Договор залога

>

Форма договора о залоге должна быть письменной. Нотариальная письменная форма договора залога недвижимости и залога движимого имущества или прав на него требуется в том случае, если главный договор заключен в нотариальной форме. Договор о залоге недвижимого имущества (ипотека) должен пройти государственную регистрацию. Закон может предусмотреть учет или регистрацию договора о залоге и залогов в силу закона отдельных видов движимого имущества. Несоблюдение положений о форме договора, а так же факта государственной регистрации свидетельствует о его недействительности только в случаях, оговоренных законом или договором.

к содержанию ↑

Договор залога. Предмет и стороны договора

Договор залога - изображение 1

Одним из существенных условий договора залога является предмет договора залога. Предметом залога может быть движимое или недвижимое имущество, а также существующие или будущие права на что-нибудь. Вообще предмет договора залога представляет собой имущество, передаваемое залогодателем в обеспечение обязательства, к примеру, вещи и имущественные права. Однако в соответствии с пунктом 1 статьи 336 ГК РФ залог отдельных видов имущества может быть несколько ограничен или запрещен.

В качестве сторон договора залога выступают залогодержатель и залогодатель. При этом залогодателем может быть не только сам должник, но и третье лицо (пункт 1 статьи 335 ГК РФ). Кроме того, залогодатель должен быть собственником вещи или лицом, которое имеет на нее право хозяйственного ведения.

Залогодателем является лицо, которое предоставляет имущество в обеспечение обязательств. Залогодержатель это лицо, которое принимает данное имущество с целью обеспечения своего права требования. Стороны договора залога это не только физические, но и юридические лица.

Не имеют права быть сторонами договора залога недееспособные или ограниченно дееспособные лица, а если стороной договора является юридическое лицо, то оно должно быть правоспособным.

к содержанию ↑

Основные элементы договора залога

Предмет договора. Предмет залога (имущество, которое передается в залог) предусматривает определение его наименования, количественные и качественные характеристики и иные признаки, которые позволяют провести индивидуализацию данного имущества, выделить из массы похожих вещей. Если предмет залога — имущественные права, то должно быть определено, какие конкретно права передаются в залог, каково их содержание, из каких обязательств они вытекают и т. д.

Срок действия договора. Обязательно устанавливается срок исполнения обязательства, которое обеспечивается залогом. Должна быть конкретная дата начала действия договора, а датой завершения является день полного выполнения обязательств.

Порядок передачи предмета залога. Определяется, что предмет залога передается залогодержателю, а его доставка осуществляется средствами и силами залогодателя. При передаче залогодержателю предмета залога должен быть оформлен двусторонний акт приема-передачи предмета залога.

Права и обязанности сторон. Залогодатель имеет право:

  • Потребовать от залогодержателя обеспечить необходимые меры по сохранности предмета залога.
  • Проверять по документам и фактически наличие, количество, условия хранения и состояние предмета залога, который находится у залогодержателя.
  • Требовать у залогодержателя возмещения убытков, которые причинены повреждением или утратой предмета залога, в погашение обязательств, обеспеченных договором.
  • В любой момент потребовать прекращения договора или досрочного исполнения обязательства при ненадлежащем хранении или использовании залогодержателем предмета залога.
  • Произвести замену предмета залога при письменном согласии залогодержателя.
  • С согласия залогодержателя передать третьему лицу права на предмет залога с переходом к основного долга новому залогодателю.

Залогодатель обязан:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • Платить налоги, сборы и другие причитающиеся с него платежи как с собственника (владельца) предмета залога.
  • Гарантировать, что на время заключения договора предмет залога не является залоговым обеспечением иных обязательств, предшествующих договору, и свободно от прав третьих лиц.

Залогодержатель имеет право:

  • При недостаточности суммы, вырученной от реализации предмета залога, для покрытия требований залогодержателя получить недостающую сумму из иного имущества залогодателя.
  • Получить страховое возмещение за утрату или повреждение предмета залога при отсутствии вины.
  • Передать свои права по договору иному лицу путем уступки права требования.
  • При отсутствии вины в возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога потребовать заменить предмет залога.

Залогодержатель обязуется:

  • Не пользоваться предметом залога.
  • обеспечить меры, необходимые для сохранности предмета залога, в том числе с целью защиты его от требований и посягательств третьих лиц.
  • Незамедлительно уведомлять залогодателя о возникновении реальной угрозы утраты или повреждения предмета залога.
  • После выполнения залогодателем обеспеченного договором обязательства сразу же возвратить ему предмет залога.

Условия обращения взыскания на предмет залога. Определено, что обращением взыскания на заложенное имущество является извлечение кредитором удовлетворения из стоимости залога в условиях, когда должником не выполняется обязательство, гарантируемое соответствующим залоговым имуществом. Обращение взыскания может быть совершено в следующих условиях:

  • должником не выполнены обязательства, гарантированные залогом;
  • залогодатель ненадлежащим образом выполнил обязательства, обеспечением по которым служит залоговое имущество.

Сам должник или являющееся залогодателем третье лицо могут в любое время до реализации залогового имущества с публичных торгов остановить процедуру взыскания. Для этого залогодателю необходимо сделать одно из двух:

  • целиком погасить обязательство, которое гарантируется договором залога;
  • выполнить ту часть обязательства, в отношении которой он допустил просрочку.

Ответственность сторон. Предусматривается, что стороны несут ответственность за невыполнение или ненадлежащее выполнение взятых обязательств по договору и согласно законодательству Российской Федерации. Неустойка по договору может быть выплачена только на основании письменного и обоснованного требования одной из сторон.

Основания и порядок расторжения договора. Отмечается, что в соответствии со статьей 352 ГК РФ договор залога прекращается:

  • в связи с прекращением основного обязательства;
  • при грубом нарушении залогодержателем обязанностей, которые предусмотрены договором
  • при продаже предмета залога с публичных торгов или если реализовать его оказалась невозможно;
  • по требованию залогодателя, если заложенное имущество может быть утрачено или повреждено;
  • в результате гибели предмета залога, если залогодатель не использовал свое право на замену предмета залога.

В случае прекращения залога вследствие выполнения обязательства. обеспеченного залогом, или по требованию залогодателя залогодержатель, у которого было заложенное имущество, должен сразу же возвратить его залогодателю.

Разрешение споров из договора. Отмечено, что для сторон является обязательным претензионный порядок досудебного урегулирования споров из договора. Стороны направляют претензионные письма заказными почтовыми отправлениями с уведомлением о вручении адресату. Определяется срок рассмотрения претензионного письма. Во всем остальном, что не предусмотрено договором, стороны должны руководствоваться действующим законодательством РФ.

Форс-мажор. Отмечается, что стороны не несут ответственности за частичное или полное невыполнение обязательств по договору в тех случаях, когда причиной неисполнения обязательств явилось действие непреодолимой силы. К форс-мажорным обстоятельствам относятся: землетрясения, наводнения, пожары, забастовки, войны, действия органов государственной власти и другие.

Сторона, для которой исполнение своих обязательств стало невозможным, незамедлительно извещает другую сторону об обстоятельствах непреодолимой силы и предоставляет обосновывающие документы. Сторонами признается, что их неплатежеспособность форс-мажорным обстоятельством не считается.

Адреса и реквизиты сторон. Должны быть приведены паспортные данные и адреса обеих сторон.

к содержанию ↑

Образец договора залога

 ДОГОВОР ЗАЛОГА ДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

«___»__________ г.                           г. ____________________

______________, именуем___ в дальнейшем «Залогодатель», в лице __________, действующ___ на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуем__ в дальнейшем «Залогодержатель», в лице ____________, действующ___ на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

1.1. В соответствии с Договором _____________ N _____ от «___» __________ _____ г. (далее — Договор __________ N ______) Залогодатель имеет перед Залогодержателем обязательство __________ (указывается существо обязательства, например: «по оплате товара», «по возврату суммы займа и процентов») в размере _____ (__________) руб., в том числе НДС _____ (__________) руб. (или «НДС не облагается» (в частности, если обязательство вытекает из Договора займа)).

Срок исполнения обязательства согласно Договору __________ N _____: _________________________.

1.2. В обеспечение исполнения обязательства, поименованного в п. 1.1 Договора, Залогодатель передает в залог Залогодержателю следующее имущество: _________________________ (указываются наименование и индивидуальные характеристики передаваемого в залог имущества) (далее — Предмет залога).

1.3. Предмет залога принадлежит Залогодателю (выбрать нужное)

— на праве собственности,

— на ином вещном праве,

что подтверждается ___________________________________ (указываются реквизиты правоустанавливающих документов или иных документов, которыми можно подтвердить право собственности (иное вещное право) на предмет залога), и гарантирует, что на момент заключения Договора Предмет залога в споре или под арестом не состоит, не передан в залог по другому договору и не обременен другими правами третьих лиц.

1.4. Стоимость Предмета залога составляет: _____ (__________) руб., что обеспечивает требование Залогодержателя (выбрать нужное)

— в полном объеме к моменту его удовлетворения, включая, но не ограничиваясь суммой долга, процентов, неустоек, возмещения расходов по взысканию.

— в следующей части: _________________________ (указывается объем требований Залогодержателя, которые могут быть удовлетворены за счет стоимости Предмета залога).

1.5. Предмет залога (выбрать нужное)

— может быть заменен с согласия Залогодержателя.

— замене не подлежит, за исключением случаев, предусмотренных законом.

2. ВЛАДЕНИЕ ПРЕДМЕТОМ ЗАЛОГА.

СОДЕРЖАНИЕ И СОХРАННОСТЬ ПРЕДМЕТА ЗАЛОГА

2.1. Предмет залога (выбрать нужное)

— остается у Залогодателя. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента заключения Договора.

— передается Залогодержателю по акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью Договора. При этом залог у Залогодержателя возникает с момента подписания Акта приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1). Предмет залога должен быть передан, а Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) подписан не позднее чем через _______ (____________) рабочих дней с момента подписания Договора. В случае просрочки передачи Предмета залога Залогодержатель вправе требовать с Залогодателя уплаты пеней в размере ___________ (указывается твердая сумма или процент от стоимости Предмета залога (п. 1.4 Договора)) за каждый день просрочки.

2.2. Риск случайной гибели или случайного повреждения Предмета залога несет (выбрать нужное)

— Залогодатель.

— Залогодержатель.

(п. 2.3 включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

2.3. Залогодержатель отвечает за утрату переданного ему Предмета залога в размере его рыночной стоимости, а за повреждение Предмета залога — в размере суммы, на которую эта стоимость понизилась.

Залогодержатель освобождается от указанной ответственности, если докажет отсутствие своей вины.

(п. 2.4 включается в Договор, если Стороны заинтересованы в страховании Предмета залога (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)/в противном случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

2.4. Обязанность по страхованию Предмета залога от рисков утраты и повреждения несет (выбрать нужное в зависимости от того, у какой из Сторон находится Предмет залога)

— Залогодатель.

— Залогодержатель.

Страхование Предмета залога осуществляется за счет (выбрать нужное)

— Залогодателя

— Залогодержателя

на сумму _____ (по общему правилу сумма страхового возмещения не может быть ниже размера обеспеченного залогом обязательства (пп. 1 п. 1 ст. 343 ГК РФ)).

3. ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА ПРЕДМЕТ ЗАЛОГА

3.1. Обращение взыскания на Предмет залога осуществляется (выбрать нужное)

— по решению суда.

— во внесудебном порядке.

4. ПРЕКРАЩЕНИЕ ЗАЛОГА

4.1. Залог прекращается с момента полного исполнения обеспеченного залогом обязательства, указанного в п. 1.1 Договора, или по иным основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 352 ГК РФ.

(включается в Договор, если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора))

Предмет залога возвращается Залогодателю после исполнения обеспеченного залогом обязательства по Акту возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью Договора.

5. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

5.1. Все споры, связанные с заключением, исполнением, толкованием, изменением и расторжением Договора, Стороны будут разрешать путем переговоров.

5.2. В случае недостижения соглашения путем переговоров заинтересованная Сторона направляет в письменной форме претензию, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

5.3. К претензии должны прилагаться обосновывающие требования заинтересованной Стороны документы (в случае их отсутствия у другой Стороны) и документы, подтверждающие полномочия лица, которое подписало претензию. Указанные документы представляются в виде копий, заверенных лицом, которое направило их. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

5.4. Сторона, в адрес которой направлена претензия, обязана ее рассмотреть и о результатах уведомить в письменной форме другую Сторону в течение ______ (______) рабочих дней со дня получения претензии.

5.5. В случае если спор не урегулирован в претензионном порядке или ответ на претензию не получен в течение указанного срока, спор в соответствии со ст. 35 АПК РФ передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) Стороны направляют по факсимильной связи, электронной почте или другим способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

Сообщения влекут гражданско-правовые последствия для Стороны, которой направлены, с момента доставки данных сообщений указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда сообщение не было вручено адресату по зависящим от него обстоятельствам (п. 1 ст. 165.1 ГК РФ).

6.2. Во всем, что не урегулировано Договором, Стороны руководствуются законодательством РФ.

6.3. Договор составлен в двух экземплярах, по одному для каждой из Сторон.

6.4. К Договору прилагаются:

— Акт приема-передачи предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 1) (если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора));

— Акт возврата предмета залога (движимого имущества) (Приложение N 2) (если Предмет залога передается Залогодержателю (п. 2.1 Договора));

— ________________________________.

7. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Залогодатель Залогодержатель

Наименование: ______________________ Наименование: ____________________

Адрес: _____________________________ Адрес: ___________________________

Телефон/факс:_______________________ Телефон/факс:_____________________

Электронная почта:__________________ Электронная почта:________________

ОГРН _______________________________ ОГРН _____________________________

ИНН ________________________________ ИНН ______________________________

КПП ________________________________ КПП ______________________________

Р/с ________________________________ Р/с ______________________________

в __________________________________ в ________________________________

К/с ________________________________ К/с ______________________________

БИК ________________________________ БИК ______________________________

От имени Залогодателя От имени Залогодержателя

____________________ (__________) ___________________ (_________)

М.П.                      М.П.

Скачать образец договора

  Договор залога

  Договор залога имущества, которое залогодатель приобретет в будущем

  Договор залога транспортного средства

  Договор залога товаров в обороте

  Дополнительное соглашение к договору залога

  Акт возврата предмета залога

  Акт приема-передачи к договору залога

к содержанию ↑

Виды и особенности договора

Виды договора залога различаются по следующим основаниям:

  1. по месту пребывания заложенного имущества: а) твердый залог, залог товара в обороте – без передачи имущества; б) заклад, залог в ломбарде – с передачей заложенного имущества.
  2. по предмету залога (залог прав и залог имущества);
  3. по отношению заложенного имущества к земле: а)залог движимого имущества; б) залог недвижимого имущества (ипотека).

Особым видом залога считается так называемый последующий залог. Такое происходит в тех случаях, когда имущество, которое уже находится в залоге, в обеспечение других требований включается в качестве предмета в еще один договор залога.

Наиболее серьезным документом среди всех гражданско-правовых соглашений является договор залога. Его предмет, содержание и форма регулируются множеством статей Гражданского кодекса РФ. Заключение такого договора – обязательный этап ваших действий при желании взять ипотеку, оформить залоговый кредит в банке и в других похожих случаях. Залог является способом обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю достичь удовлетворения за счет заложенного имущества. Он регулируется не только ГК РФ, но и двумя федеральными законами: «О залоге» и «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Понятие договора залога и его форма Договор залога представляе

т собой соглашение между банком (именуемым залогодержателем) и заемщиком (именуется залогодателем). В силу этого соглашения залогодержатель по обеспеченному залогом обязательству вправе при неисполнении заемщиком данного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества. При этом у него есть преимущество перед другими кредиторами владельца имущества (залогодателя), за некоторыми изъятиями, установленными законом.

Договор залога недвижимого имущества обеспечивает кредитору исполнение обязательств, взятых на себя должником по основному договору. Однако составляя документ, важно проследить, чтобы тот соответствовал установленным требованиям. Разберемся, как подготовить договор, какие условия вносятся в обязательном порядке и когда необходима госрегистрация документа.

к содержанию ↑

Специфика договора

Договор залога недвижимого имущества используется во многих сферах бизнес деятельности, но чаще всего его применяют, чтобы обеспечить возврат кредитов. Этот вид сделок регулируется нормами ГК РФ, а также Законом об ипотеке.

Участниками сделки являются залогодатель и залогодержатель. Залогодержателем считается кредитор по основному договору, залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (ст. 335 ГК РФ). Сторонами соглашения вправе выступать как физические, так и юридические лица.

Особенность этого соглашения заключается в том, что оно обеспечивает залогом обязательства сторон, которые возникли из основного договора.

Согласно этой сделке, у кредитора (залогодержателя) есть преимущественное право перед остальными кредиторам обеспечить неисполненные или исполненные ненадлежащим образом обязательства должником (залогодателем) за счет его заложенного имущества.

Недвижимостью под залогом залогодержатель вправе распорядиться по своему усмотрению:

  • продать залог и удовлетворить свои требования;
  • получить имущество в собственность.

Кредитор используя залог, как инструмент обеспечения обязательства, получает:

  • погашение долга залогодателя по основному договору;
  • уплату неустоек (штрафов, пени) или понесенных убытков в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением условий основного договора;
  • проценты за использование кредитных средств;
  • возмещает судебные издержки или расходы, которые понес, обращаясь в суд за защитой своих прав;
  • если наступил страховой случай (утрата или ущерб заложенной недвижимости), залогодержатель вправе рассчитывать на страховое возмещение при отсутствии оснований, указывающих на его вину;
  • возместит затраты, которые связаны с продажей предмета залога.

Перед заключением договора стоит уделить внимание вопросу, находится ли недвижимость в совместной собственности с другими собственниками, в том числе с несовершеннолетними детьми, недееспособными или частично дееспособными гражданами (в этой ситуации сделка согласовывается с органами опеки и попечительства). Для регистрации договора требуется письменное согласие других собственников, согласие супруга придется заверять нотариально (ст. 7 Закон об ипотеке).

Документ вступает в законную силу после того, как стороны его подпишут или после нотариального удостоверения, если это условие было ранее согласовано сторонами или предусмотрено законом.

Образец договора залога недвижимого имущества можно скачать здесь

к содержанию ↑

Подготовительный этап перед заключением договора

При составлении договора стоит обратить внимание на следующие моменты:

Сторонам необходимо определиться, какое обязательство будет обеспечивать объект залога, а также кто будет владеть недвижимым имуществом и нести расходы по содержанию и сохранности. Что касается залога, передаваемого по ипотеке, то он остается во владении и использовании у залогодателя (ст. 338 ГК РФ).

  1. Нужно определить оценочную стоимость залогового имущества. Определяется по соглашению сторон, но лучше воспользоваться услугами независимой экспертизы. Результаты экспертизы заносятся в оценочный акт.
  2. Определиться, когда наступит момент возникновения залога, т.е. когда у залогодержателя наступит право собственности на залог (ст. 341 ГК РФ).
  3. Для нотариуса потребуется собрать дополнительные документы:
  • копию основного договора;
  • документы, подтверждающие, что объект залога находится в собственности должника;
  • оценочный акт о стоимости объекта;
  • выписку из ЕГРИП о госрегистрации объекта недвижимости;
  • кадастровый паспорт объекта (после госрегистрации рекомендуется сравнить номер, прописанный в свидетельстве о госрегистрации и номер в кадастровом паспорте. Номера документов должны быть одинаковыми).
к содержанию ↑

Содержание договора

В содержании документа необходимо уделить внимание существенным условиям договора, без упоминания которых суд признает договор незаключенным.

К ним относятся:

  1. Предмет договора.
  2. Рыночная стоимость объекта.
  3. Размер, существо и срок исполнения должником взятых на себя обязательств по основному договору.
  4. Если сторонами установлено, что обязательство будет исполняться поэтапно, то для каждого этапа устанавливаются сроки, условия и размеры платежей.

По усмотрению сторон соглашение может также содержать и другие условия.

Если у вас есть вопросы по составлению документов или просто не хватает времени правильно составить договор залога, обратитесь за помощью к специалистам. Сотрудники сервиса Главбух Ассистент возьмут на себя все бумажные и рутинные дела, связанные с документооборотом, учетом и отчетностью.

Предмет договора

Предметом залога является практически любое недвижимое имущество, кроме объектов государственной или муниципальной собственности (за некоторым исключением ст. 62.1 ФЗ № 102), к которым относятся:

  • земельные участки, кроме участков, относящихся к сельскохозяйственной деятельности;
  • здания, предприятия, в том числе объекты незавершенного строительства;
  • жилые дома, квартиры, части квартир в виде изолированных комнат;
  • дачные дома, гаражные и иные сооружения, потребительского назначения;
  • часть здания или сооружения, отведенная под машино-место (ст. 5 ФЗ за № 102).

В договоре для индивидуализации объекта указывается: его название, адрес, кадастровый номер, площадь, этажность и другие идентификационные признаки, которые позволяют получить четкое представление о предмете залога.

Также указывается наименование документа, на основании которого предмет залога принадлежит залогодателю, и каким госорганом этот документ зарегистрирован.

Предмет залога должен быть свободен от прав и притязаний третьих лиц, не состоять под арестом или другим обременением.

Читайте еще: Договор займа между юридическими лицами. Как правильно составить

Стоимость объекта

Оценка предмета залога осуществляется сторонами по взаимному согласию, присутствие эксперта по оценке не относится к обязательным требованиям. Стороны вправе самостоятельно устанавливать стоимость недвижимости, поэтому она может не соответствовать рыночной цене.

Например, при рассмотрении дела суд Северо-Кавказского округа пришел к выводу, что «несоответствие стоимости предмета залога, указанной в договоре не является основанием признать договор недействительным…». То есть, если стоимость объекта определена неправильно, это может служить основанием для оспаривания цены залога, но не самого договора ипотеки.

Если предметом договора является несколько объектов недвижимости, например, здание и земельный участок под ним, то не требуется указание стоимости каждого объекта, достаточно указать общую залоговую стоимость всех объектов залога (Постановление ФАС за № Ф08-2800/2006).

Однако стоит иметь в виду, если условие о стоимости предмета залога отсутствует, договор признается незаключенным.

А если в договоре указывается несколько оценок предмета залога? В этой ситуации, если судом будет установлена та стоимость, о которой договорились стороны, как существенном условии договора, соглашение будет считаться заключенным.

Срок действия соглашения

Срок действия договора залога сторонами устанавливается самостоятельно и не всегда связан со сроком действия основного договора. Сторонам рекомендуется руководствоваться ст. 190 ГК РФ: срок устанавливается в виде календарной даты или стороны ссылаются на событие, которое должно наступить.

Случай из судебной практики. К договору займа, стороны заключили договор залога недвижимости. Договор займа истек, а заемщик не отдал деньги и проценты за использованную сумму.

Заемщик посчитал, что заимодавец утратил право на взыскание по договору залога, так как срок основного договора истек. Но должник не учел, что сроки договоров не совпадают, и срок договора залога еще не истек, поэтому законных оснований для прекращения залога не было. В ходе судебного разбирательства с заемщика была взыскана сумма основного долга, проценты, а также наложено взыскание на заложенную недвижимость (определение Новосибирского обл.суда по делу за №33-10458/2017).

к содержанию ↑

Форма договора и его регистрация

Договор оформляется в простой письменной форме, если законом или сторонами не предусмотрено заверение у нотариуса. Однако если основной договор, в обеспечение которого оформляется договор залога, был заверен нотариально, то и договор залога подлежит регистрации у нотариуса (ст. 339 ГК РФ). Если форма договора сторонами не соблюдена, он будет считаться недействительным.

Обязательна ли госрегистрация таких договоров? Действующим законодательством предусмотрена государственная регистрация договора залога недвижимого имущества в ЕГРП. Подать документы на госрегистрацию можно и через МФЦ, срок оформления составляет 5-8 дней, после чего можно получить документ о регистрации и выписку из Росреестра. Проверить есть ли обременение недвижимости можно на сайте https://rosreestr.ru/site

Договор залога - изображение 9

Науменко Лариса Сергеевна, Директор московского филиала офиса Группы компаний ООО «Центр правового обслуживания»

Важно учитывать, что правило о госрегистрации договора не применяется к договорам ипотеки, заключаемым после дня вступления в силу ФЗ за № 367 от 21.12.13 (с 1 июля). Правило отменено п. 5 ст. 3 указанного закона. Разъяснения об отсутствии необходимости в госрегистрации таких соглашений давались в письме Росреестра (№14-исх/00426-ГЕ от 17.01.14).

Таким образом, регистрация залога недвижимости (ипотека) — процедура необязательная, однако заимодавец чаще всего ее инициирует во избежание собственных рисков. Если залог (ипотека) не будет зарегистрирован, у заемщика появляется возможность свободно распоряжаться находящимся в залоге имуществом, что невыгодно второй стороне.

После того, как будет внесена соответствующая запись об обременении недвижимости в ЕГРП, у кредитора возникает право залогодержателя. Факт госрегистрации подтверждает наличие права на заложенное имущество. Это право может быть удостоверено отдельным документом — закладной.

Закладная — это документ, относящийся к ценным бумагам. С 2018 года наравне с бумажным документом выдается бездокументарные электронный аналог закладной (ст. 13 ФЗ за № 102). Стоит учесть, что для получения причитающегося по обязательствам, достаточно предъявить закладную без дополнительных документов. Текст закладной имеет приоритет над текстом договора ипотеки (ст. 14 ФЗ за № 102). В случаях, когда информация закладной не соответствует договору об ипотеке или другому договору, обязательство из которого обеспечивается ипотекой, верным будет считаться содержание закладной.

Если залогодержатель примет решение переуступить права по основному договору, то при смене залогодержателей также требуется госрегитсрация. Для этого подается совместное заявление от нового и бывшего залогодержателей. К заявлению прилагаются дополнительные документы:

  • соглашение по уступке прав;
  • предыдущий договор о госрегистрации бывшего залогодержателя;
  • квитанция об оплате госрегистрации.
к содержанию ↑

Договор залога недвижимого имущества между физлицами

Основные положения, которые необходимо включить в договор

Договор залога недвижимости между физлицами

Договор оформляется в произвольной письменной форме

В шапке договора следует внимательно внести сведения о сторонах сделки (ФИО, прописка, данные паспорта)

Стороны вправе самостоятельно устанавливать количество необходимых разделов в содержании договора

Обязательно указывается предмет договора: дом, квартира, земельный участок, дачный домик и иные сооружения. Перечисляются характеристики объекта

Каким документом подтверждается право собственности залогодателя

Указывается стоимость объекта залога

Срок действия договора

Общие положения: права и обязанности сторон, ответственность, разрешение споров

Условия, при которых на предмет залога будет обращено взыскание

Реквизиты и подписи сторон

Скачать 

Договор залога - изображение 10

к содержанию ↑

Договор залога недвижимого имущества между юридическими лицами

Договор залога недвижимого имущества между юрлицами

Требуется нотариальное заверение

В шапке указывается полная информация о юрлицах

Предмет договора остается у залогодателя, должен иметь кадастровый номер, адрес. Подробно перечисляются характеристики объекта: площадь, этажность, наличие дополнительных частей и т.д.

Каким документом подтверждается право собственности залогодателя

Инвентаризационная стоимость объекта, указанная на основе справки БТИ

Рыночная стоимость, подтвержденная актом независимой оценочной экспертизы

Конечная стоимость объекта, о которой договорились стороны

Указываются обязательства по основному договору

Общие положения: права и обязанности сторон, ответственность, порядок разрешения споров

Реквизиты и подписи сторон

Договор ипотеки квартиры

г. _____________

«___» ______________ 201_ г.

ОАО «____________», именуемое в дальнейшем «Залогодержатель», в лице Генерального директора _______________, действующего на основании Устава, с одной стороны, и ООО «___________», именуемое в дальнейшем «Залогодатель», в лице Генерального директора _________________, действующего на основании Устава, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор (далее – «договор ипотеки») о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Предметом договора ипотеки является передача Залогодателем в залог Залогодержателю недвижимого имущества, указанного в п. 1.2. настоящего договора ипотеки (далее — «Помещение»). Предмет залога полностью остается в пользовании и на ответственном хранении у Залогодателя.

1.2. Предметом залога является изолированное жилое помещение в многоквартирном доме, общей площадью ____ (___________) кв. м, состоящее из _____ комнат, расположенное по адресу: _________________________________, номер _______, в соответствии с поэтажным планом и экспликацией, являющимися неотъемлемой частью договора ипотеки (Приложение N 1).

1.2.1. Одновременно с залогом Помещения закладываются права пользования соответствующей частью общего имущества и земельного участка.

1.3. Право собственности Залогодателя на Помещение подтверждается свидетельством о праве собственности серии ______ № ____________ от «___» _____________ 20__ г., о чем в едином государственном реестре прав на недвижимость и сделок с ним сделана запись № ______________________ от «___» ______________ 20__ г.

1.4. Инвентаризационная стоимость Помещения составляет ___________ (_______________________) рублей, что подтверждается справкой N __________ от «___» ____________ 201_ г., выданной ТБТИ _________________________.

1.5. Рыночная стоимость Помещения составляет _________ (____________________) рублей, что подтверждается отчетом независимого оценщика, ООО «_________________» N _______ от «___» ______________ 201_ г., выданным _____________________________.

1.6. С учетом всех обстоятельств Помещение, как предмет залога, Стороны договора ипотеки оценивают в ___________ (_______________________________) рублей.

1.7. До момента прекращения настоящего договора ипотеки обязанности собственника жилого помещения в многоквартирном доме Залогодатель несет самостоятельно с разумной осмотрительностью, как если бы Помещение не было в залоге.

1.8. Залогодатель передает настоящий договор ипотеки на государственную регистрацию. Расходы по государственной регистрации несет Залогодатель.

Скачать 

к содержанию ↑

На что обратить внимание при заключении договора о залоге недвижимого имущества

Нередко на практике стороны договора сталкиваются с проблемами, которые изначально не кажутся очевидными.

Договор залога - изображение 11

Науменко Лариса Сергеевна, Директор московского филиала офиса Группы компаний ООО «Центр правового обслуживания»

При заключении договора сторонам рекомендуется обратить особое внимание на некоторые моменты.

Банки могут взимать дополнительные денежные средства, например, комиссию за внесение платежей. Перед подписанием договора нужно выяснить, какие суммы и за какие услуги могут дополнительно взиматься.

Следует обратить внимание на пункты договора, которые разрешают банку вносить в него изменения в одностороннем порядке. Такие условия выгодны только банку, поэтому важно понимать, что за ними стоит.

Внимательно стоит отнестись к вопросу страхования. Закон устанавливает требование только к обязательному страхованию залога, однако банки предлагают комплексное страхование, что влечет дополнительные траты.

Следует четко понимать условия расторжения договора сторонами. Например, досрочное погашение ипотеки, лишает кредитора прибыли, следовательно, такие кредиторы могут выставлять определенные условия для минимизации собственных рисков.

Также стоит оценить плюсы и минусы предлагаемой банками «плавающей ставки». На первый взгляд такая ставка выгодна для заемщика, однако, если произойдет экономический дефолт, условия кредита станут для заемщика кабальными.

Для новостей малого бизнеса мы запустили специальный канал в Telegram и группы во Вконтакте, Фейсбуке и Одноклассниках. Присоединяйтесь! Даже Твиттер есть.

4 500 рублей на рекламу в Яндекс.Директ каждому читателю. Получить ↓

Ваш браузер не поддерживает плавающие фреймы! Новости СМИ2

Добавлено в закладки: 0

Залог является одним из основных способов обеспечения выполнения обязательств. В случае неисполнения должником условий основного обязательства по типовому договору залога, в обеспечение которого договор был заключен, кредитор вправе предъявить требование о том, что необходимо взыскать сумму долга в счет заложенного имущества (статья 334 Гражданского Кодекса РФ).

Залог может обеспечить действительное требование, например, обязательства могут проистекать из договора займа, включая банковскую ссуду, договора имущественного найма, купли-продажи, транспортировки грузов и прочих договоров (пункт 1 статьи 4 закона РФ от 29 мая 1992 г. N 2872-I “О залоге”). Залог является зависимым от главного обязательства, при прекращении или недействительности главного обязательства является недействительным или договор прекращается.

к содержанию ↑

Стороны договора

Договор залога - изображение 12

Сторонами в залоговых отношениях выступают залогодержатель и залогодатель.

Залогодержателем является кредитор по обязательству, обеспечиваемому залогом, то есть лицо (например: физическое, юридическое), которому имущество передается в залог.

Залогодателем может быть как непосредственно должник, так и третье лицо, которое для того, чтобы обеспечить выполнение основного обязательства передает имущество. Имущество должно ему принадлежать на праве хозяйственного ведения или на праве собственности или (часть 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ). Единственное исключение – приобретение в будущем предмета залога. Таким образом, когда залогодателем является лицо, которое не обладает правом хозяйственного ведения (правом собственности) на вещь, то договор залога считается недействительной сделкой — кроме некоторых исключений, установленными законом.

Договор залога должен всегда заключаться в письменной форме (пункт 2 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ). В большей части случаев договор заключают при помощи составления одного документа, который подписан сторонами. Но письменная форма считается также соблюденной, когда содержание заключенной сделки выражено в нескольких взаимосвязанных документах, каждый из которых подписывают его стороны.

Бланк договора залога прав на имущество или самого движимого имущества в обеспечение обязательств по договору, который необходимо нотариально удостоверить, подлежит также нотариальному удостоверению (пункт 2 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

Договор залога необходимо зарегистрировать в порядке, который установлен для регистрации сделок, проводимых с недвижимым имуществом (пункт 3 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

Необходимы регистрация и учет договоров о залоге и залогов ввиду наличия отдельных объектов движимого имущества (пункт 5 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ):

  • залог объекта, который находится на Луне, в космическом пространстве, или прочих небесных телах и при этом подлежит регистрации в реестре, составленном соответственно с нормами космического международного права;
  • залог объекта, который предназначается для использования в гражданских целях или исследования Луны, космического пространства и прочих небесных тел, необходимо зарегистрировать в государственном специальном реестре;
  • залог транспортных средств необходимо зарегистрировать в реестрах, которые ведут государственные организации, которые осуществляют регистрацию гражданских речных, воздушных, морских судов и прочих транспортных средств.

Невыполнение правил о государственной регистрации договора залога, за собой может повлечь его недействительность (пункт 4 статьи 339 Гражданского Кодекса РФ).

к содержанию ↑

Условия договора

Существенные условия образца договора залога:

  • Оценка предмета залога. определяется по соглашению залогодержателя и залогодателя и указывается в договоре в денежном выражении (пункт 3 статьи 9 ФЗ “Об ипотеке (залоге) недвижимости”). Неправильная идентификация величины оценки, которая указана в договоре, может быть основой для ее оспаривания, однако не для оспаривания непосредственно договора залога. Оценка предмета залога рыночной ценой предмета залога не является, поэтому может вообще ей не соответствовать, так как она производится по соглашению сторон и участие оценщика для ее определения не является обязательным, помимо случаев, которые определены законом.
  • Предметом может выступать какое-либо имущество, включая имущественные права (требования) и вещи, которые принадлежат залогодателю на праве хозяйственного ведения или на праве собственности (пункт 2 статьи 335 Гражданского Кодекса РФ), кроме имущества, которое изъято из оборота, а также требований, которые неразрывно связаны с личностью кредитора (требования о возмещении вреда, который причинен здоровью или жизни, об алиментах, и другие права, у которых запрещена законом уступка другому лицу, (пункт 1 статьи 336 Гражданского Кодекса РФ)).
  • Условие о том, у кого должно быть заложенное имущество. Согласно общему правилу, предмет залога все еще остается у залогодателя, когда другое не предусматривается договором залога (пункт 1 статьи 338 Гражданского Кодекса РФ). Возможны примеры, когда залогодержатель предмет залога оставляет у залогодателя под замком или под своей печатью или налагает знаки залогодержателя, которые свидетельствуют о том, что имущество в данный момент находится под залогом.
  • Указание в проекте договора залога содержания, сроков выполнения обеспечиваемого обязательства, которые определены главным договором, должны соответствовать полностью главному договору. Условия о сроках исполнения, существе, размере обязательства, которое обеспечено залогом, необходимо признавать согласованными, когда в договоре залога есть отсылка к договору, который регулирует главное обязательство и содержит соответствующие условия.
  • Другие условия, по отношению к которым по заявлению какой-нибудь стороны нужно достигнуть соглашения (пункт 1 статьи 432 Гражданского Кодекса РФ).

Дополнительные условия договора залога:

  • право залогодателя на восстановление, замену предмета залога при его утрате;
  • последующий залог;
  • требование, обеспечиваемое залогом;
  • условие о плодах, принадлежностях предмета залога;
  • риск случайного повреждения или случайной гибели предмета;
  • появление права залога;
  • предмет залога при частичном выполнении обязательства;
  • реализация заложенного имущества и обращение взыскания на предмет залога во внесудебном порядке;
  • расторжение договора;
  • ответственность сторон.

Включение вышеуказанных существенных условий в договор залога является для его действительности обязательным. Включение добавочных условий дает возможность избежать лишних споров и недоразумений, что является выгодным для обеих сторон.

к содержанию ↑

Образец договора залога

Скачать образец договора залога в формате .doc

Договор залога — договор, который предусматривает специализированные имущественные меры, которые побуждают стороны к реальному и точному выполнению обязательств в отношении залога.

>

Следующая
СтатьиРасторжение договора купли продажи недвижимости

Добавить комментарий

Adblock
detector