Порядок расторжения договора аренды нежилого помещения: арендодателем, арендатором, по соглашению сторон

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения

а вместе именуемые «Стороны», руководствуясь ст. 450, 452, 453 Гражданского кодекса РФ заключили настоящее соглашение о нижеследующем:

  1. Расторгнуть договор аренды нежилого помещения № 6 от 10.01.2018 г. по обоюдному согласию.
  2. Взаимные обязательства Сторон считаются прекращенными с момента возврата арендованного помещения Арендодателю по Акту приема-передачи.
  3. Акт приема-передачи нежилого помещения должен быть составлен не позднее 5 календарных дней после подписания настоящего соглашения.
  4. Претензий по арендной плате Арендодатель не имеет, что подтверждается Актом сверки взаиморасчетов.
  5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации.
  6. Настоящее соглашение составлено в 3 (трех) экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон и в регистрирующий орган.
  7. Реквизиты и подписи сторон:
к содержанию ↑

Порядок создания

Соглашение о расторжении договора составляется тогда, когда обе стороны желают прекратить отношения. Один из участников сделки отправляет своему контрагенту письмо с предложением о завершении сотрудничества. Письмо нужно отправить на юридический адрес партнера.

Расторгнуть можно только действующий договор. Если ранее его действие было завершено по другим основаниям, создавать дополнительное соглашение не требуется. Договор будет считаться расторгнутым с даты подписания соглашения обеими сторонами.

к содержанию ↑

Форма допсоглашения

При составлении соглашения нужно учитывать пункт 1 статьи 452 ГК. В нем указано, что форма расторжения отношений должна соответствовать форме их заключения. То есть если договор письменный, то и допсоглашение должно быть создано в письменном виде.

Если договор заверялся у нотариуса и подлежал регистрации, соглашение также нужно заверить и зарегистрировать. Исключение – документ об отступном. Такое соглашение считается самостоятельным, а потому на него действие ст. 452 ГК не распространяется.

ВАЖНО! Если форма допсоглашения не будет соответствовать форме договора, документ могут признать недействительным. Основание – недоказанность волеизъявления участников отношений. К примеру, к такому выводу пришел Мосгорсуд в своем определении №4г-741/2016 от 21 сентября 2016 года.

Допсоглашение следует составлять только тогда, когда все претензии сторон урегулированы. В обратном случае контрагент уже после разрыва отношений может обратиться в суд.

К СВЕДЕНИЮ! Соглашение называется дополнительным потому, что оно является частью договора и самостоятельной силы не имеет.

к содержанию ↑

Правила составления

При создании допсоглашения нужно учитывать эти правила:

  • Название сторон желательно указывать так же, как они указаны в договоре.
  • Нужно обязательно предоставить все данные для идентификации договора, который расторгается. В частности, требуется отразить дату и номер, название.
  • Фиксируется дата, с которой договор будет считаться расторгнутым.

В допсоглашении должно фигурировать число экземпляров документа, реквизиты сторон, подпись.

к содержанию ↑

Расторжение трудового договора

В соглашении должны фигурировать условия завершения сотрудничества, обязанности сторон, возникающие в связи с прекращением трудовых отношений.

Образец

ООО «Круг», именуемое «Заказчик», в лице гендиректора Зайцева О.Л., работающего на базе Устава, и ООО «Путь», именуемое «Исполнитель», в лице гендиректора Носова А.А., работающего на основании Устава, вместе именуемые «Стороны», заключили настоящее допсоглашение о расторжении договора аренды:

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
1. Договор аренды №44 от 1 февраля 2020 года расторгается с 1 августа 2020 года.
2. Обязательства Сторон по договору №44 прекращаются с даты подписания допсоглашения.
3. Настоящее допсоглашение создано в 2 экземплярах.

Гендиректор ООО «Круг» (подпись) Зайцев О.Л.
Гендиректор ООО «Путь» (подпись) Носов А.А.

Верховный суд опубликовал обзор по коронавирусу № 1 и № 2

к содержанию ↑

Кто и в каких случаях может расторгнуть арендный договор

ГК РФ в основном регулирует порядок расторжения договорных правоотношений и составления соответствующих соглашений. В частности, по ст. 452 ГК РФ , участники арендного соглашения могут обратиться в суд, если мирно разрешить противоречия не удается: скажем, когда одна сторона хочет расторгнуть сделку, а вторая против этого.

По ст. 619 ГК РФ , арендодатель может досрочно расторгнуть договор через суд (только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок), если арендатор:

  • капитально не ремонтирует имущество, когда по договоренностям или закону это его обязанность;
  • по истечении установленного договоренностями срока платежа не платил за аренду (более двух раз подряд);
  • существенно ухудшает имущество либо использует его с существенным нарушением (договорных условий или назначения), либо с неоднократными нарушениями.

По п. 2 ст. 450 ГК РФ , у арендодателя могут быть и другие основания для досрочного расторжения сделки. Правило действует и для арендатора.

По ст. 620 ГК РФ , арендатор может досрочно расторгнуть сделку через суд, когда:

  • имущество (по обстоятельствам, не зависящим от арендатора) оказалось непригодно для использования;
  • арендодатель капитально не ремонтирует имущество в оговоренные или разумные сроки, если это его обязанность;
  • при заключении арендного соглашения арендодатель умолчал о недостатках имущества, которые препятствуют его эксплуатации и которые арендатор не мог обнаружить при заключении сделки, когда осматривал или проверял имущество;
  • не передает или иным образом препятствует использованию имущества.
к содержанию ↑

Порядок расторжения документа

Соглашение об аренде помещения может содержать норму, которая позволит автоматически его продлить при наступлении определенного срока. Еще одним из способов продления арендных отношений – заключение дополнительного соглашения.

Когда наступил срок окончания правоотношений и стороны не намерены продолжать эти отношения, то соглашение прекращает свое юридическое действие. В государственный реестр вносится соответствующая запись.

Как взыскать задолженность с юридического лица, читайте тут.

В случае, когда срок отношений наступает, но договор предусматривает возможность его автоматического продления, участники договора должны обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении договорных правоотношений.

Когда лица пришли к обоюдному согласию о расторжении правоотношений, то они составляют новое соглашение и обращаются в государственный орган с заявлением о прекращении юридической силы предыдущего документа.

В таком случае, необходимо осуществить следующий алгоритм действий:

  • Составить соглашение о расторжении договора в двух экземплярах, имеющих подписи каждой стороны;
  • Подготовить акт приема – передачи помещения, находящегося в аренде. В этом документе указывается его состояние, и наличие ущерба, который причинен арендатором;
  • Далее, когда первоначальный договор был заключен сроком более чем на год, то стороны обращаются в Росрестр, с заявлением об изменении записи о юридической силе договора об аренде.

Когда запись внесена, правоотношение прекращает свое действие.

Важно! Случается так, что намерение расторгнуть договор имеет только одна сторона, а вторая выступает против этого. Единственный возможный вариант при таких обстоятельствах – обратиться в судебную инстанцию.

Заинтересованное лицо должно действовать в следующем порядке:

  • Составить и отправить уведомление о намерении расторгнуть соглашение. Уведомление лучше отправлять почтой, для того чтобы была возможность отследить его получение. Полученное уведомление может быть рассмотрено в течение одного месяца с момента получения. Когда после уведомления вторая сторона соглашается на расторжение договора, составляется дополнительное к основному соглашение. Если второй участник договора игнорирует уведомление, то отправитель получает право обращения в суд;
  • В суд обращаются с исковым заявлением, в котором указываются все обстоятельства дела, а также основания для прекращения юридической силы документа;
  • Суд уведомляет второго участника и осуществляет разбор дела в судебном порядке, после чего выносится решение.

Иск может быть не удовлетворен, если отсутствуют основания для расторжения договора. Поэтому прежде, чем обращаться в судебную инстанцию, следует внимательно изучить нормы закона по такой категории гражданских дел.

Посмотрите видео. Порядок расторжения договора аренды:

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.

к содержанию ↑

Сопутствующая документация

Уведомление, направляемое контрагенту должно содержать следующие данные:

  • Наименование;
  • Сведения о соглашении, которое подлежит расторжению;
  • Ведения о сторонах, их реквизиты;
  • Основания для расторжения ранее заключенного документа, в том числе со ссылками на закон;
  • Сведения о дате прекращения правоотношений;
  • Дата и подпись отправителя.

Дополнительным документом является акт приема – передачи, в котором должны быть отражены:

  • Сведения о сторонах;
  • Информация об объектах, находящихся в передаваемом нежилом помещении;
  • Сведения о состоянии этих объектов, и в целом всего помещения;
  • Реквизиты каждой стороны.
к содержанию ↑

Причины прекращения действия соглашения

Расторжение заключенного соглашения об аренде помещения допускается только при наличии существенных аргументов, в соответствии с установленным для этого порядком.

В качестве оснований для расторжения правоотношений можно выделить:

  • Наличие между сторонами соглашения, которое было достигнуто в мирном порядке;
  • Наличие судебного решения, по заявлению одного из участников правоотношения, поданного, например, вследствие нарушения второй стороной условий договора;
  • Наличие отказа, принятого стороной самостоятельно, в случае, когда он допускается нормами закона или договора.
Для согласования процедуры рекомендуется составить требования, на основании которых впоследствии создается соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения. Образец такого документ предоставляется для ознакомления другой стороне.

Учтите! Когда в соглашении заранее предусмотрены основание для одностороннего отказа от исполнения обязательств, то для разрыва правоотношения достаточно будет уведомления, направленного второй стороне.

к содержанию ↑

Нормативная база

Основным нормативным документом, который регулирует порядок расторжения договорных правоотношений, и закрепляет порядок составления соглашения о прекращении правоотношения, является Гражданский Кодекс РФ.

Процедура расторжения соглашения регламентируется следующими положениями указанного документа:

  • Ст. 619 ГК РФ закрепляет право арендодателя расторгнуть отношения в случае нарушения порядка использования нежилого объекта, который был передан во временное пользование. В качестве нарушения порядка рассматривается использование помещение не по назначению, нанесение ущерба помещению, нарушение сроков внесения арендных платежей;
  • Ст. 620 ГК РФ закрепляет права арендатора, позволяющие в одностороннем порядке прекратить договорные правоотношения. В качестве оснований для отказа исполнять договор используется чиненое препятствий арендодателем по доступу к помещению, его использованию, сокрытие существенных недостатков передаваемого помещения;
  • Ст. 452 ГК РФ закрепляет право одной из сторон обратиться с исковым заявлением в судебный орган, в случае, когда в мирном порядке стороны не смогли достичь соглашения.

Посмотрите видео. Письмо уведомление о прекращении договора:

Дорогие читатели нашего сайта! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Москва, Московская область

Санкт-Петербург, Ленинградская область

Федеральный номер для других регионов России

Если ваш вопрос объемный и его лучше задать в письменном виде, то в конце статьи есть специальная форма, куда вы можете его написать и мы передадим ваш вопрос юристу, специализирующемуся именно на вашей проблеме. Пишите! Мы поможем решить вашу юридическую проблему.

Расторжение договора аренды нежилого помещения в досрочном порядке, то есть до окончания срока его действия, является важным юридическим фактом.

Но для того, чтобы не возникло никаких спорных ситуаций, которые решались бы в итоге в суде, нужно правильно оформить данный факт. Для этого и составляется соглашение о расторжении данного договора. Итак, как же его составлять?
к содержанию ↑

Что это за документ и когда он составляется?

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения – это документ, который является основанием для прекращения действия правоотношений Арендодателя и Арендатора досрочно по каким-либо причинам.

Основания для изменения и расторжения договора содержатся в статье 450 Гражданского кодекса РФ. Так, в соответствии с частью 1 данной статьи: «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором».

Заключение договора и факт завершения его действия должны представлять собой особые формы возникновения и прекращения обязательств сторон.

Есть три способа, посредством которых и происходит окончание правоотношений аренды нежилого помещения. К ним относятся:

  1. Односторонний отказ.
  2. Само соглашение о расторжении правоотношений.
  3. Иск в суд.

Процедура расторжения имеет определенный перечень оснований. Это:

  • окончание срока действия договора;
  • стороны могут прийти к общему соглашению на каких-либо основаниях расторгнуть правоотношения;
  • инициатива может исходить от арендодателя, но для этого должны быть весомые причины, чтобы действительно прекратить юридически оформленные отношения с арендатором.
к содержанию ↑

Для чего необходимо?

Такое соглашение необходимо для того, чтобы в дальнейшем предотвратить судебные споры арендодателя и арендатора по поводу договорных отношений.

В судебной практике встречаются моменты, когда не подписав необходимое соглашение о расторжении, договор считается продленным на неопределенный срок, а также может быть взыскана в пользу арендодателя арендная плата за помещение и т.д.

к содержанию ↑

Пункты документа и требования к составлению каждого из них

Соглашение о расторжении договора аренды нежилого помещения должно содержать следующие пункты:

  1. Описание сторон – «Арендатор» и «Арендодатель», включая должности и ФИО уполномоченных на представление от имени юридического лица.
  2. Описание того, о чем они договорились относительно расторжения договора. Обязательно нужно прописать номер основного договора, его дату подписания и составления, чтобы можно было при необходимости его идентифицировать.
  3. Пункт о том, что подписывая настоящий документ, стороны не имеют друг к другу претензий различного характера.
  4. Пункт о том, когда вступает в силу.
  5. Реквизиты, печати организаций и подписи уполномоченных лиц.
к содержанию ↑

Подробный разбор написания с уникальными примерами

Итак, в начале соглашения мы создаем его «шапку»: после слов «соглашение о расторжении договора..» прописываем ниже в левом углу город, а в правом – дату подписания соглашения. Часто прекращающий правоотношения документ может называться как «дополнительное соглашение о расторжении договора».

Далее мы прописываем описание лиц, подписывающих настоящий документ, например: «ООО Ромашка» (реквизиты, адрес) именуемое в дальнейшем Арендодатель, в лице генерального директора (ФИО), действующего на основании (доверенности или др.) , с одной стороны, и «ООО Лютик» (реквизиты, адрес), именуемое в дальнейшем Арендатор, в лице генерального директора (ФИО), действующего на основании (доверенности или др.) с другой стороны, подписали настоящее соглашение о нижеследующем».

После этого идут уже основные пункты, обосновывающие расторжение договора:

  1. В связи с … (причины) арендодатель и арендатор пришли к тому, чтобы прекратить действие договора аренды №… от (дата).
  2. Арендатор обязуется передать Арендодателю помещения (описать помещения, находящиеся в аренде у Арендатора с указанием площади и адреса их местонахождения), по акту приема-передачи в надлежащем состоянии.
  3. Далее указываем, что настоящее соглашение является неотъемлемой частью основного договора (№, дата его заключения).
  4. Имеют ли арендодатель и арендатор претензии друг к другу или нет? Все ли расчеты на момент подписания соглашения произведены?
  5. Когда вступает в силу? Чаще всего прописывается, что вступает в силу с момента его подписания.
  6. В скольких экземплярах составлен данный документ? Обычно в таких правоотношениях участвуют всего две стороны – Арендатор и Арендодатель, поэтому чаще всего такой документ составляется в двух экземплярах.
  7. Последним пунктом прописываем реквизиты сторон (внизу в конце документа), и оставляем место для печатей и подписей арендодателя и арендатора.
  • Скачать бланк соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
  • Скачать образец соглашения о расторжении договора аренды нежилого помещения
к содержанию ↑

Ответственность и правовые особенности

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Инициатива прекращения правоотношений между арендодателем и арендатором обязательно должна быть оформлена письменно на бумаге. Если такого не происходит, то основной документ не будет считаться расторгнутым. Обратите на это особенное внимание!

Законодатель не предъявляет особо четких требований к составлению соглашения. Единственная и важная особенность, которую нужно соблюдать – это то, что его форма не может отличаться от основного документа. Например, если он подлежал государственной регистрации, то и соглашение необходимо будет зарегистрировать в соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса РФ.

Статья 452 ГК РФ. Порядок изменения и расторжения договора

  1. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.
  2. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

Достаточно трудным вопросом при расторжении договора являются сами последствия такой процедуры. Так, обязательства, имеющиеся у сторон до этого момента полностью прекращаются с момента подписания данного соглашения. Если же расторжение происходит в суде, то с момента, когда судом было вынесено решение по делу.

Необходимо обратить внимание на то, что если первоначальный документ, закрепляющий правоотношения арендодателя и арендатора признается недействительным, то это будет уже не расторжение договора. Недействительным его делают различные ошибки в его составлении.

По окончании расторжения договора, арендодатель и арендатор вправе требовать друг у друга погашения задолженности, которая могла образоваться до момента окончания правоотношений, в том числе и санкций за нарушение пунктов, условий договора аренды.

Итак, мы рассмотрели основные особенности соглашения о расторжении договора. Такой документ гораздо более легок в составлении, в отличие от основного документа об аренде, но при этом он решает очень многие спорные моменты в правоотношениях действующих лиц, завершая их действия.

Необходимо правильно составлять такое соглашение, чтобы в дальнейшем избежать возможных споров по делу, которые будут решаться уже в суде.

Расторжение договора аренды нежилого помещения может происходить при неисполнении договоренностей участниками сделки, которыми могут являться как юридические лица, так и граждане. В связи с этим, положение о такой необходимости необходимо включать в структуру документа.

к содержанию ↑

Общие положения

Заключение договорных отношений и факт их окончания представляют собой конкретные формы появления и окончания обязательств. Законодательно устанавливается порядок прекращения отношений между собственником нежилого пространства и нанимателем.

Предусмотрены три способа, при помощи которых осуществляется расторжение договорных отношений. Это:

  • Отказ в одностороннем порядке:
  • Соглашение о прекращении контракта;
  • Иск в судебные инстанции.

Чтобы правильно расторгнуть коммерческие правоотношения раньше срока по инициативе одного из участников, не нарушив при этом договоренностей, нужно в обязательном порядке направить извещение о своем решении. И такое предупреждение необходимо не только по решению суда.

Если соглашение было заключено на период менее, чем на один год, и его регистрация не осуществлялась, то такой вопрос потребуется решать самостоятельно.

При причинении вреда имуществу и представления заявления в суд, к нему нужно приложить акт о передаче объекта с подробным описанием характеристик помещения, представленного для эксплуатации. Этот документ является основанием для досрочного разрыва сделки.

к содержанию ↑

Представление заявления для судебного разбирательства

Нормами гражданского права установлены ряд ситуаций, наступление которых влечет предъявление требований в суд. Они устанавливаются статьями 619, 620 ГК РФ и предусматривают нарушение положений договора найма обоими его участниками.

При их наступлении возникают определенные правовые последствия.

Законодательно гарантирована возможность защищать интересы участников сделки при их нарушении деятельностью либо бездействием другой стороны. Перечень, устанавливаемый указанными нормами, не окончателен. Соглашением могут быть предусмотрены и иные условия его прекращения, в соответствии со статьями 450, 421 ГК РФ.

к содержанию ↑

Неисполнение договора

Расторжение соглашения арендатором может производится ранее срока истечения его действия при:

  • Непредоставление помещения собственником в установленный период времени;
  • Создание арендодателем препятствий в эксплуатации переданного имущества в соответствии с его предназначением либо с контрактными условиями;
  • При передаче имущества, имеющего существенные недостатки, мешающие его полноценному использованию. Аннулирование отношений возможно лишь, когда собственник не предупредил о наличии таких дефектов, а наниматель не имел информации о них предварительно и не установил их при подписании соглашения;
  • Невыполнение владельцем обязанностей по проведению ремонтных работ в помещении в сроки, определяемые пунктами договора либо используя принцип разумности;
  • Возникновение непредвиденной обстановки, наступление которой не влечет ответственность нанимателя, а переданный объект невозможно использовать далее.
к содержанию ↑

Прекращение обязательств владельцем помещения

Владелец может расторгнуть сделку в случае неоднократного или существенного неисполнения положений контракта нанимателем. Значительность нарушений определяют нормы ГК РФ.

Разрыв договорных отношений возможен при нанесении ущерба, из-за которого собственник лишился планируемой прибыли.

В обязанности арендатора входит эксплуатация недвижимости в соответствии с контрактными условиями. Нарушение договоренностей по использованию нежилой площади является основанием для разрыва правоотношений без согласования с пользователем.

Когда в контракте не указывается четкое определение возможности применения объекта, то оно производится по его прямому назначению, вытекающим из его сути.

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Эксплуатация помещения должна осуществляться таким образом, чтобы назад оно было возвращено в том виде, в котором передавалось для пользования, допускающего нормальную амортизацию, свойственную для такой деятельности и срока его использования.

Очень распространенной ситуацией является невнесение взноса за эксплуатацию недвижимого имущества арендатором больше 2 раз в установленный день. Такой пункт, как правило, вносится в договорные положения. Поэтому часто достаточно разовой неоплаты установленной суммы, чтобы законно расторгнуть соглашение.

Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
ЗаявленияДоговор передачи квартиры в собственность граждан при приватизации: как выглядит и если утерян, как восстановить?

Добавить комментарий

Adblock
detector