Письменном договоре договор письменный

Письменная форма договора осуществляется в простом и нотариальном виде. Благодаря ей лучше всего фиксируется воля участников и обеспечиваются доказательства их намерений. По взаимному согласию в соответствующей форме может выполняться любая сделка в рамках закона. В статье поговорим о понятии и разновидностях письменной формы соглашений, их составлении и содержании.

Письменном договоре договор письменный - изображение 1

к содержанию ↑

Составление договора

Соглашения являются главной и неотъемлемой частью области товарно-денежных отношений. Благодаря им регулируются отношения, определяются права и обязанности сторон. Большинство договоров оформляются в письменном виде. При их заключении нужно четко понимать цели, а также знать нюансы составления разных видов.

Грамотно составленное соглашение должно включать в себя следующие разделы:

  • Вводную часть. В ней указывается название, например, договор купли-продажи, дата подписи, которая играет очень важную роль. Не меньшее значение отводится тому, где он был подписан. Также указываются название сторон с именами и должностями представителей.
  • Предмет. В этой части предусматриваются самые важные условия. Раскрывается сущность отношений, цены, способы расчетов и сроки.
  • Дополнительные условия. Здесь прописываются необязательные условия, но необходимые для исполнения прав и обязанностей сторон. К таковым может относиться, к примеру, период действия соглашения, разрешение спорных ситуаций и условие о конфиденциальности.
  • Прочие условия. Сюда включаются технические моменты, например, положения законодательства, реквизиты, число экземпляров и так далее.
к содержанию ↑

Содержание

Соглашение состоит из условий, которые бывают:

  • Существенными.
  • Обычными.
  • Случайными.

К первым относятся достаточные и необходимые условия для подписания договора. Всех их нужно согласовать. В противном случае соглашение будет считаться незаключенным. Обычные условия не нужно согласовывать. Они вступают в действие в автоматическом порядке. Но это не значит, что они действуют вопреки волеизъявлению сторон. Напротив, они также являются согласованными. Случайные – это такие условия, которые меняют или дополняют обычные условия. Их включают по усмотрению участников сделки.

Письменном договоре договор письменный - изображение 2

к содержанию ↑

Виды формы

Сделки, оформляемые в письменном виде, бывают:

  • Простыми.
  • Нотариально удостоверяемыми.

Рассмотрим оба вида подробнее.

Простая форма

В таком виде сделки могут осуществляться двумя способами.

  • В первом варианте устанавливаются правила о совершении сделки в простой письменной форме, кроме тех случаев, которые должны удостоверяться у нотариуса. Это договоры, заключаемые между юрлицами, между юрлицами и гражданами, между гражданами, а также на сумму, которая более, чем в 10 раз, выше МРОТ. Об этом говорится в ст. 161 ГК РФ. Исключение из правила предусмотрено в ст. 159 Кодекса, в соответствии с которой договоры могут заключаться устно вне зависимости от состава субъектов и суммы.
  • Второй способ применяется в случаях, которые напрямую установлены законом и также не зависят от субъектов и суммы. К примеру, обязательно следует заключать соглашения о залоге, коммерческом представительстве, задатке, поручительстве, кредите, покупке недвижимости и так далее.

Простая письменная форма соглашения показывает волю сторон, которые его заключают и закрепляют своими подписями, а иногда и уполномоченными лицами. При односторонней сделке составляется один документ, если для нее предписана соответствующая форма. В случае заключения двусторонних и многосторонних договоров эти документы могут составляться в единственном экземпляре или по одному – для каждого из участников. Причем с этой целью сторонам необязательно встречаться. Договоры могут передаваться друг другу путем использования почты, телеграфа, электронной почты или иных видов связи.

Письменном договоре договор письменный - изображение 3

Если договор заключается в нескольких экземплярах, то каждый из них представляет собой оригинал. Поэтому они имеют одинаковую юридическую силу. В этом заключается отличие договоров от соответствующих копий.

к содержанию ↑

Виды простых соглашений

Иногда сделки совершаются посредством составления расписок, специальных жетонов, номеров и так далее. Такие документы приравниваются к простой письменной форме договора. Например, в соответствии с п. 2 ст. 887 Гражданского кодекса соответствующая форма соглашения признается соблюденной, если вещь принимается на хранение хранителем путем выдачи поклажедателю расписки, свидетельства, жетона или иного знака, который удостоверяет прием вещей в случаях, предусмотренных законом.

к содержанию ↑

Реквизиты

Сделка, которая заключается в письменном виде, является оформленной надлежащим образом, если в договоре содержатся необходимые реквизиты. К таковым относятся данные о названии кредитора, передаваемой сумме, месте исполнения обязательств, дате, подписях и так далее. Реквизиты устанавливаются участниками, так же как и предписаниями закона. Если в последнем случае обязательный реквизит отсутствует, то это становится причиной недействительности сделки.

Письменном договоре договор письменный - изображение 4

к содержанию ↑

Подписи

Установленные требования, предъявляемые к письменному виду договоров, могут дополняться как законодательными актами, так и соглашением сторон. Например, необходимость в скреплении договора печатями в общих случаях устанавливаются соглашением сторон, но также могут содержаться и в правовых актах. Подписи участников сделки или их уполномоченных лиц являются обязательным реквизитом любого документа.

Если гражданин, который совершает сделку, не может лично поставить свою подпись в связи с наличием болезни, физических недостатков, неграмотности, то за него это делает рукоприкладчик. Этот факт должен засвидетельствовать нотариус или иное должностное лицо, которое вправе совершать это действие (например, администрация лечебного заведения, если участник сделки находится на стационарном лечении). При этом указывается причина, по которой участник не может собственноручно поставить свою подпись. Подпись рукоприкладчика относится к нему самому, а не к участнику сделки. Поэтому она не может служить аналогом собственноручной подписи последнего.

Благодаря имеющейся сегодня системе по передаче сведений документы могут удостоверяться факсимильными копиями, ЭЦП и другими аналогами подписей участников сделки. Вариант допускается, если это предусматривается по закону или соглашению сторон. Об этом говорится в п. 2 ст. 160 Гражданского кодекса. К примеру, порядок применения ЭЦП установлен специальным законом. Ее использование признается равнозначным собственноручной подписи, которая сделана на бумаге. При наличии разногласий сторон договора, оформленного с применением ЭЦП, регулирование осуществляется посредством специальных правил.

Письменном договоре договор письменный - изображение 5

к содержанию ↑

Электронный обмен документами

В соответствии с п. 2 ст. 434 Гражданского кодекса, договор, заключенный посредством обмена документа по электронной почте, считается заключенным в письменной форме. Документ при этом заключается в электронной форме. Согласно ст. 3 Закона «Об ЭЦП» № 63-ФЗ, электронным документом признается документ, содержащий сведения в электронно-цифровом виде. Правовое значение имеет только такой документ, в котором имеется информация, значимая с юридической точки зрения, то есть определяющая субъекты, предмет и содержание правоотношений, появляющихся на основе договора. Согласно п. 2 ст. 434 ГК РФ, распознавание этого документа, определение его подлинности связаны со специфическими процессами, а также программными средствами, которые должны обеспечить верное установление того, что документ исходит от участника сделки.

к содержанию ↑

Нотариальное удостоверение

В случаях, предусмотренных законом, может заключаться нотариальная письменная форма. Право это возникает и тогда, когда стороны пришли к соответствующему соглашению. Необходимость заключения договора с обязательным заверением у нотариуса встречается нечасто. Обычно это сделки в отношении имущества. К примеру, у нотариуса нужно заверить договор об уступке права требования, если таковое основано на договоре, заключенном у нотариуса, договоре ренты. Кроме того, таким образом заверяются доверенности.

Заверение у нотариуса позволяет заинтересованной стороне легче доказывать свою правоту, так как содержание договора, его место и время заключения, намерения сторон и иные обстоятельства, которые официально закреплены нотариальной печатью, считаются достоверными и очевидными. С учетом значения нотариальной формы законодатель изменил простую письменную форму соглашений, которые направлены на отчуждение доли в уставном капитале ООО, на нотариальную. Об этом говорится в п. 10 ст. 21 Закона «Об ООО» № 14-ФЗ.

Письменном договоре договор письменный - изображение 6

Заверение у нотариуса реализуется частными и государственными нотариусами, согласно «Основам законодательства о нотариате». Если в населенном пункте этого специалиста нет, то соответствующие действия выполняются должностными лицами исполнительной власти, которые имеют для этого необходимые полномочия. В разных случаях таковыми могут являться командиры ВЧ, главврачи больниц, капитаны морских судов и так далее. Об этом говорится в п. 3 ст. 185 Гражданского кодекса.

к содержанию ↑

Недействительность сделки

Если нотариальная форма сделки не соблюдена в случаях, когда она является необходимой, то сделка признается недействительной. Иногда отсутствие нотариального заверения выполняется решением суда. Бывает и так, что одна из сторон выполняет все условия соответствующей сделки, в то время как другая – уклоняется от этого действия. Тогда суд может признать заключенное соглашение действительным по требованию той из сторон, которая его выполняет. В этом случае оформление у нотариуса уже не требуется. Однако уклоняющаяся сторона должна возместить второй стороне понесенные убытки. Об этом говорится в п. 4 ст. 165 Гражданского кодекса.

Ничтожность сделки из-за не удостоверения ее у нотариуса, так же как и возможность использования судебного решения, могут быть только тогда, когда договор должен быть заверен у нотариуса на основании прямого указания закона. Если же это было необязательно (например, в случае с письменной формой трудового договора), то согласно пп. 2 п. 2 ст. 163 Гражданского кодекса может иметь место не ничтожная сделка, а несовершенная. Это произойдет, если несмотря на необязательный характер, стороны договорились о заверении договора у нотариуса.

Письменном договоре договор письменный - изображение 7

к содержанию ↑

Заключение

При использовании письменной формы договора нужно предусмотреть все необходимые моменты, установленные законом, и достигнутые согласования. Например, если не указать существенные условия, то это приведет к недействительности соглашения. То же самое произойдет при не удостоверении нотариусом договора в случае, когда эта процедура установлена законом.

Письменная форма сделок может быть (ст. 158, п. 1 ГК РФ) простой и нотариальной.

Простой письменный договор(ст.434, п.2 ГК РФ) заключается путем составления одного документа, подписанного сторонами. Это наиболее распространенная форма договора. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (размещение текста договора на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и соответственно предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (ст.160, п.1 ГК РФ). В случае спора стороны не вправе будут ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но вправе приводить письменные и другие доказательства.

Письменная форма договора предполагает не только составление одного документа, подписанного сторонами, но и обмен документами путем использования почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (ст.434, п.2 ГК). Это создает возможность оперативного заключения договора. Но при этом он должен быть заключен в форме, доступной для восприятия.

Подписывает договор лицо, имеющее право на его заключение. Но при совершении сделок возможно использование факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи. Однако это допускается только в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. «При отсутствии в договоре процедуры согласования подлинности текста договора и при возникновении спора о наличии подписанного договора и других документов арбитражный суд вправе не принимать в качестве доказательства документы, подписанные цифровой (электронной) подписью».[7]

Письменная форма договора считается соблюденной(ст.434, п.3 ГК РФ), если письменное предложение заключить договор принято в порядке, предусмотренном п.3 ст.438 ГК:

· совершение лицом, получившим предложение о заключении договора (оферту) в срок, установленный для ее принятия (акцепта), действий по выполнению указанных в предложении условий (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Письменная нотариальная форма договора является обязательной в случаях, предусмотренных законом и соглашением сторон (ст.163, п.2 ГК РФ). Порядок нотариального удостоверения договоров определяется Основами законодательства о нотариате.

В настоящее время нотариальное удостоверение сделок вытесняется требованием их государственной регистрации.

В Гражданском кодексе содержится требование о государственной регистрации права собственности и других вещных прав на все виды недвижимого имущества и сделок с ним (ст.ст.131, 164 ГК РФ), а также установлены последствия несоблюдения требования о государственной регистрации сделки ( ст.165 ГК РФ).

Государственная регистрация является одной из форм государственного контроля над законностью заключаемых сделок и в то же время «…единственным доказательством существования зарегистрированного права».

Государственная регистрация прав проводится специальными учреждениями юстиции на всей территории Российской Федерации. Разработана система записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Договоры и иные сделки являются одним из оснований возникновения, перехода, ограничения (обременения) и прекращения прав на недвижимое имущество.

Несоблюдение формы договора и государственной регистрации договора может вызывать различные последствия.

В соответствии с п.1 ст.162 ГК несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.

В случаях же, прямо установленных законом или соглашением сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность (ст.162, п.2 ГК РФ). Так, например, подобные последствия установлены при несоблюдении письменной формы кредитного договора (ст.820 ГК РФ), договора коммерческой концессии ( ст.1028, п.1 ГК РФ).

Сделки, оформленные с нарушением требований о соблюдении нотариальной формы и государственной регистрации, считаются ничтожными. ( ст. 165 ГК РФ)

Договоры, заключаемые между юридическими лицами, а также между ними, с одной стороны, и гражданами — с другой, должны совершаться в простой письменной форме (ст. 161, п. 1 ГК РФ), а в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон, договоры должны быть нотариально удостоверены (ст. 163, п. 2 ГК РФ).

Форма договора может быть определена по соглашению сторон. В этом случае стороны не связаны тем обстоятельством, что законом не требуется соответствующая форма для заключения договора. Если сторонами достигнуто соглашение об определенной форме договора, этот договор будет считаться заключенным лишь после совершения на тексте договора надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие (ст. 163 ГК РФ).

Для договора в письменной форме кроме составления одного документа, подписываемого сторонами, для его заключения может быть использован обмен документами с помощью почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, главное, чтобы при этом можно было достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

«Современный предприниматель», 2010, N 5

к содержанию ↑

Понятие письменной формы договора

Действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей в Гражданском кодексе именуются сделками (ст. 153 ГК РФ). Одна из наиболее распространенных видов сделок — договор. Согласно ст. 154 Гражданского кодекса договор представляет собой двух- или многостороннюю сделку, поскольку для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

Письменном договоре договор письменный - изображение 8

Таким образом, положения Гражданского кодекса о сделках (гл. 9 ГК РФ) в полной мере применяются и к договорам (п. 2 ст. 420 ГК РФ).

Существуют следующие формы сделок (договоров): устная, сделки (договоры) в простой письменной форме, сделки (договоры), удостоверенные нотариально (ст. 158 ГК РФ). Договор может быть заключен в любой форме, если законом не оговаривается определенная форма. К примеру, некоторые сделки требуют обязательной письменной формы.

Наибольшее распространение в хозяйственной деятельности получили договоры, совершаемые в простой письменной форме. Причина тому требования ст. 161 Гражданского кодекса, согласно которым сделки юридических лиц между собой и с гражданами должны заключаться в простой письменной форме. Это означает, что хозяйствующие субъекты, имеющие статус юридического лица (акционерные общества, общества с ограниченной ответственностью, унитарные предприятия и т.д.), обязаны любые договорные отношения оформлять в письменном виде.

Что касается индивидуальных предпринимателей, не являющихся юридическими лицами, для них обязательность заключения договоров в письменной форме установлена п. 3 ст. 23 Гражданского кодекса. Там говорится, что к предпринимательской деятельности граждан, осуществляемой без образования юридического лица, применяются правила Гражданского кодекса, которые регулируют деятельность юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, если иное не вытекает из закона, иных правовых актов или существа правоотношения. Получается, что правила ст. 161 автоматически распространяются на коммерсантов.

Таким образом, простая письменная форма договора по российскому законодательству обязательна как для юридических лиц, так и для индивидуальных предпринимателей.

к содержанию ↑

Заключение договора в письменной форме

Письменная форма договора предполагает, что договор составлен в виде документа, выражающего его содержание, и подписан лицами, заключающими договор, либо их уполномоченными представителями (п. 1 ст. 160 ГК РФ).

Договор в письменной форме может быть заключен (п. 2 ст. 434 ГК РФ): путем составления одного документа, подписанного сторонами, либо путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма договора (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований.

К примеру, согласно ст. 8 Федерального закона от 8 ноября 2007 г. N 259-ФЗ «Устав автомобильного транспорта и городского наземного электрического транспорта», заключение договора перевозки груза подтверждается транспортной накладной, форма и порядок заполнения которой устанавливаются правилами перевозки грузов. То есть отдельного договора составлять не нужно, достаточно правильно оформить транспортные накладные.

Если в самом договоре стороны не оговорили последствий при несоблюдении требований к форме договора, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (п. 1 ст. 162 ГК РФ). А именно в случае спора стороны не смогут ссылаться на свидетельские показания, как подтверждение заключения договора в письменной форме. Доказательством заключения договора в письменной форме является только подписанный документ, а не свидетельские аргументы. А вот различные письменные и иные доказательства стороны приводить вправе.

Обязательно ли подписывать договор лично? Нет. В ст. 160 Гражданского кодекса указано, что использование при заключении договоров в письменной форме факсимильного воспроизведения подписи, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон. К числу таких правовых актов, в частности, относятся: Положение ЦБ РФ от 10 февраля 1998 г. N 17-П и Письмо МНС России от 1 апреля 2004 г. N 18-0-09/000042@. В сфере использования электронно-цифровой подписи в настоящее время действует Федеральный закон от 10 января 2002 г. N 1-ФЗ «Об электронной цифровой подписи».

Кроме того, стороны, как указано выше, вправе добровольно договориться о правилах и порядке использования факсимильного воспроизведения подписи с помощью любого из перечисленных выше аналогов при заключении договоров между собой.

Письменная форма договора также считается соблюденной, если письменное предложение заключить договор (оферта) принято в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 438 Гражданского кодекса (ст. 434 ГК РФ). То есть лицо, получившее оферту, выполнило указанные в ней условия (отгрузило товар, оказало услуги, выполнило работы, уплатила соответствующую сумму) в срок, предусмотренный законом или соглашением сторон для ответа на оферту.

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора (п. 1 ст. 421 ГК РФ). Это, кроме всего прочего, означает также и то, что, если иное не установлено законом, порядок изготовления договора (как документа) должен определяться соглашением сторон или обычаями делового оборота.

Сегодня любой договор, как правило, изготавливается путем создания электронного документа с последующей распечаткой на принтере. Однако никто не запретит хозяйствующим субъектам изготовить рукописный вариант договора либо напечатать его на механической печатной машинке. Главное при этом, чтобы все экземпляры договора были идентичными, а текст договора был читаемым вплоть до последней буквы.

По поводу использования печатей при заключении двухсторонних или многосторонних договоров в письменной форме никаких специальных указаний законодательство не дает. Подпись уполномоченного лица на договоре может быть скреплена печатью, если так решат стороны. Для индивидуальных предпринимателей возможность использования печати законом вообще не предусмотрена, поэтому ее применение является их личным делом. В любом случае отсутствие печати не сделает документ недействительным.

Часто письменные договоры, составленные более чем на одном листе, прошиваются, проклеиваются и скрепляются печатями и подписями сторон. Оформленный таким образом договор позволит избежать в будущем возможных подозрений на то, что одной из сторон самовольно было изменено содержание одного или нескольких листов договора (при помощи компьютера сегодня это сделать очень легко). Защитить документ также можно, если на каждом листе договора поставить подписи (и печати) сторон, подписавших договор. Ни тот, ни другой варианты не предусмотрены законодательством, поэтому вопрос о том, как оформить договор, все равно разрешается непосредственно сторонами по взаимной договоренности.

к содержанию ↑

Нотариальное удостоверение

В некоторых случаях договор, заключенный в письменной форме, подлежит нотариальному удостоверению — на договоре проставляется удостоверительная надпись нотариуса или другого должностного лица, имеющего право совершать такое нотариальное действие по правилам, предусмотренным Основами законодательства о нотариате от 11 февраля 1993 г. N 4462-1.

Нотариальное удостоверение обязательно в случаях, предусмотренных законом. К примеру, сделки, связанные с отчуждением доли в уставном капитале ООО, подлежат нотариальному удостоверению (п. 11 ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. N 14-ФЗ). Других случаев применительно к деятельности хозяйствующих субъектов не так уж и много.

Так, согласно Гражданскому кодексу обязательно нотариальное удостоверение:

  • договора о залоге движимого имущества или прав на имущество в обеспечение обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен (п. 2 ст. 339 ГК РФ);
  • договора об уступке требований, если само требование основано на сделке, совершенной в нотариальной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ);
  • договора о переводе долга, если сам долг основан на сделке, совершенной в нотариальной форме (ст. 391 ГК РФ);
  • договора ренты (ст. 584 ГК РФ).

Кроме того, нотариальное заверение потребуется, если это предусмотрено соглашением сторон, даже если закон не требует обращения к нотариусу для сделок данного вида.

Согласно ст. 53 указанных выше Основ законодательства о нотариате, нотариус может удостоверять любые сделки (договоры) по желанию сторон. Поэтому право выбора, заверять письменный договор нотариально или нет, принадлежит сторонам договора. Учтите, если между сторонами достигнуто соглашение об обязательном нотариальном удостоверении договора, несоблюдение данного соглашения сторонами либо одной из сторон влечет за собой недействительность (ничтожность) договора (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

к содержанию ↑

Государственная регистрация договора

Сделки, связанные с землей и другим недвижимым имуществом, подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 Гражданского кодекса и Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ (п. 1 ст. 164 ГК РФ). Данное требование в полной мере распространяется и на договоры, связанные с арендой, куплей-продажей, меной, дарением и иным отчуждением недвижимого имущества, которые, в силу Гражданского кодекса, должны быть заключены в письменной форме и могут быть удостоверены нотариально по решению сторон.

Государственная регистрация письменных договоров, заключаемых при совершении сделок с недвижимым имуществом, в настоящее время осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Кроме того, законом могут быть предусмотрены случаи, когда государственной регистрации подлежат сделки с некоторым движимым имуществом (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Например, согласно п. 2 ст. 1028 Гражданского кодекса договор коммерческой концессии подлежит госрегистрации в федеральном органе исполнительной власти по интеллектуальной собственности. При несоблюдении этого требования договор считается ничтожным.

Так же, как и в случае с нотариальным удостоверением сделки, несоблюдение требований о госрегистрации договора влечет его недействительность, и такой договор считается ничтожным (п. 1 ст. 165 ГК РФ).

П.Гулидов

Юрист частной практики,

основатель «Юридического кабинета

Павла Гулидова»

необязательность письменного договора

Уважаемые форумчане!

Наши законотворцы (я так полагаю в огромных муках) родили изменения в ЖК РФ, где в частности рассказали нам как теперь будет выглядеть ситуация с переходом на прямые договоры с РСО. То, что РСО теперь в «определённых» случаях стала «исполнителем коммунальных услуг» (и это с границей ответственности, заканчивающейся на внешней стене МКД) я говорить не буду, а вот положение новоиспечённой ст. 157.2 п. 6 о  необязательности письменного договора уже широко используется этими РСО с очень известным тезисом «открыл кран — заключил договор»

Вот некоторые соображения на эту тему:

Ссылка на необязательность письменного договора ст. 157.2 ЖК РФ:

 «6. Договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, договор на оказание услуг по обращению с твёрдыми коммунальными отходами между собственником помещения в многоквартирном доме и ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твёрдыми коммунальными отходами заключаются на неопределённый срок в соответствии с типовыми договорами, утверждёнными Правительством Российской Федерации. Заключение договора в письменной форме не требуется.»

 не указывает на «необязательность» заключения договора вообще или на так называемый «конклюдентный договор». Это положение закона говорит о возможности заключить договор в отличной от «письменной» формы.

 Это подтверждает п 17. ст. 155 ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги может вноситься с использованием системы, в том числе на основании договоров на поставку ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, договоров оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирных домах, на предоставление коммунальных услуг, заключённых в электронной форме с использованием системы.

 В соответствии со ст. 420 ГК РФ Договор — это соглашение двух или более сторон об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей — согласие на заключение договора не в «письменной» форме должно быть обоюдным.

 В качестве правового обоснования в исковом заявлении указано на обязанность потребителя нести обязанность по оплате жилищных и коммунальных услуг на основании ст. 153 ЖК РФ. По логике истца эта обязанность ответчиком не исполняется, потому что в кассу предприятия от ответчика не поступает плата в желательном для истца размере. С такой логикой невозможно согласиться по следующим основаниям:

 1. в части наличия обязанностей

Однако наличие обязанности не означает обязанность её исполнения в порядке, установленном одной стороной. Жилищные обязанности, в том числе по оплате за потреблённые услуги, устанавливается на федеральном уровне (п.16 ст.12 ЖК РФ). Этот порядок содержит требование исполнять обязанности по оплате предоставленных услуг исключительно в соответствии с договорами (п.1 ст. 10; ч.3 ст. 154; ч.8 и ч.10 ст. 155; ст. 162 ЖК РФ).

2.неисполнение обязанностей кредитора законом признается как злоупотребление правом

Законодательство ориентирует участников рынка предоставления услуг и ЖКХ на взаимных исполнение обязательств:

 В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определённое действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определённого действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности ( ч.1 ст. 307 ГК РФ).

 Отказ от заключения договора исключает право требования от должника исполнения его обязанности, что подтверждается судебной практикой — Президиум ВАС РФ признал отказ хозяйствующего субъекта от заключения договора с потребителем злоупотреблением доминирующим положением на рынке (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 30.03.1998 N 32 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением антимонопольного законодательства»).

 Не допускается использование гражданских прав в целях … злоупотребления доминирующим положением на рынке (ч.1 ст. 10 ГК РФ).

3. недопустимость использование понятия «услуга» при не заключении договора

Под услугами гражданское законодательство понимает совершение за плату определённых действий или осуществление определённой деятельности по заданию гражданина для удовлетворения личных (бытовых) нужд (ст.779 ГК РФ,). В отсутствии задания гражданин предоставление материальных благ регулируется главой 50 ГК РФ (Действия в чужом интересе без поручения)

 Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 28 июня 2012 г. №17 (О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей) постановил отнести “отношения, одной из сторон которых выступает гражданин, использующий, приобретающий, заказывающий либо имеющий намерение приобрести или заказать … услуги исключительно для личных, семейных, домашних, бытовых и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а другой – организация…, осуществляющая …, оказание услуг, являются отношениями, регулируемыми ГК РФ и Законом РФ N 2300-1 «О защите прав потребителей» (п.1).

Подпунктом “г” пункта 3 упомянутого Постановления высший орган судебной власти постановил

г) под услугой следует понимать действие (комплекс действий), совершаемое исполнителем в интересах и по заказу потребителя в целях, для которых услуга такого рода обычно используется, либо отвечающее целям, о которых исполнитель был поставлен в известность потребителем при заключении возмездного договора

Содержащиеся в постановлениях Пленума Верховного Суда РФ разъяснения по вопросам применения законодательства основаны на требованиях закона и обобщённых данных судебной практики в масштабах страны. Они представляют собой своеобразную форму судебного прецедента и являются ориентиром, подлежащим учёту в целях вынесения судьями законных и обоснованных приговоров, решений, определений и постановлений.

 Поскольку договора заключено не было, отпадает какая-либо возможность оказания услуг «в соответствии с договором»

 4. недопустимость предъявления исков о взыскании задолженности при отсутствии договора

В Обзоре N 2 (2015), утверждённом Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015, разъяснялось, что обязанность внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги, указанная в ч.1 ст. 153 ЖК РФ, возникает у собственников помещений не в силу закона, а в силу договора управления многоквартирным домом, заключаемого в письменной форме ( ч. 1 ст. 162 ЖК РФ) – ответ на вопрос 13:

 Требование о взыскании задолженности по оплате жилого помещения и коммунальных услуг основано на предусмотренной ч. 1 ст. 153 ЖК РФ обязанности граждан и организаций своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги у нанимателя, арендатора, собственника жилого помещения ВОЗНИКАЕТ В СИЛУ договора найма (например, социального найма), договора аренды жилого помещения, ДОГОВОРА УПРАВЛЕНИЯ многоквартирным домом, заключаемых в письменной форме (ч. 1 ст. 63, ч. 3 ст. 91.1, ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, п. 1 ст. 674 ГК РФ).

Что Вы думаете по этому поводу?

Одним из посреднических договоров, которые наиболее распространены в сфере оказания различных услуг, является договор поручения. В качестве института гражданского законодательства данный договор обладает универсальным характером, однако в его основе лежит обязательство по оказанию услуг. Правовые особенности данного договора регламентируются главой 49 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Содержание:

  • Понятие договора поручения
  • Предмет и стороны договора
  • Форма и срок договора поручения
  • Основные разделы договора
  • Образец договора поручения
  • Скачать образец договора
  • Исполнение договора
  • Особенности договора поручения на коммерческое представительство

Сфера применения договора поручения достаточно широка. Необходимость в нем появляется тогда, когда сами субъекты гражданских правоотношений по различным причинам (болезнь, отсутствие специальных знаний в конкретных вопросах, длительное отсутствие в месте проживания) не в состоянии самостоятельно совершать сделки и другие значимые юридические действия, прибегают к услугам уполномоченного лица — представителя. Поэтому договор поручения имеет тесную связь с институтами представительства и доверенности. Еще такой договор называется договором о представительстве.

к содержанию ↑

Понятие договора поручения

Письменном договоре договор письменный - изображение 9

В соответствии с договором поручения одной стороной (поверенным) совершаются от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. По сделке, которую совершает поверенный, права и обязанности возникают непосредственно у доверителя.

Договор поручения является двусторонне обязывающим, консенсуальным, может быть и возмездным, и безвозмездным. Также данный договор считается фидуциарным, так как он основан на взаимных доверительных отношениях между доверителем и поверенным.

к содержанию ↑

Договор поручения: предмет и стороны договора

Предметом данного договора является совершение поверенным определенных юридических действий (в основном, сделок). Им не могут быть юридические действия, имеющие личный характер, к примеру, составление завещания.

Сторонами договора поручения являются доверитель — сторона, от имени которой осуществляются юридические действия, и поверенный — сторона, осуществляющая такие действия. Ими могут быть и дееспособные граждане, и юридические лица. В тех случаях, когда подобный договор заключается с целью осуществления коммерческого посредничества, то поверенным может быть признан только предприниматель (гражданин или юридическое лицо).

к содержанию ↑

Форма и срок договора поручения

Установлено, что форма договора поручения может быть и устной, и письменной. В соответствии с договором поручения доверитель во всех случаях обязан выдать поверенному доверенность, а поверенный имеет право действовать только по доверенности доверителя.

Срок договора поручения может быть не только определенным, но и неопределенным. Если в договоре его срок не определен, то соглашение считается бессрочным, однако обязательно учитываются правила ГК РФ о сроке доверенности. Цена договора, как правило, определяется соглашением сторон.

к содержанию ↑

Основные разделы договора

Предмет договора. Предусмотрено, что поручение считается выполненным только после подписания сторонами акта сдачи-приема работ.

Срок действия договора. Указывается, что договор действует с момента его подписания сторонами и до конкретной даты или события.

Права и обязанности сторон. 

Доверитель обязан:

  • выдать поверенному доверенность на совершение необходимых действий, которые предусмотрены договором (за исключением случаев, когда можно действовать без доверенности);
  • для исполнения поручения обеспечить поверенного денежными средствами, а если их окажется недостаточно, возместить расходы, понесенные поверенным ;
  • выплатить поверенному вознаграждение (при возмездном договоре);
  • немедленно принять от поверенного все, что было исполнено им по договору.

Доверитель имеет право:

  • в любое время отменить поручение;
  • дать отвод заместителю, избранному поверенным.

Обязанности поверенного:

  • выполнять поручения доверителя соответственно его правомерным, осуществимым и конкретным указаниям;
  • выполнять данные ему поручения лично, за исключением случаев их передоверия;
  • по требованию доверителя сообщать о ходе выполнения поручений;
  • без промедления передать доверителю все, что им получено по сделкам, которые были совершены при исполнении поручений;
  • представить отчет с оправдательными документами, если это предусмотрено условиями договора.

Права поверенного, действующего в качестве коммерческого представителя:

  • удерживать вещи, подлежащие передаче доверителю, с целью обеспечения своих требований по договору поручения;
  • в интересах доверителя отступить от его указаний, если не смог запросить доверителя или не получил ответа на свой запрос в разумные сроки, с уведомлением доверителя об отступлениях при первой возможности;
  • получить от доверителя право отступать от его указаний без предварительного запроса, но с последующим уведомлением;
  • передавать выполнение поручений заместителю только на условиях, которые предусмотрены статьей 187 ГК РФ.

Передоверие исполнения поручения. В основном, при договоре поручения поверенный должен лично выполнять данные ему поручения. Однако он имеет право передоверия выполнения поручения. Такая возможность предоставляется тогда, когда это предусмотрено доверенностью, которая поверенному выдается доверителем. Поэтому, даже если возможность передоверия предусматривается договором поручения, данное условие обязательно должно находиться в тексте доверенности. Если в доверенности не содержится никаких указаний о возможности или запрете передоверия, то поверенный не вправе передоверить выполнение поручения.

Сроки выполнения поручения. Приводятся конкретные даты начала и окончания выполнения поручения. По согласованию сторон эти даты могут быть перенесены. Допускается досрочное выполнение поручения поверенным.

Порядок сдачи-приема работ и возмещение расходов. Предусмотрено, что поверенный в течение трех рабочих дней должен представить доверителю документы: акт сдачи-приема работ, отчет о расходах и отчет о выполнении поручения. Доверитель должен в течение пяти рабочих дней принять отчет поверенного или направить ему мотивированные возражения. Также регламентируется порядок и сроки возмещения расходов поверенного.

Вознаграждение и порядок расчетов. Обязательно указывается размер причитающегося поверенному вознаграждения, срок и способ оплаты вознаграждения. Конкретизируется, что издержки поверенного по выполнению поручения в данную сумму не входят и возмещаются доверителем отдельно.

Ответственность сторон. Предусматривается ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств, указанных в договоре. В качестве видов ответственности названы неустойка и штраф. Указываются конкретные размеры этих видов ответственности и ситуации, когда одна из сторон может быть освобождена от ответственности.

Основания и порядок расторжения договора. Договор поручения может быть прекращен на следующих основаниях:

  • исполнение поручения;
  • отмена поручения доверителем;
  • отказ поверенного от исполнения поручения;
  • смерть доверителя или поверенного;
  • признание доверителя или поверенного ограниченно дееспособным, недееспособным или безвестно отсутствующим.

Вне зависимости от того, кто явился инициатором расторжения договора поручения, доверитель обязан возместить поверенному понесенные им издержки и выплатить вознаграждение, соразмерное выполненной работе.

Разрешение споров из договора. Обязателен претензионный порядок разрешения споров. Предусмотрен порядок и сроки передачи спора на разрешение в арбитражный суд, если были приняты меры досудебного урегулирования.

Форс-мажор. Освобождение от ответственности в случаях воздействия непреодолимой силы. В качестве форс-мажорных обстоятельств признаются пожары, наводнения, землетрясения, забастовки, войны и другие.

Прочие условия. В данном разделе оговаривается отсутствие каких-либо устных договоренностей по предмету договора и количество его экземпляров.

Адреса, реквизиты и подписи сторон

к содержанию ↑

Образец договора поручения

 ДОГОВОР

поручения

Дата составления договора ____________

Место составления договора ___________

______________, именуемый в дальнейшем «Доверитель», в лице __________, действующий на основании ____________, с одной стороны и ______________, именуемый в дальнейшем «Поверенный», в лице ____________, действующий на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Доверитель поручает, а Поверенный обязуется за вознаграждение совершить от имени и за счет Доверителя следующие юридические действия (далее — Поручение): ________ (указывается суть Поручения и перечень действий поверенного, например: «представлять интересы Доверителя в судебных органах по делу N ___ (предмет спора)_________, подавать документы и т.п./в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в целях _______/в органах исполнительной власти по техническому регулированию в целях ____»).

1.2. Поручение по Договору должно быть исполнено в срок не позднее: «___» __________ г. (пункт включается, если характер Поручения позволяет установить предельный срок его исполнения).

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Поверенный обязуется:

2.1.1. Исполнить Поручение в соответствии с указаниями Доверителя.

2.1.2. Передавать Доверителю без промедления все полученное при исполнении Поручения.

2.1.3. Представить Доверителю отчет об исполнении Поручения (Приложение N 1 к Договору; далее — Отчет) в письменной форме в течение ___ рабочих дней со дня его исполнения. К Отчету прилагаются документы, подтверждающие размер произведенных расходов.

2.1.4. Незамедлительно возвратить Доверителю доверенность, срок действия которой не истек, по исполнении поручения или при прекращении Договора до его исполнения.

2.2. Доверитель обязуется:

2.2.1. В течение__ рабочих дней с момента заключения Договора выдать Поверенному доверенность, удостоверяющую его полномочия, необходимые для исполнения Поручения, со сроком действия:________.

2.2.2. В течение ___ рабочих дней с момента заключения Договора передать Поверенному следующие документы, необходимые для исполнения Поручения: _______.

2.2.3. Принять от Поверенного все полученное при исполнении Поручения.

2.2.4. Ознакомиться с Отчетом и утвердить его либо сообщить Поверенному о своих возражениях по Отчету в течение ___ рабочих дней со дня его получения. При отсутствии предъявленных в указанный срок возражений со стороны Доверителя Отчет считается принятым.

2.2.5. Уплатить Поверенному вознаграждение, а также возместить понесенные им расходы в порядке и сроки, предусмотренные Договором.

2.3. К расходам Поверенного, подлежащим возмещению за счет Доверителя, относятся:

— расходы, непосредственно связанные с исполнением Поручения __________ (например, суммы государственной пошлины, уплаченной Поверенным при исполнении Поручения, расходы на проезд к месту исполнения Поручения);

Все иные расходы Поверенного включены в сумму его вознаграждения.

3. ВОЗНАГРАЖДЕНИЕ И РАСХОДЫ ПОВЕРЕННОГО

3.1. Вознаграждение Поверенного составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб.

3.2. Сумма вознаграждения уплачивается (выбрать нужное):

— в течение ___ рабочих дней с момента подписания Договора (авансом).

— в течение ___ рабочих дней со дня утверждения Отчета.

— в следующем порядке:

— ___ % вознаграждения, что составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб., — в течение __ рабочих дней с момента подписания Договора (авансом);

— ___ % вознаграждения, что составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб., — в течение ___ рабочих дней со дня утверждения Отчета.

3.3. Расходы, понесенные Поверенным в связи с выполнением поручения по Договору и подлежащие возмещению Доверителем (п. 2.3 Договора), подтверждаются Отчетом и документами, удостоверяющими факт осуществления расходов и их размер.

3.4. Доверитель возмещает расходы в течение ___ рабочих дней со дня утверждения Отчета с приложенными к нему документами, которыми подтверждается размер произведенных расходов.

3.5. Проценты на сумму отсрочки (рассрочки) не начисляются и уплате не подлежат.

3.6. Все расчеты по Договору производятся в безналичном порядке путем перечисления денежных средств на расчетный счет Поверенного.

3.7. Обязательства Доверителя по оплате считаются исполненными на дату зачисления денежных средств на корреспондентский счет банка Поверенного.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За нарушение сроков исполнения Поручения Доверитель вправе требовать с Поверенного уплаты неустойки (пеней) в размере ___ % от вознаграждения Поверенного за каждый день просрочки (пункт включается, если в п. 1.2 установлен срок исполнения Поручения).

4.2. За нарушение сроков представления Отчета Доверитель вправе требовать с Поверенного уплаты неустойки (пеней) в размере ___ % от вознаграждения Поверенного за каждый день просрочки.

4.3. За нарушение сроков уплаты вознаграждения (п. 3.2 Договора) Поверенный вправе требовать с Доверителя неустойку (пени) в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.4. За нарушение сроков возмещения расходов (п. 3.4 Договора) Поверенный вправе потребовать от Доверителя неустойку (пени) в размере ___ % от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

4.5. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

4.6. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

5. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору при возникновении непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: __________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

5.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ___ рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

5.3. Документ, выданный __________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

5.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

6. СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ

И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

6.1. Договор вступает в силу с момента его подписания Сторонами и заключается (выбрать нужное)

— на срок до «___» __________ г.

— на неопределенный срок.

6.2. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

7. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

7.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением, толкованием, изменением и расторжением Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

7.2. В случае неурегулирования споров путем переговоров заинтересованная Сторона направляет в письменной форме претензию, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

7.3. К претензии должны прилагаться обосновывающие требования заинтересованной Стороны документы (в случае их отсутствия у другой Стороны) и документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписало претензию. Указанные документы представляются в виде копий, заверенных лицом, которое направило их. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

7.4. Сторона, в адрес которой направлена претензия, обязана ее рассмотреть и о результатах уведомить в письменной форме другую Сторону в течение ______ (______) рабочих дней со дня получения претензии.

7.5. В случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор в соответствии со ст. 35 АПК РФ передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

8. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

8.1. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

8.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления, требования и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсу, электронной почте или другим способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

8.3. Сообщения влекут гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлены, с момента их доставки указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда сообщение не было вручено адресату по зависящим от него обстоятельствам (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

8.4. К Договору прилагаются:

— отчет об исполнении Поручения (Приложение N 1 к Договору);

9. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Доверитель __________

Поверенный __________

Скачать образец договора

  Договор поручения

  Отчет об исполнении поручения

  Договор поручения на совершение юридических действий

  Договор поручения на обработку персональных данных

к содержанию ↑

Исполнение договора

Важнейшим и обязательным условием выполнения договора поручения является выдача доверителем поверенному доверенности, позволяющей совершать действия, которые предусмотрены договором поручения. Это значит, что третьи лица признают поверенного в качестве уполномоченного представителя доверителя только тогда, если он предоставит соответствующую доверенность.

К такой доверенности предъявляются определенные требования, соблюдение которых обязательно. Она должна быть оформлена в полном соответствии с положениями, изложенными в ГК РФ:

доверенность от имени юридического лица подписывается его руководителем или иным должностным лицом, которое имеет право подписи, и заверяется печатью данной организации; доверенность от имени юридического лица, которое основано на государственной или муниципальной собственности, также подписывается главным бухгалтером организации. Срок действия доверенности ограничивается тремя годами. Если в доверенности срок не указан, она действительна на протяжении года со дня ее оформления. Доверенность, которая не имеет даты ее совершения, считается ничтожной.

к содержанию ↑

Особенности договора поручения на коммерческое представительство

В качестве коммерческого представителя может выступать лицо, которое постоянно и самостоятельно представительствует от имени предпринимателей в ходе заключения ими договоров в области предпринимательской деятельности (без участия гражданина-потребителя). О специальных правилах коммерческого представительства подробно говорится в статье 184 ГК РФ.

Как доверитель, так и поверенный обязательно должны быть предпринимателями. Такой договор во всех случаях является возмездным. Коммерческий представитель имеет право представлять в сделке обе стороны при их согласии.

Сторона, которая в одностороннем порядке желает прекратить договор,должна сообщить об этом другой стороне не позже, чем за 30 дней до прекращения договора. Кроме того, в данном случае сторона, которая отказалась выполнить договор поручения, возмещает причиненные этим убытки другой стороне.

Письменном договоре договор письменный - изображение 14

Каждый человек, вступающий в имущественные отношения, сталкивается с необходимостью заключения гражданско-правовых договоров. Письменный договор потребуется, если вам необходимо купить или продать квартиру, дачу, автомобиль, снять коммерческое или жилое помещение, получить заём или кредит, заказать выполнение тех или иных работ, воспользоваться образовательными, туристическими, медицинскими, юридическими, страховыми и прочими услугами и т.п.

На практике лицо, подписывающее договор, далеко не всегда является соавтором его текста. В очень многих случаях условия договора определены заранее и должны просто приниматься другой стороной без изменений (см. напр., «договор присоединения» и иные предусмотренные законом аналогичные случаи).

В настоящем материале мы обозначим некоторые значимые правила, которые следует принимать во внимание, если договор составляется самими сторонами, имеющими возможность согласовать между собой необходимые им условия и детали.

к содержанию ↑

Главное о договоре

Приступая к составлению договора, важно иметь в виду ряд исходных моментов, касающихся договорных отношений вообще.

  • Договор – это соглашение двух или нескольких лиц, устанавливающее их гражданские права и обязанности. Это не просто «формальность», а документ, юридически фиксирующий объём прав и обязанностей – ваших и вашего контрагента. Наличие грамотно составленного договора до некоторой степени защищает вас и ваши средства в отношениях с партнёром и облегчает, в случае необходимости, судебную защиту ваших интересов.
  • Договор – это сделка, поэтому к договорам применяются предусмотренные Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) положения о сделках, включая требования к их форме и основания для признания их недействительными.
  • Законом закреплён принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны определяют условия договора по своему усмотрению, а понуждение к заключению договора не допускается.
  • В то же время, договор должен соответствовать нормам закона и иных правовых актов.
  • Договор заключается посредством направления оферты (предложения) одной из сторон и её акцепта (принятия предложения) другой стороной.
  • Чаще всего договоры заключаются в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Так, в письменной форме заключаются все договоры между юридическими лицами, договоры между юридическими лицами и гражданами, договоры между гражданами на сумму более десяти тысяч рублей (а иногда – независимо от суммы). Определённые виды договоров требуют нотариального удостоверения (например, отчуждение долей в ООО) или государственной регистрации (например, купля-продажа недвижимости).
к содержанию ↑

Составление договора

Подготовка к составлению договора включает в себя переговоры будущих сторон, согласование их позиций и сбор всей имеющей значение для договора фактической и юридической информации. Текст договора может быть составлен одной стороной и предоставлен для изучения и правки другой стороне. Затем все согласованные условия договора облекаются в итоговую юридически корректную письменную форму, с учётом высказанных обеими сторонами требований и пожеланий (кроме неправомерных или заведомо нереализуемых).

Структура и объём договора всегда зависят от конкретной ситуации. В самом общем случае договор может содержать следующие положения:

  • наименование (вид) договора;
  • дата, номер (иногда также место заключения договора);
  • преамбула;
  • предмет договора;
  • права и обязанности сторон;
  • сроки исполнения обязательств;
  • цена договора и порядок расчетов;
  • ответственность сторон и обстоятельства непреодолимой силы;
  • порядок изменения и расторжения договора;
  • порядок разрешения споров;
  • применимое право (для международных контрактов);
  • другие условия, необходимые по закону или включённые по желанию сторон;
  • адреса и реквизиты сторон;
  • подписи сторон.

Деление текста договора на разделы, пункты, подпункты и абзацы должно быть логичным и обеспечивать удобство чтения и поиска нужных положений.

При необходимости одновременно с договором, составляются дополнительные документы, являющиеся его неотъемлемой частью (напр., форма акта приема-передачи товара, акта об оказании услуг, форма заказа (заявки), спецификации, техническое задание, иные приложения к договору).

к содержанию ↑

Какие условия включить в договор?

Договор считается заключённым, если стороны в требуемой форме достигли соглашение по всем существенным условиям договора. При отсутствии таких условий (недостижения соглашения по ним) договор считается незаключённым и не порождает правовых последствий.

«Существенными», согласно ГК РФ, являются:

  • условия о предмете договора;
  • условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также
  • все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Все остальные условия относятся к «обычным» и включаются в текст договора на усмотрение сторон. Они не влияют на сам факт заключения договора, но необходимы для полноценного регулирования отношений его сторон.

к содержанию ↑

Основные пункты договора

Предмет договора – это формулировка существа взаимных обязательств сторон, то есть того, что стороны должны сделать, какие действия совершить, какой товар передать, какую услугу оказать или какие работы выполнить.

Далее имеет смысл детально изложить перечень обязанностей, которые возлагаются на каждую из сторон в целях исполнения договора, и прав, которыми наделяются стороны в этой связи.

Условие о сроке подразумевает, что обязанная сторона должна выполнить принятые на себя обязательства к определённому сроку (полностью или поэтапно). Нарушение сроков будет основанием для применения к нарушившей стороне мер ответственности (например, начисления неустойки), а в некоторых случаях – расторжения договора.

Если планируется передача вещи или результата работы, важно также прописать порядок приема-передачи такой вещи или сдачи-приемки результата работ.

Особое внимание следует уделять положениям о цене договора и порядке расчетов. В соответствующем разделе должны быть указаны: способ платежа (напр., безналичный банковский перевод, аккредитив и др.); сумма, валюта расчетов, сроки осуществления платежей (кроме случаев, когда составляется рамочный договор, а платежи осуществляются на основании отдельных заявок/спецификаций). В случае, если оплата осуществляется не единовременно, приводится соответствующий график платежей.

При желании указать сумму договора в иностранной валюте следует учитывать положения статьи 317 ГК РФ, согласно которой денежные обязательства должны быть выражены в рублях, а указание эквивалентной суммы в иностранной валюте возможно, опять же, при условии оплаты в рублях (по официальному курсу иностранной валюты на день платежа либо по курсу и на дату, определённые договором).

Также необходимо иметь в виду нормы Федерального закона «О валютном регулировании и валютном контроле» о том, что валютные операции между резидентами РФ по общему правилу запрещены; тогда как валютные операции между резидентами и нерезидентами осуществляются без ограничений.

В разделе «Ответственность сторон» желательно чётко прописать взаимоприемлемые формулировки о том, какие санкции вы можете применить к контрагенту в случае неисполнения (ненадлежащего исполнения) им договора, и какие санкции могут быть применены к вам в случае аналогичных нарушений с вашей стороны. Часто данный раздел ограничивается лишь указанием, что стороны несут ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Из пунктов, посвященных расторжению договора, должно быть ясно, в каких случаях вы имеете право на расторжение договора в одностороннем порядке. Здесь же должны быть прописаны финансовые последствия досрочного расторжения договора для каждой из сторон.

В разделе «Порядок разрешения споров» следует обозначить согласованные сторонами способы урегулирования споров, могущих возникнуть из их отношений в рамках данного договора. Среди таких способов:

  • переговоры и консультации;
  • досудебный претензионный порядок;
  • разрешение споров в третейском суде;
  • разрешение споров в суде (арбитражном суде, суде общей юрисдикции).

Обычно выбирается несколько последовательных способов, например, сначала переговоры, а в случае невозможности разрешения спора путём переговоров – суд, либо сначала – обязательный претензионный порядок, затем – суд.

В договоре стороны вправе самостоятельно определить суд (или третейский суд), в котором будут рассматриваться их споры. В этом случае нормы процессуального законодательства о подсудности не будут применяться (кроме случаев исключительной подсудности).

к содержанию ↑

Иные положения договора

В случаях, когда это имеет смысл, в договор целесообразно включить раздел «Определения», в котором даётся расшифровка всех наиболее значимых терминов, используемых в тексте (в ином случае терминам следует давать определение при их первом упоминании в договоре). Далее необходимо соблюдать единство употребления терминов во всем тексте договора.

В договорах в сфере предпринимательской деятельности, корпоративных договорах, договорах об отчуждении акций/долей всё большее значение приобретают заверения об обстоятельствах. В них стороны фиксируют все значимые для данной сделки факты (исходные обстоятельства), истинные на момент заключения договора. Это могут быть заявления о том, что заключение стороной договора не будет противоречить её учредительным документам, текущим обязательствам и (или) нормам закона; что сторона находится в надлежащем финансовом состоянии; что она имеет необходимые разрешения и лицензии; что соответствующее имущество свободно от каких-либо прав третьих лиц, обременений, на него не наложен арест и т.п.

Всем известное условие о «форс-мажоре» (обстоятельствах непреодолимой силы) как основании для освобождения стороны от ответственности приводится в договоре как правило после положений об ответственности сторон. Сразу отметим, что применяется оно крайне редко. Кроме того, важно помнить, что под категорию «форс-мажора» нельзя подвести всё, что угодно. Толкование данного термина давно сложилось в деловой и судебной практике, а сам факт возникновения форс-мажорных обстоятельств должен иметь официальное документальное подтверждение. Например, форс-мажором не могут быть признаны такие факторы, как неблагоприятное изменение законодательства, резкое повышение цен на рынке, отзыв лицензии, неплатежеспособность стороны договора и тому подобные обстоятельства.

Положения о конфиденциальности призваны защитить сведения о договоре и его сторонах от разглашения и несанкционированного доступа третьих лиц.

Нормы договора, которые можно условно назвать «техническими», например, о порядке внесения в договор изменений, способах коммуникаций сторон (направления уведомлений), языке договора, количестве экземпляров и т.п. — целесообразно вынести в раздел «Заключительные положения».

Раздел «Реквизиты сторон» обычно включает имена и фамилии, названия компаний, адреса места жительства или местонахождения, имена директоров/представителей юридических лиц, реквизиты банковских счетов.

Подписи сторон проставляются в конце текста договора, а также, желательно, на каждой его странице.

к содержанию ↑

Можно ли использовать шаблоны договоров?

На практике степень проработки договора может быть различной – от почти «шаблонного» варианта до договора, максимально индивидуализированного для нужд сторон. Она может зависеть от цены договора, его значимости или уровня юридической подготовки составителей.

В Интернете предлагаются тысячи образцов договоров очень разного качества и актуальности. Поэтому, к использованию типовых форм (шаблонов) договоров необходимо подходить с осторожностью. Годность и применимость формулировок из типовых форм должна определяться каждый раз индивидуально, с учетом специфики планируемой сделки и действующего законодательства.

Если вы решили прибегнуть к типовой форме требуемого договора, желательно пользоваться признанными информационно-правовыми системами или авторитетными правовыми Интернет-ресурсами. Однако, если и в этом случае вы чувствуете себя не уверенно, рекомендуется всё же обратиться за помощью к юристу.

к содержанию ↑

Чего следует избегать при составлении договора?

В тексте договора желательно избегать:

  • расплывчатых формулировок. Все положения договора должны быть однозначными, то есть исключающими двойное или множественное толкование;
  • положений, не имеющих никакого практического значения или помещаемых исключительно в силу традиции. Это неоправданно увеличивает объём договора и отвлекает внимание от его сути. Договор должен содержать только необходимую информацию;
  • сплошного переписывания норм ГК РФ (если условия договора совпадают с нормами закона, можно ограничиться ссылкой);
  • злоупотребления юридическим языком, малопонятными терминами и оборотами, отсылочными нормами, примечаниями мелким шрифтом и т.п. Содержание такого договора может оказаться просто непонятным для людей, не обладающих специальной подготовкой. С другой стороны, договор, составленный на разговорном языке, выглядит непрофессионально, что может негативно отразиться на возможностях дальнейшей защиты ваших интересов в суде. Поэтому нужно стараться находить компромисс между удобочитаемостью и неизбежной спецификой юридического языка.
к содержанию ↑

Перед подписанием договора

В заключение напомним о нескольких важных моментах, о которых нужно помнить при составлении и подписании договора.

  • Обязательно и целиком читайте финальную версию договора, которую предстоит подписывать. Фиксируйте и озвучивайте любые неясности, противоречия и несогласованные ранее моменты.
  • Тщательно проверяйте верность существенных условий – о предмете договора (совпадает ли он с вашими намерениями и с тем, что обещает ваш контрагент), денежных суммах, сроках, правах, обязанностях, а также полноту и верность реквизитов сторон (включая персональные данные, наименования, адреса, платёжные реквизиты).
  • Проверьте полномочия лица, подписывающего с вами договор.
  • Заблаговременно проконсультируйтесь с юристом, предоставив ему проект договора для изучения на предмет соответствия закону и вашим интересам, а лучше – изначально поручите составление договора профессиональному юристу.

Письменном договоре договор письменный - изображение 15

Источник фотографии

Договор купли-продажи в простой письменной форме нужно составлять максимально грамотно, чтобы потом не возникло проблем с регистрацией права на приобретаемое жилье.

Нотариальное заверение сделок на рынке недвижимости стало необязательным в 1998 году. В конце прошлого года в силу вступил закон, возвращающий требование обязательного нотариата по отдельным видам операций с недвижимостью. Однако большинство сделок купли-продажи, мены или дарения по-прежнему можно заключать в простой письменной форме.

к содержанию ↑

Нюансы

Нередко случается, что договоренность между сторонами достигнута, но по каким-то причинам сделка не может быть совершена. Допустим, покупатель не успевает собрать все необходимые документы для продажи квартиры, а продавец – по своим причинам – торопится получить залог.

В подобных ситуациях участники сделки составляют предварительный договор. Он нужен для того, чтобы стороны были уверены, что между ними достигнута определенная договоренность. Составление такого договора законно – согласно статье 429 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

Однако, по словам действующих нотариусов, если по предварительному договору предполагается впоследствии заключить основной договор с нотариальным заверением, то и предварительный необходимо составить и заверить у нотариуса.

Согласно законодательству, предварительный договор не является обязательным. Однако при растянутых во времени отношениях, связанных с куплей-продажей недвижимости, его все-таки есть смысл заключить. Разумеется, составить в двух экземплярах (во избежание разночтений на руках всех сторон сделки должны быть одинаковые документы). В частности, благодаря предварительному договору покупатель имеет возможность настоять на том, что за объект недвижимости он платит ровно ту сумму, о которой договаривались изначально. И наоборот – при наличии предварительного договора покупатель не сможет впоследствии требовать снизить цену.

ВАЖНО

Не пренебрегайте составлением предварительного договора купли-продажи. Этот документ хоть и не является обязательным, тем не менее поможет закрепить ваши договоренности со второй стороной сделки

к содержанию ↑

Характеристики

Теперь о самом главном – об основном договоре, составленном в простой письменной форме.

Заключить сделку и скрепить ее договором можно без помощи риэлтора, юриста или нотариуса. Конечно, консультация специалиста никогда не будет лишней, но если вы ограничены в средствах и/или просто уверены в себе, то составляйте его.

Ничего особенно сложного в этом нет. Главное – знать о требованиях к его содержанию. Итак, по порядку.

Документ начинается с преамбулы (в праве – вводная или вступительная часть нормативного акта). В ней приводятся полные данные каждой стороны, а именно: фамилия, имя, отчество, пол, гражданство, дата и место рождения, место жительства (регистрации). Там же реквизиты удостоверения личности (серия и номер паспорта, кем и когда он был выдан, включая код подразделения паспортно-визовой службы). Если договор подписывает кто-либо со стороны, например, представитель, действующий по доверенности, то в преамбуле указываются и его данные.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, а также лица, ограниченные судом в дееспособности, могут подписывать договор самостоятельно, но с письменного согласия своего законного представителя, что также отражается в преамбуле.

После преамбулы следует предмет договора. Собственно, это то, что вы покупаете или продаете. В нашем случае – квартира.

Необходимо указать максимально полные данные, описывающие объект недвижимости, право на который передается по договору. Среди них: адрес, наименование объекта (квартира) и площадь, в том числе жилая. Другие характеристики, в принципе, не обязательны. Но желательны. Вообще, чем подробнее описан объект сделки, тем лучше. Любые сведения, взятые из правоустанавливающих документов, а также в органах учета (БТИ и Кадастровая палата), будут не лишними.

ВАЖНО

Старайтесь максимально отразить в договоре все характеристики объекта и подробности условий сделки. Это поможет избежать недоразумений и взаимных претензий

к содержанию ↑

Подробности

В договоре купли-продажи квартиры обязательно должна быть указана ее цена. При отсутствии в тексте согласованных сторонами в письменной форме условий о цене недвижимости сделка считается незаключенной.

Цена квартиры указывается сторонами в рублях. Она может быть равной, выше или ниже оценочной стоимости недвижимости, зафиксированной в документах органов учета и инвентаризации – в кадастровом паспорте (выписке из Государственного кадастра недвижимости).

В договоре купли-продажи или мены с доплатой должны быть установлены порядок и сроки расчета по договору.

Согласно пункту 1 статьи 558 ГК РФ, существенным условием договора продажи жилья, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

ВАЖНО

Лучше всего привлечь к составлению договора специалиста. Но если вы решитесь обойтись без его услуг, вам придется проштудировать целый ряд документов, в частности — тематические статьи ГК РФ

к содержанию ↑

Сшивка документа

Если изложенная в договоре информация не уместилась на одном листе (а так чаще всего и бывает), то листы договора необходимо сшить. Казалось бы, это лишняя бюрократия, ведь листы можно просто положить в файл. Но в Росреестре их вряд ли примут, или еще хуже – примут, а через какое-то время вернут.

Сшивать документы требуется для того, чтобы исключить возможность подмены листов. При этом важно именно сшивать договор, а не скреплять его канцелярским степлером. Иначе договор будет считаться недействительным.

Другой вариант – использовать для печати договора обе стороны листа, в этом случае текст чаще всего на одном листе помещается, и нет необходимости заниматься сшивкой документа.

За несколько тысяч рублей сегодня можно получить консультацию у юриста и составить именно такой текст договора, который с большой вероятностью не вызовет проблем при регистрации. Или в суде, если сделка вдруг будет оспорена.

Конечно, при составлении договора у нотариуса процесс упрощается. Нотариус занимается этим профессионально, ему знакомы абсолютно все нюансы. К тому же он несет ответственность за качество составленного документа. Но и услуга стоит недешево. Так что составлять договор в свободной письменной форме или у нотариуса – решать вам.

ВАЖНО

Договор, составленный с ошибками и упущениями, вызовет нарекания Росреестра. Документ придется переделывать, сделка, как минимум, затянется, а возможно – сорвется вообще

к содержанию ↑

Последние «новеллы»

В начале 2016 года Росреестр сообщил о вступлении в силу положений Федерального закона «О внесении изменений в отдельные законодательные акты». Документом внесены изменения в том числе в федеральные законы «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и «О государственном кадастре недвижимости».

В соответствии с нововведениями в законодательстве обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, земельной доли и недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, а также сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях доверительного управления или опеки.

ВАЖНО

Совсем недавно были приняты поправки в законодательства, согласно которым ряд сделок с недвижимостью теперь требует обязательного нотариального оформления

В соответствии с изменениями, внесенными в федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», орган кадастрового учета бесплатно предоставляет нотариусам при совершении нотариальных действий сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. За исключением кадастрового плана территории в форме документа на бумажном носителе.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Лариса Волкова, юрист АН «Огни города»:

Согласно изменениям, недавно внесенным в статью 35 Семейного кодекса РФ, теперь требуется нотариально удостоверенное согласие супругов на сделки по распоряжению имуществом, право на которое требует государственной регистрации.

Отсутствием необходимости нотариально удостоверенного согласия супругов на сделки зачастую пользовались мошенники, либо недобросовестные супруги, намеренно ущемлявшие права другого супруга.

Теперь закон N391-ФЗ ликвидирует эти прорехи и снижает нотариальный тариф за удостоверение сделок, когда недвижимость передается близким родственникам. За удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества супругу, родителям, детям, внукам тариф взимается в зависимости от суммы сделки.

Для сделок до 10 млн руб. включительно он составляет 3 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы сделки. Если объект оценен свыше 10 млн. руб., то тариф составит 23 тыс. руб. плюс 0,1% от суммы, превышающей 10 млн. руб. Но в этом случае тариф не может превышать 50 тыс. руб.

Для лиц, не состоящих в указанных родственных отношениях, тариф по сделке до 1 млн руб. включительно составит 3 тыс. руб. плюс 0,4% суммы сделки. По сделке от 1 млн руб. до 10 млн руб. включительно – 7 тыс. руб. плюс 0,2% от суммы, превышающей 1 млн. руб.

Если имущество оценено свыше 10 млн. руб. – 25 тыс. руб. плюс 0,1% суммы, превышающей 10 млн. руб. Если речь идет об отчуждении жилых помещений и земельных участков, занятых жилыми домами, то тариф не может превышать 100 тыс. руб.

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Елена Крумгольц, генеральный директор ООО «АН “Петербургский Квартал”»:

В соответствии с действующим законодательством договор купли-продажи может совершаться в простой письменной форме. Но не всегда его составляют юридически компетентные лица. Поэтому регистрирующие органы нередко возвращают такие договора на доработку, и сделка затягивается.

Самые распространенные ошибки при заключении договора в простой письменной форме: – отсутствие даты и места заключения договора; – не указан предмет договора; – не всегда указаны полные реквизиты сторон; – нет подробного описания объекта недвижимости; – не указывают вид права собственности продавца недвижимости и его правоустанавливающие документы; – при участии в продаже нескольких лиц не указывается порядок расчетов между сторонами; – забывают указывать имеющиеся обременения; – нет перечня лиц, сохраняющих право пользования отчуждаемой недвижимостью (если таковые имеются); – очень часто делают ошибки в фамилиях или отчествах (не сверяют с паспортными данными).

МНЕНИЕ ЭКСПЕРТА

Светлана Климова, генеральный директор АН «Звезды Петербурга»:

По моим наблюдениям, на сегодняшний день на договоры в простой письменной и нотариальной форме приходится примерно одинаковое количество сделок.

Основное достоинство договора в простой письменной форме в том, что он значительно дешевле нотариального удостоверения. И особенно сейчас, когда покупательская способность заметно снизилась, это становится для многих решающим фактором выбора.

При этом у нотариальной формы есть свои существенные преимущества. Нотариус делает достаточно важную работу, проверяя подлинность документов, дееспособность сторон сделки и т.д.

Еще один важный момент: все документы по сделке хранятся в делах у нотариуса. Если вами утрачен правоустанавливающий документ, нотариус может выдать дубликат, который вы можете зарегистрировать.

>

Следующая
СтатьиОбеспечение исполнения договора

Добавить комментарий

Adblock
detector