Общая характеристика договора аренды нежилого помещения

Реальность договора аренды

Общая теория права определяет договор аренды как консенсуальный. Однако вполне ли применима такая характеристика к сделкам, например, проката или найма жилого помещения как разновидностям договора найма?

Момент передачи имущества арендатору регулируется положениями ст. 611 Гражданского кодекса РФ.

В соответствии с положениями этой статьи арендодатель обязан передать арендатору имущество в соответствии со сроками, установленными договором найма. Если арендодатель не передаст такое имущество в установленный срок, арендатор имеет право требовать передачи имущества, являющегося объектом аренды и возмещения ущерба.

Если срок передачи имущества условиями сделки не установлен – применяется разумный срок.

Положения указанной статьи резюмируют, что договор аренды является действительным на момент передачи имущества и делает отсылку к его положениям. Таким образом, статья 611 ГК РФ устанавливает консенсуальность договора найма.

Консенсуальный характер найма также исходит из самого определения договора аренды. Договор найма можно определить как сделку, согласно положениям которой, наймодатель обязуется передать, а наниматель – принять установленное имущество, и внести денежные средства в качестве арендной платы.

Таким образом, законодателем установлена конструкция «заключение договора – передача имущества». Эти два действия являются последовательными, а не одновременными.

Нормами ГК не установлен прямо консенсуальный характер договора аренды. В связи с этим у практикующих юристов и просто сторон правоотношений по сделке может возникать вопрос о возможности установления реального характера договора путём установления его соответствующих положений.

Сторонники такой позиции ссылаются на принцип свободы, а и воли сторон, как один из основоположных принципов гражданского права.

Однако в таком случае следует обратиться к положениям той же ст.433 ГК РФ. Она устанавливает, как раз принцип свободы воли сторон, однако делает отсылку к тому, что такая сделка не должна противоречить закону. Предусмотрение иного, чем установлено законом, порядка заключении и исполнения договора неправомерно.

к содержанию ↑

Что является договором аренды по гражданскому кодексу (ГК РФ): понятие и общая характеристика

Общие положения о договорах аренды закреплены в гл. 34 ГК РФ.

Необходимо учитывать, что гражданское законодательство предусматривает несколько видов арендных сделок, специальный порядок заключения которых прописан в различных параграфах гл. 34 ГК РФ (например, договоры аренды недвижимости или транспортных средств с экипажем и без).

Однако общие нормы об аренде, не вступающие в противоречие со специальными, распространяют свое действие на все виды арендных контрактов.

В силу ч. 1 ст. 606 Гражданского кодекса договор аренды предполагает, что арендодатель должен на временной основе передать арендатору имущество, а тот, в свою очередь, выплатить арендодателю предусмотренную соглашением сумму денежных средств.

Из ст. 608 ГК РФ следует, что арендодатель при этом должен быть либо собственником имущества, которое передает на праве аренды, либо иметь полномочия по передаче его в аренду третьим лицам (например, на основании договора доверительного управления).

Мнение эксперта
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Чтобы отличить арендную сделку от иных видов соглашений, необходимо четко знать характеристики договора аренды, которые указаны в ст. 606, 607, 622 ГК РФ:
  1. Пользование имуществом исключительно возмездное. В противном случае заключается договор безвозмездного пользования.
  2. Имущество передается арендатору не в собственность, а во временное владение и пользование либо только пользование. Если собственность на него переходит к арендатору, то заключается договор купли-продажи либо смешанное соглашение, включающее условия об аренде с последующим выкупом имущества.
  3. Имущество, которое получает арендатор, не теряет своих свойств по истечении срока соглашения (является непотребляемым) — соответственно, его необходимо вернуть по истечении срока действия соглашения.
к содержанию ↑

Существенные условия отдельных видов аренды

Для некоторых видов арендных сделок специальными нормативными актами определены дополнительные существенные условия помимо предмета договора:

  1. В договоре лизинга, если получателем имущества является госучреждение, необходимо прописать запрет на обеспечение залогом выполнения обязательств по сделке, а также право сторон изменять размер лизинговых платежей по их соглашению в соответствии с бюджетной сметой учреждения лизингополучателя, согласно ст. 9.1 закона «О финансовой аренде (лизинге)» от 29.10.1998 № 164-ФЗ.
  2. В договоре аренды централизованных систем водоснабжения должны быть указаны условия, предусмотренные ст. 41.2 закона «О водоснабжении и водоотведении» от 07.12.2011 № 416-ФЗ. При аренде объектов теплоснабжения необходимо указывать в контракте условия, предусмотренные ст. 28.2 закона «О теплоснабжении» от 27.07.2010 № 190-ФЗ.
  3. В договоре аренды объекта культурного наследия, который находится в неудовлетворительном состоянии, необходимо прописать обязанность арендатора по проведению работ, направленных на сохранение такого объекта (п. 4 ст. 14.1 закона «Об объектах культурного…» от 25.06.2002 № 73-ФЗ).
Автор статьи
Мусихин Виктор Станиславович
Юрист с 10-летним стажем. Специализация — гражданское право. Член коллегии адвокатов.
Следующая
Судебная практикаДоговор аренды с правом выкупа (арендатор осуществляет арендные и выкупные платежи)

Добавить комментарий

Adblock
detector