Как расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке
Основания
Участники правоотношений имеют возможность прекратить договор по обоюдному согласию в любое время действия контракта. Кроме того, доступны следующие основания расторжения соглашения в одностороннем порядке. К ним относятся:
- наличие соответствующего решения суда;
- существенное нарушение условий соглашения.
Участник может сообщить о своем желании прекратить правоотношения аренды в любое время, если в соглашении не обозначен срок действия документа. Но сделать это лучше за три месяца до предстоящего времени выселения. Это позволит избежать многих финансовых споров.
к содержанию ↑Причины
Расторгнуть договор найма жилого помещения в одностороннем порядке могут оба участника, как владелец собственности, так и пользователь недвижимостью.
Таблица № 1 «Возможные причины прекращения отношений»
Неаккуратное использование недвижимости, от чего нарушается качество объекта или возникает опасность его сохранности.
Отказ предоставлять недвижимость в пользование.
Неоднократное нарушение условий договора арендатором.
Оказание препятствий для целевого использования собственности.
Отсутствие выплат за пользование недвижимостью. Достаточно пропустить хотя бы два обязательных платежа.
Нарушение владельцев жилья условий договора по вопросам проведения капитального или текущего ремонта.
Порча собственности по независящим от пользователя причинам. Например, стихийное бедствие или несчастный случай в доме.
Нарушение других условий подписанного соглашения.
Участники имеют возможность самостоятельно отобразить в контракте перечень причин для прекращения правоотношений аренды. При фиксации фактов таких нарушений заинтересованный участник получает право на расторжение договора.
к содержанию ↑Процедура
Как уже отмечалось выше, порядок прекращения действия соглашения урегулирован статьями Гражданского кодекса Российской Федерации. Первый шаг – направление уведомления второй стороне.Если прекращение действия контракта происходит по инициативе владельца недвижимости, то он в обязательном порядке направляет пользователю письменное уведомление с перечнем своих претензий, а также требование прекратить нарушения или же аренда будет остановлена принудительно.
Это обращение используется в качестве доказательства в суде и подтверждает, что у арендатора была возможность исправить выявленные нарушения, чтобы сохранить дальнейшие правоотношения.
Если же инициатива расторгнуть договор исходит от пользователя, то такое уведомление о расторжении договора аренды квартиры носит рекомендательный характер. Оно направляется за три месяца до даты ориентировочного переезда и позволяет лицу избежать необходимости оплачивать аренду последующие 90 дней.
Ожидание ответа второй стороны
В законодательстве не обозначен единый срок, на протяжении которого вторая сторона должна направить письменный ответ на полученное обращение. На практике, используется понятие разумного срока, то есть время, достаточное для:
- поиска нового арендатора;
- устранения нарушений пользователем недвижимости.
Мировое решение
- договор об устранении недостатков;
- соглашение о прекращении правоотношений.
Оформляется документ на общих основаниях, то есть в письменной форме без обязательного участия нотариуса или свидетелей.
к содержанию ↑Прием жилья
На этой стадии также во время выселения обязательно составляется Акт приема-передачи. Оформляется документ в свободной форме, но с отображением обязательных реквизитов:
- личные данные участников;
- дата и место составления документа;
- подробное описание квартиры, которая передается владельцу (адрес расположения);
- список претензий;
- порядок устранения выявленных недостатков;
- правила финансового устранения нарушений.
Оформление ходатайства
Независимо от того, кто выступает участником конфликта, ходатайство должно быть подготовлено в письменном виде в соответствии с требованиями Гражданского процессуального кодекса. Главные требования:
- готовится несколько экземпляров по числу участников заседания;
- дополнительно оформляется опись доказательных материалов;
- краткое изложение претензий;
- наличие ссылок на статьи закона, которые были нарушены ответчиком.
Суд оставляет за собой право отказать в принятии искового ходатайства, составленного с нарушениями действующего законодательства. Частые причины отказа – нарушение формы иска, использование двусмысленных фраз, а также нецензурных выражений или личных умозаключений.
к содержанию ↑Дополнительные документы
В среде юристов есть одно важное правило – каждое слово должно подтверждаться документально. Если документа нет, то это голословное возражение, которое можно легко опровергнуть.С доказательствами действует аналогичный принцип. То есть истец должен представить максимум бумаг, подтверждающих требования иска и причиненный ущерб своим интересам.
Доказательствами в спорах по вопросам одностороннего прекращения аренды могут выступать:
- оригинал соглашения сдачи недвижимости;
- уведомление, которое направлялось второй стороне;
- подтверждение, что уведомление было получено ответчиком (лучше направлять письмо заказным письмом и использовать в качестве доказательства корешок о получении);
- доказательство выявленных нарушений;
- заключение экспертизы по оценке вреда;
- выписка из ЖКХ о формировании задолженности по коммунальным платежам;
- выписка из банка об отсутствии денежных переводов от арендатора за пользование домом/квартирой/комнатой;
- пояснения свидетелей.
Ответчик, в свою очередь, имеет право подавать свои доказательства в судебном заседании и привлекать своих свидетелей по спору.
к содержанию ↑Сроки рассмотрения
Статьями Гражданского процессуального кодекса зафиксированы граничные сроки принятия решения по таким спорам. Если речь идет об арбитражных судах, то судья должен принять решение в течение трех месяцев со дня принятия заявления от истца.
В федеральных судах судебное решение должно быть готово через 60 суток. Но допускается приостановка течения срока с его последующим восстановлением. Это возможно, если на заседании обязательно должен присутствовать каждый участник, но истец или ответчик на веских основаниях не может прибыть в суд на рассмотрение конфликта.
В целом, закон предоставляет арендатору больше возможностей, когда речь идет об одностороннем прекращении действия контракта. Арендатор может подать уведомление о предстоящем выселении в любое удобное время, но за три месяца до обозначенной даты выезда.
Правило трех месяцев можно проигнорировать, но арендодатель имеет право истребовать дополнительный платеж на период поиска нового жильца.
Во время непростой экономической ситуации в России, постоянно происходят не совсем приятные изменения в финансовой сфере гражданина (банкротство работодателя, повышение процентов по кредиту, изменение курса валюты), а это приводит к невозможности выполнения условий подписанного договора аренды.
Договорные отношения должны возникать и прекращаться только в соответствии с законодательством РФ, а также с учетом интересов сторон соглашения.
к содержанию ↑Особенности договорных отношений
Договор регулирует отношения, связанные с арендой недвижимого имущества, установленные между собственником и арендатором, в лице которого может выступать организация или предприниматель.
В отношении жилого помещения можно составить договор коммерческого найма или договор аренды, давайте рассмотрим их отличия.
В случае, когда арендатор – юридическое лицо, а пользователь — физическое лицо, будет составляться договор аренды. Причем обязательное условием будет то, что юридическое лицо использует арендуемое помещение только для удовлетворения жилищной нужды гражданина.
Договорные отношения заключаются обязательно в письменной форме, это условие устанавливает Гражданский кодекс РФ.
Согласно статьям 161 и 609 ГК РФ, если договор не оформлен в письменной форме, то он считается недействительным, и не может быть основанием для каких-либо обязательств. Но также не стоит забывать, что договор обязательно регистрируется в государственных органах Росреестра.
Данные о договорах, срок действия которых составляет 12 месяцев и более, обязательно вносятся в ЕГРН. Срок аренды начинается со дня регистрации договора в ЕГРН.
Данный перечень не может быть закрытым, потому что стороны в договоре могут установить и другие основания, которые будут являться основанием для прекращения обязательств по договору.
к содержанию ↑Причины досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендатора
Обратимся к гражданскому законодательству РФ:
— Задержка арендодателем процесса передачи имущества для эксплуатации арендатором;
— Собственник, который выступает в роли арендодателя, не дает арендатору пользоваться и распоряжаться имуществом в соответствии с условиями договора аренды;
— У полученной по договору аренды недвижимости в пользование обнаружены недостатки, которые не дают возможности эксплуатировать имущество по его прямому назначению. Причем, не имеет значения, оговаривались заранее эти негативные характеристики или они обнаружены уже после того, как договор аренды был подписан сторонами;
— Собственник отказывается выполнять свои обязанности по проведению капремонта, хотя сроки установлены и оговорены заранее;
— Имущество в плохом состоянии, по независящим от владельца причинам.
Кроме этого, гражданское законодательство России устанавливает дополнительные основания, а также обязательства совершения или воздержания от совершения какого-либо действия, при неисполнении которых одна из сторон имеет право требовать расторжения сделки до истечения ее срока.
к содержанию ↑Уведомление о досрочном прекращении договора
Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.
Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.
Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:
— Причину для расторжения договора и описание обстоятельств;
— Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;
к содержанию ↑Автор: Анастасия Клименкова (Юрист) (Все статьи автора)
- Как написать жалобу в трудовую инспекцию о невыплате расчета при увольнении — 05.06.2020
- Как взыскиваются алименты на детей от разных браков — 02.06.2020
- За сколько лет можно подать на алименты — 26.05.2020
Расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке регулируется нормами гражданского законодательства России. Процедура расторжения арендного договора осуществляется поэтапно. Перечень оснований и причин для прекращения правоотношений по инициативе одного из субъектов является исчерпывающим.
к содержанию ↑Процедура расторжения договора найма жилого помещения
- Письменное уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор аренды.
- Ожидание письменного ответа или реальных действий от второй стороны.
- Составление мирового соглашения.
- Прием жилого помещения.
- Вынесение судебного решения (используется, если в добровольном порядке решить вопрос не удалось).
Составление мирового соглашения
Даже в случае, когда инициатором прекращения договорных отношений выступает только одна сторона, можно уладить вопрос в досудебном порядке. Для этого необходим составить мировое соглашение.
В документе можно указать один из перечисленных пунктов:
- Бумага, включающая устранение имеющихся недостатков с указанием сроков их исправления.
- Соглашение о расторжении договора.
к содержанию ↑Оформление документа производится на общих основаниях — в письменном виде. Присутствие нотариуса в этом деле необязательно.
Перечень необходимых документов
- Данные о суде, истце и ответчике.
- Обстоятельства дела.
- Суть претензий.
- Нормы законодательства, регулирующие данный вопрос.
- Требование истца в отношении ответчика.
- Приложение с указанием перечня прилагаемых доказательств.
К иску должны прикладываться следующие бумаги:
- оригинал арендного договора;
- документы, подтверждающие попытки истца решить вопрос в досудебном порядке (уведомление или претензия с отметкой о получении второй стороной);
- доказательства наличия нарушений договора, допущенных истцом;
- экспертное заключение по оценке причиненного вреда;
- выписка из домовой книги о долгах по платежам за коммунальные услуги;
- банковская выписка об отсутствии переводов денежных средств от арендатора за аренду квартиры.
Уведомление о досрочном прекращении договора
Чтобы расторгнуть договор аренды, направьте, как инициатор прекращения обязательств, второй стороне уведомление о расторжении соглашения в досрочном порядке.
Уведомление должно быть составлено обязательно в письменной форме. Один экземпляр данного уведомления остается у инициатора с отметкой о получении документа другой стороной, а второй вручается второй стороне. Если лично вручить документ нет возможности, отправьте его по почте с уведомлением о вручении.
Специальной формы для уведомления не предусмотрено законодательством, но есть обязательные реквизиты, которые должны быть в документе:
— Причину для расторжения договора и описание обстоятельств;
— Требования, выдвигаемые ко второй стороне, которые направлены на расторжение соглашения;
к содержанию ↑Как расторгнуть соглашение?
В Российском законодательстве выделяют два вида найма жилья:
Порядок его расторжения будет различаться.
Физическими лицами
Здесь расторжение происходит несколько проще. По сути, основным условием считается предварительное уведомление второй стороны о расторжении договора найма жилья. Еще проще обстоит ситуация, когда между нанимателем и собственником сложились хорошие неформальные отношения – достаточно будет устного соглашения или даже телефонного звонка.
Односторонняя инициатива
Инициатива со стороны собственника:
- нарушение жильцом правил, прописанных в договоре;
- несвоевременная выплата арендной платы;
- порча имущества;
- несоблюдение тишины в установленные часы, а также нарушение общественного порядка;
- использование жилплощади не по назначению.
Инициатива со стороны жильца:
- отсутствие мебели, техники и прочих предметов быта, прописанных в договоре;
- несоответствие жилья критериям, указанным в договоре;
- посещение квартиры арендодателем без согласия или предварительной договоренности с квартиросъемщиком;
- непригодность площади для проживания ввиду признания ее аварийной;
- по желанию квартиросъемщика при отсутствии долгов и иных обязательств перед арендодателем.
