тексту договора. Иногда предусматривается условие, согласно которому при смерти одаренного лица сделка отменяется, либо право собственности переходит только после ухода из жизни прежнего владельца квартиры. Когда дарит жилье организация-банкрот, отчуждение недвижимого имущества может быть оспорено.
  • к содержанию ↑

    С долями в собственности.

    • Если отчуждается лишь часть права в собственности, преимущественное право ее покупки имеют владельцы других долей. Продавец обязан предложить купить свою долю, в случае получения отказа в письменном виде или бездействии в течение одного месяца имеет право искать другого покупателя. Запрашиваемая стоимость не подлежит изменению. При нарушении указанного порядка через судебные инстанции есть возможность аннулирования сделки, а также перехода права к другим собственникам долей. Кроме того, на сегодняшний день любые операции с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, проходят через удостоверение нотариусом.
  • к содержанию ↑

    С совместно нажитым имуществом.

    • Когда квартира перешла во владение в браке, она становится общей собственностью супругов. Даже если в выписке из ЕГРП содержаться сведения только об одном человеке, для продажи потребуется согласие супруга. Оно оформляется в письменной форме и удостоверяется нотариусом. Документ понадобится даже в случае, когда на момент сделки семья официально распалась. Переход права собственности без указанной бумаги может быть зарегистрирован. Но сведения об отсутствии согласия иных лиц сохраняются в деле. Супруг, одобрение которого не было получено, имеет право обраться в суд за отменой продажи квартиры.
  • к содержанию ↑

    Совершенные через представителя по доверенности.

    • Такие действия допускаются законом при правильно оформленном документе, с описанием всех необходимых полномочий. Большая доля мошеннических операций с недвижимостью происходят через лицо по доверенности. Тревожным звонком является передача функции по продаже квартиры лицу, не состоявшему с собственником ни в каких отношениях, например, родственных. Доверенность сама по себе может быть аннулирована по различным основаниям. Поэтому важно проверить действительность документа через специальный реестр. Иногда сделка оформляется с доверенным лицом в то время, когда собственник уже умер.
  • к содержанию ↑

    При ограничении дееспособности.

    • Когда сделка совершается недееспособным или ограниченно дееспособным лицом, она является ничтожной. При обнаружении такого факта регистрирующий орган не должен оформлять переход права. Но такие случаи, все же, встречаются. Отчуждение собственности, принадлежащей человеку, который в установленном порядке ограничен в дееспособности, возможно при согласии органа опеки. Сами действия осуществляются законным представителем. Однако даже при соблюдении требований закона остается риск оспаривания сделки. Проблемы могут возникнуть и при взаимодействии с человеком, который имеет проблемы психологического характера или наркотическую, алкогольную зависимость, а также преклонного возраста. Его родственники способны потребовать отмены сделки ввиду того, что продавец не осознавал последствия своих действий.
  • к содержанию ↑

    При банкротстве.

    • Продажа недвижимого имущества, которая совершена в течение трех лет до начала процедуры банкротства может быть оспорена конкурсным управляющим. В случае признания сделки недействительной квартира возвращается ее прежнему собственнику и реализуется на торгах. Удостовериться в отсутствии исков в отношении продавца необходимо на сайтах судебных инстанций и приставов.
  • С несовершеннолетними лицами.

    • Если права данных людей затрагиваются при продаже квартиры, за их защитой могут обратиться они сами при достижении совершеннолетнего возраста, родители, а также органы опеки. Согласие уполномоченного органа потребуется при отчуждении собственности указанных лиц. Использование материнского капитала для приобретения квартиры обязывает выделять долю в собственности каждому члену семьи. Если такое условие не было выполнено, сделка может быть оспорена.
  • к содержанию ↑

    Обращение в суд

    Лицо, которое решило оспорить сделку купли-продажи квартиры, собирает необходимые документы, в том числе доказывающие свою позицию, а также устанавливает подсудность. В случае с недвижимым имуществом иск подается в суд городского или районного значения.

    Когда обращаются с целью только отмены сделки, дело рассматривается по месту нахождения другой стороны, а когда речь идет и ο последствиях аннулирования действий – в соответствии с местоположением самого объекта.

    Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда по апелляционной жалобе адвоката Казакова А.Л. отменила решение Гагаринского районного суда г.Москвы, которым клиенту адвоката было отказано в иске о признании сделки купли-продажи недействительной (судебная практика адвоката Казакова А.Л.).

    Сделка купли-продажи недвижимости может быть отменена, если последствия ее наступления нарушают права участников или третьих лиц. Оспорить договор и признать его недействительным можно только в судебном порядке при наличии законных оснований и доказательств.

    Особенность передачи недвижимости по договору купли-продажи в том, что право собственности возникает о покупателя только с момента государственной регистрации права в Росреестре.

    После отмены договора судом выносится решение о возврате сторонами имущества, которое являлось объектом неправомерного соглашения. Если право собственности на квартиру зарегистрировано, то решение суда о признании сделки недействительной является основанием для отмены договора и перехода права к прежнему собственнику.

    к содержанию ↑

    Можно ли признать сделку купли-продажи квартиры недействительной

    Любая сделка может быть признана недействительной, если ее совершение нарушает права участников или третьих лиц. Согласно ст. 166 ГК РФ, договор купли-продажи не может иметь правовых последствий по основаниям оспоримости или ничтожности.

    Оспоримая сделка признается недействительной в судебном порядке и только при наличии доказательств.

    Например, дееспособный гражданин заключил договор купли-продажи квартиры и оформил сделку. Однако в дальнейшем, становится известно, что уже в тот момент продавец не мог понимать значения своих действий.
    к содержанию ↑

    Основания для признания ничтожности договора

    Существуют следующие основания и примеры признания договора купли-продажи ничтожным:

    • Нарушение требований закона или прав третьих лиц, например, если квартира обременена правом пользования другого гражданина, однако в договоре это условие отсутствует.
    • Противоречие основам нравственности и правопорядка — имущество приобретено по поддельным документам.
    • Мнимая сделка — продажа недвижимости совершена лишь для вида, например, гражданин передает квартиру близкому человеку, чтобы избежать обращения взыскания на него.
    • Притворная сделка — совершенная на иных условиях — имущество продано по существенно отличающейся в договоре стоимости, с целью избежать последующего налогообложения.
    • Отчуждение недвижимости произошло от имени недееспособного или несовершеннолетнего гражданина без разрешения органов опеки и попечительства.
    • Сделка совершена с нарушением запрета на распоряжение, например, при вынесенном решении суда об аресте имущества.
    к содержанию ↑

    Как оспорить договор купли-продажи квартиры

    Оспорить сделку в судебном порядке вправе только ее участники, права которых были нарушены. В исключительных случаях, если третье лицо пострадало от событий заключенного договора и иного способа восстановить нарушенное право не имеется, то он также вправе обратиться в суд для оспаривания.

    При обращении в суд необходимо учитывать сроки исковой давности, установленные для каждого вида сделок.

    • По оспоримым он составляет один год и исчисляется с момента, когда лицо узнало о нарушении своих прав и имело возможность обратиться в суд, например, если была продана квартира, являющаяся наследственной массой, а после продажи обнаружилось завещание, согласно которому доля или целая часть квартиры принадлежит третьему лицу.
    • Срок исковой давности для ничтожной сделки составляет три года с момента ее заключения. Если в суд обращается иное заинтересованное лицо, то отсчет срока исковой давности начинается с момента, когда гражданин узнал о нарушении своего права.

    Существуют ситуации, когда возврат средств невозможен, так как продавец их уже потратил. В таком случае покупатель сможет взыскать переданные по договору деньги и сумму причиненного ущерба в порядке исполнительного производства.

    Автор статьи
    Кузьмин Иван Тимофеевич
    Юрист-консульт с 6-летним опытом. Специализируется в области гражданского права. Член ассоциации юристов.
    Следующая
    Судебная практикаКак составить претензионное письмо о невыполнении условий договора

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector