Договор залога земельного участка (ипотеки) между физическими лицами (бланк, образец — 2020)

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).
  • земельный участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого участия в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст.

9 закона № 102). Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102).

Важное, хотя и временное нововведение в регулирование договора ипотеки — введение правительством РФ правила об обязательном предоставлении ипотечных каникул по требвоанию заемщика, который утратил серьезную часть дохода. Подробнее — читайте в материале «При каком размере ипотеки можно уйти на кредитные каникулы».

к содержанию ↑

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102).
к содержанию ↑

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п.

1 ст. 9 закона № 102).

Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

  • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
  • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
  • залоговую оценку.
При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102).

к содержанию ↑

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

  • из кредитного договора;
  • договора займа;
  • договора купли-продажи;
  • договора аренды, подряда и т. д.
  • причинения вреда.

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

  1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
  2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102.
к содержанию ↑

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

  • вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
  • вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
  • обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102).
Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

  • проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
  • получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.
к содержанию ↑

Особенности ипотеки земельных участков

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков.

Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.

ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см.

п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)).

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ).

к содержанию ↑

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств). При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации.

Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ. Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе.

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Ипотека между физическими лицами — не столь частое явление, однако оно встречается достаточно часто, чтобы иметь правовую основу. Главное ее отличие от стандартного ипотечного договора в том, что ссуду выдает не банк, а частное лицо под залог приобретаемой недвижимости.

Естественно в этом случае речь идет о достаточно крупных суммах, которые потребуют регистрации по всем правилам (особенно на случай, в дальнейшем, перемены лиц в обязательстве по задолженности).

к содержанию ↑

Последовательность предварительных действий

Подобный документ может быть оформлен только после того, как необходимый пакет документов в полном объёме предоставлен в кредитную организацию. Далее, кредитный комитет должен вынести решение о выдаче средств.

Только после этого можно приступать к оформлению ипотечного договора. Эта процедура должна производиться в банке, который выдаёт кредит заёмщику.

к содержанию ↑

На что обратить внимание заемщику?

Оформление подобного документа представляет собой сложную процедуру, которая включает в себя множество немаловажных деталей. При подписании ипотечного договора заёмщику стоит обратить особое внимание на:
  • Полную стоимость кредита.
  • Систему расчёта будущих платежей.
  • Информацию о залоге по ипотеке.
  • Сущность выполнения основного финансового обязательства.
  • Права и обязанности каждой стороны.
  • Сроки действия документа.
  • Штрафные санкции.
  • Оценочную стоимость залога.
  • Расторжение договора досрочно.
  • Аренду недвижимости под залогом.
  • Основания, благодаря которым договор может утратить юридическую силу.

Если заёмщик проявит должное внимание, то сможет избежать множества проблем и задержек в будущем.

Подробнее о том, что такое ипотечный договор и на что следует обратить внимание при составлении, читайте здесь.

к содержанию ↑

Как происходит оформление?

Этот документ должен заключаться в полном соответствии со статьёй 432 ГК РФ, которая содержит некоторые требования. Согласно ей документ должен содержать такие разделы как предмет договора, оценка, сущность выполнения финансовых обязательств, размеры кредита и сроки выполнения обязательств обеими сторонами.

432 статья ГК РФ. Основные положения о заключении договора

    Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

  • Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
  • Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
  • Он должен в обязательном порядке оформляться в письменном виде. Что касается текста документа, то закон не содержит, каких либо жёстких требований по этому поводу. Однако подписаться под ним должны обе стороны, участвующие в сделке.

    Стоит отметить, что бумага должна в обязательном порядке пройти процедуру государственной регистрации в чётком соответствии с тем, что написано в законе об ипотеке. Если этот шаг будет упущен, то бумагу признают ничтожной и юридической силы она не получит.

    Стоит отметить, что в рамках договора ипотеки заёмщик должен выплатить не только сам кредит, но и другие суммы, например, возместить убытки залогодержателя, выплатить неустойку и т.д.

    к содержанию ↑

    Когда нужно обращаться к нотариусу?

    Помощь такого специалиста может потребоваться при заключении ипотечного договора между банком и заёмщиком. Дело в том, что подобное соглашение можно заверить у нотариуса. Таким образом, появляется возможность при необходимости подкорректировать соглашение и устранить некоторые нюансы.

    Однако подобная мера сегодня не является обязательной. Банки самостоятельно могут разработать типовые формы договоров без помощи специалистов такого типа.

    Обратиться к нотариусу можно в целях устранения ошибок для более быстрого прохождения процедуры государственной регистрации. Каждый нотариус в такой ситуации потребует от заёмщика оригинал или копию ипотечного договора.

    К нему должно быть приложено соответствующее заявление.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Стоит помнить, что даже если в регистрационные органы предоставляется договор, не заверенный у нотариуса, они обычно требуют нотариальное удостоверение этой копии.
    к содержанию ↑

    Кто составляет бумагу?

    Если человек обращается в кредитную организацию и хочет заключить ипотечный договор, то за составление такой бумаги должны отвечать специалисты банка. Они должны подготовить его согласно всем требованиям законодательства, упомянутым выше. Документ является типовым и поэтому одинаков для всех заёмщиков.

    Если гражданина, желающего взять кредит, не устроит какой – то пункт соглашения, то он вправе обратить на него внимание специалиста банка, отвечавшего за составление. Если претензия будет обоснована, то он передаст всю необходимую информацию юристам для того чтобы они пересмотрели условия ипотечного кредитования.

    Однако стоит помнить, что в большинстве подобных ситуаций обращение будущего заёмщика не удостаивают ответа. Остаётся либо принять все условия, либо обратиться в другой банк.

    к содержанию ↑

    Пункты, требующие особого внимания

    1. При подписании такого договора нужно с особой ответственностью отнестись к процентной ставке и всем установленным комиссиям. Лучшего всего попросить специалиста по кредиту рассчитать общую сумму переплат. Стоит обратить внимание, что в таком документе в обязательном порядке должна прописываться возможность досрочного погашения.
    2. Ещё стоит внимательно изучить размеры комиссии связанной с этим. Нельзя упускать из виду пункты, прописанные мелким шрифтом. В них банковские организации, как правило, прописывают скрытые платежи или дополнительные обязательства по кредиту.

    К составлению ипотечного договора лучше отнестись с ответственностью и тщательно изучить все пункты, прежде чем ставить свою подпись. Если не уделить должного внимания этому документу, то в будущем можно столкнуться с неприятными сюрпризами, такими как дополнительные кредитные обязательства или скрытые платежи.

    Хоть специалисты банка и обязуются составлять документ сами, лучше всё – таки иметь своего специалиста, который сыграет роль третьей стороны и сможет проверить договор со своей точки зрения.

    ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПри покупке жилья в ипотеку кредитором в подавляющем большинстве случаев выступает банк. Но банковский кредит недоступен для многих заемщиков по причине высокой ставки либо испорченной в прошлом кредитной истории.

    В этом и некоторых других случаях интересным выходом является заключение договора ипотеки между физическими лицами (примерный образец договора, актуальный для 2020 года). Такие соглашения позволяют приобрести заветные метры заметно проще и дешевле, но имеют и ряд опасных моментов.

    к содержанию ↑

    Наименование и реквизиты сторон

    Реквизиты не являются отдельным пунктом договора, они предшествуют основному телу документа. Вначале прописью указывается дата и место заключения соглашения, далее следуют данные физических лиц. Они указывают полное имя, данные паспорта, сведения о постоянной регистрации.

    Порядок расчетов

    Сделка по покупке недвижимости связана с крупными суммами, поэтому физические лица часто используют несколько способов оплаты. В разделе указываются сведения о банковских учреждениях сторон и их расчетные счета для безналичной оплаты.

    При использовании наличных средств обязательно указание на то, что стороны принимают в качестве подтверждения платежа (например, расписку).

    Далее указываются сроки и этапы перечисления целевых и кредитных средств. Как правило, первый транш происходит в период подписания договора, окончательный расчет – только после регистрации перехода права собственности (передача договора в Росреестр, получение свидетельства).

    к содержанию ↑

    Срок действия и иные условия

    В раздел вносятся иные пункты, которые стороны пожелали видеть в договоре ипотеки. Здесь указывается:

    • начало и окончание срока действия соглашения и обязательств сторон;
    • кто конкретно и на каком этапе несет ответственность за имущество;
    • какой участник оплачивает регистрацию сделки и ее страховку.

    Отдельно подтверждается, что участники дееспособны, ознакомлены с соответствующими нормативно-правовыми документами, регламентирующими ипотечные соглашения. В завершение приводятся сведения о количестве экземпляров договора и их будущем местонахождении. Удостоверяют все копии договора собственноручные подписи сторон.

    к содержанию ↑

    Особенности оформления для различных видов недвижимости

    Предметы ипотечного договора между физическими лицами делятся на три основные группы: жилая недвижимость (квартиры, дома и комнаты), свободные земельные участки, нежилые помещения (хозпостройки, ангары, гаражи, дачи). Для каждого типа собственности к ипотечному договору прилагаются свои сведения и документы.

    Недвижимость Сведения в разделе «Предмет договора» Документы к договору ипотеки
    квартира, комната общая и жилая площадь,

    договора дарения, купли – продажи, залога,

    дом площадь участка, дома, хозпостроек,

    земельный участок,

    Заключить договор на жилье, находящееся в муниципальной или государственной собственности, нельзя. При реализации долей одного помещения, договор залога и ипотечное соглашение составляется с каждым из владельцев.

    к содержанию ↑

    Преимущества, недостатки и возможные риски

    Ипотечные сделки между физическими лицами оперируют объектами вторичного рынка. Подобное жилье существенно дешевле новостроек, что позволяет приобрести недвижимость людям со средним и низким достатком.

    При отсутствии в соглашении третьей стороны (кредитора — банка) у покупателя появляется возможность договориться о более либеральных условиях оплаты. Физические лица не привязывают свои доходы к ставке рефинансирования ЦБ РФ, поэтому проценты по займу могут быть ниже рыночного уровня или вообще не начисляться.

    Существенным недостатком в сделке с физическим лицом является отсутствие полноценного контроля. Когда банк выступает в роли кредитора, документы проверяются тщательно. Если присутствие заемных средств исключено, желательно воспользоваться консультацией профильного юриста, который учтет требования и интересы всех сторон.

    Риски сделки возрастают по мере увеличения ее суммы. Недвижимость стоит недешево и для некоторых граждан служит капиталом всей жизни, поэтому пункты надо вычитывать внимательно.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    В первую очередь это касается момента перехода права собственности, сроков ответственного хранения, периодичности и порядка оплаты, процентов по займу, пене за просрочку (не может быть больше 1% от суммы займа).

    Например, «всего» 0,05% в день кажутся значительно меньше средних по рынку 10% годовых, хотя в пересчете на год переплата по ипотеке составляет целых 18,25%. Даже в устоявшиеся разделы «Права и обязанности», «Форс-мажор» можно внести пункты, которые кардинально изменят всю суть договора и сильно ухудшат положение одной или обеих сторон.

    Компетентный юрист обязан проверить «чистоту» предмета договора, то есть выяснить, как и на каких основаниях недвижимость приобреталась и продавалась. Ситуация с приобретением квартиры у хороших друзей не гарантирует того, что спустя несколько лет на пороге не объявится несовершеннолетний или недееспособный человек, права которого были нарушены при одной из прошлых продаж имущества.

    Подобный факт приводит к аннулированию сделки, потере денег и имущества.

    Если вариант ипотечной сделки напрямую между физическими лицами не выглядит привлекательно, обратите внимание на обзор предложений банков.

    Гражданин ______________________, именуемый в дальнейшем «Залогодержатель», личность удостоверяется паспортом: __________ ____________, выданным __ _________ 200_ года Паспортным столом № _ ОВД _______________ УВД _______ города Москвы, код подразделения _______, проживающий по адресу: г. Москва, ул.

    _________, дом _, кв. ___, с одной стороны, и гражданин _______________________, именуемый в дальнейшем «Залогодатель», личность удостоверяется паспортом: _______ ____________, выданным __ ___________ 200_ года ОВД г.

    _____________, код подразделения __________, проживающий по адресу: Московская область, г. _____________, ул.

    ________________, дом __, кв. __, заключили настоящий Договор, далее — «договор ипотеки», о нижеследующем:

    1. Предмет ипотеки
    1.1.

    Залогодержатель, являющийся займодавцем по обязательству , обеспеченному Залогом (ипотекой), имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости Предмета ипотеки другой стороны — Залогодателя преимущественно перед другими кредиторами Залогодателя.
    1.2.

    Предмет ипотеки – Земельный участок, расположенный по адресу: _____________________, с кадастровым № __________, принадлежит Залогодателю по праву собственности на основании Постановления Территориального управления по сельскому поселению ____________ _________________ муниципального района Московской области от __ __________ 200_ года № ______. В соответствии со ст.

    131 ГК РФ право собственности Залогодателя зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем __ __________ 200_ года сделана запись регистрации № ___________________, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права ___ № ________________, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Московской области __ __________ 200_ года.
    1.3.

    Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым № _____________________ составляет _______________ (_________________________) рублей, что подтверждено выпиской из государственного земельного кадастра, выданной Управлением _________________________________________ по Московской области __ __________ 201_ года за № ___________________.
    1.4.

    Указанный земельный участок с кадастровым № _____________________ продается за ___________ (______________________) рублей. Соглашение о цене является существенным условием настоящего договора ипотеки.

    1.11. Предмет ипотеки остается во владении и пользовании Залогодателя.

    1.12. Залог установлен в обеспечение обязательства по договору займа от ¬«___» _________ 201_ г.

    № __________.
    1.13.

    Ипотека обеспечивает уплату Залогодержателю основной суммы долга по договору полностью (либо в части).
    1.14.

    Залог обеспечивает также уплату процентов за пользование займом.
    1.15.

    Ипотека обеспечивает также уплату Залогодержателю сумм, причитающихся ему:
    1.15.1. в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;
    1.15.2.

    в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;
    1.15.3. в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на Предмет ипотеки;
    1.15.4.

    в возмещение расходов по реализации Предмета залога.
    1.16.

    Залог обеспечивает требования Залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет Предмета залога.
    1.17.

    Обязательства должника перед Залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, основанных на подпунктах 3 и 4 п. 1 ст.

    3 или на ст. 4 Федерального закона от 16.07.98 г.

    № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    1.18.

    Предмет ипотеки считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.
    1.19.

    Залог распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки.
    1.20.

    Последующий залог Предмета залога не допускается.
    1.21.

    Взыскание на имущество должника, заложенное по договору залога, обращается в соответствии с ФЗ от 16.07.98 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

    1.22. Реализация заложенного имущества производится в соответствии с главой X ФЗ от 16.07.98 г.

    № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
    1.23.

    Удовлетворение требований Залогодержателя за счет Предмета ипотеки без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между Залогодержателем и Залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на Предмет залога.
    1.24.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Залогодержатель вправе передать свои права другому:
    1.24.1. по договору ипотеки;
    1.24.2.

    по обеспеченному залогом обязательству (основному обязательству).
    1.25.

    К лицу, которому переданы права по обязательству (основному обязательству), переходят и права, обеспечивающие исполнение обязательства. Такое лицо становится на место Залогодержателя по договору ипотеки.

    1.26. Залогодатель, заключивший последующий договор ипотеки, должен незамедлительно уведомить об этом залогодержателей по предшествующим ипотекам и по их требованию сообщить им сведения о последующей ипотеке, предусмотренные п.

    1 ст. 9 Федерального закона.

    Правила настоящего пункта не применяются, если сторонами в предшествующем и последующем договорах залога являются одни и те же лица.
    1.27.

    Предмет залога по договору ипотеки может быть отчужден Залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия Залогодержателя.
    1.28.

    Залогодатель несет риск случайной гибели и случайного повреждения Предмета залога.
    1.29.

    Для обеспечения сохранности Предмета залога, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий, Залогодатель обязан принимать меры, установленные федеральным законом, иными правовыми актами Российской Федерации (пункты 3 и 4 ст. 3 Гражданского кодекса РФ) и договором ипотеки, а если они не установлены — необходимые меры, соответствующие обычно предъявляемым требованиям.

    Закажите разработку необходимого документа по индивидуальному заказу.

    На рынке ипотечного кредитования Сбербанк является одним из лидеров в России. Именно его выбирают большинство граждан при решении жилищного вопроса.

    Сама процедура купли жилья в ипотеку является сложной. В рамках нее подписывается сразу несколько договоров.

    Это осуществляется в отделениях банка в присутствии представителей кредитной организации.

    Договор купли продажи квартиры является одним из наиболее важных. С его помощью сделка закрепляется документально.

    При этом покупатель может быть уверен в том, что после подписания такого договора права собственности на приобретаемый жилой объект перейдут ему. Но для правомерности заключения соглашения потребуется уделить внимание оформлению, составлению такого документа.

    Существуют особенности у договора купли продажи квартиры, которые нужно знать и учитывать при его создании.

    к содержанию ↑

    Наиболее часто встречающиеся договоры:

    Основные нюансы договора купли продажи недвижимости

    Одним из главных документов при оформлении ипотечного кредита является договор купли и продажи жилого объекта. Он заключается между продавцом и приобретателем квартиры.

    Особенность такого договора заключается в том, что он подразделяется на два типа, так во время покупки используются заемные средства, которые не позволяют произвести полный расчет с лицом, которое осуществляет продажу жилья. В кредитном учреждении оформляется и подписывается предварительный и основной его разновидности.

    Предварительный договор применяется для подтверждения намерений покупателя приобрести квартиру. Заключение основного производится уже после подписания всех документов и соглашений по предоставлению ссуды. У таких договоров купли продажи в Сбербанке есть общие черты, которые являются следующими:

    • Тексты, прописанные в договоре, обладают идентичной структурой;
    • В предварительном договоре указывается цена на приобретаемое жилье, условия произведения расчета, который состоит также и из собственных средств кредитополучателя и этапов произведения оплаты за недвижимость. В нем отражена и сумма, которую клиент банка получает при оформлении ипотечного кредита;
    • После оформления и подписания предварительного договора, происходит его передача в банковское учреждение для проведения анализа и одобрения;
    • Если кредитным учреждением происходит одобрение предварительных договоров, то с клиентом заключается кредитное соглашение на предоставление ипотеки;
    • Происходит заключение основного договора. В нем стороны прописывают все моменты сделки по ипотечному кредитованию.
    к содержанию ↑

    Некоторые правила составления предварительного договора

    Предварительный договор купли продажи квартиры начинает действовать сразу после того, как он буде подписан всеми участниками соглашения. По своей сути он представляет собой черновик, но к нему предъявляются определенные требования.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Заключение договора осуществляется исключительно в письменном варианте. При намерении купить квартиру в ипотеку от Сбербанка, он является обязательным для составления.

    И чтобы это было сделано корректно, в банке предоставляется специальный бланк. Он обладает стандартной структурой, где необходимо только вписать собственные данные.

    В таком документе есть следующие разделы, обязательные для заполнения при купле или продаже жилья:

    • Личные данные сторон, участвующих в подписании договора;
    • Описание предмета договора;
    • Основные условия предварительного договора;
    • Сроки выполнения обязательств всеми сторонами по сделке и гарантии;
    • Итоговые положения по договору купли продажи;
    • Подписи всех участников по сделке.
    Во время составления предварительного договора купли продажи покупателю или кредитополучателю необходимо тщательно проверить продавца, чтобы сделка была чистой. Необходимо проверить всю документацию на приобретаемое имущество.

    Нужно обратить внимание, чтобы у продавца не было долевого владения жильем. Также важно проверить, нет ли в доме зарегистрированных лиц, или наследников, которые могут претендовать на него.

    Кроме того необходимо убедиться, что у жилья нет обременения.

    к содержанию ↑

    Правильное составление основного договора через Домклик

    После составления, подписания и одобрения такого документа Сбербанком, производится процедура по назначению даты и методов предоставления ипотечного займа кредитополучателю. С клиентом согласуются все условия, которые в последующем вносятся в документ по ипотеке, а также купле продаже квартиры.

    В основном соглашении производится использование только актуальных на данный момент сведений. В нем важно прописать достоверную информацию о том жилье, которое приобретается в рамках ипотечного займа.

    Стороны по сделке предоставляют свои личные данные. В нем прописываются сроки произведения всех расчетов.

    По своей структуре соглашение практически ничем не отличается от договора, который был подписан предварительно. А составить его правильно имеется возможность по образцу, воспользовавшись сервисом Домклик.

    Во время заключения основного соглашения потребуется обратить большое количество внимания на этапы оплаты стоимости приобретаемого жилого объекта. В договоре купли продажи определяются точные сроки внесения определенных сумм.

    Они передаются заемщиком продавцу самостоятельно. В нем также указывается сумма, которую предоставляет банк в рамках ипотеки.

    Эта сумма переводится продавцу жилого объекта выбранным способом.

    Если в качестве оплаты жилья применяются средства, предоставленные государством для отдельных слоев населения, то основной договор купли продажи должен содержать сведения о сроках, когда их можно будет использовать для оплаты.
    к содержанию ↑

    Особенности и возможные ошибки документа

    Во время оформления соглашения при приобретении квартир, учитываются многочисленные нюансы. Всем сторонам нужно быть внимательными при составлении и подписании документов. Есть несколько моментов, которые важно помнить, чтобы не допустить ошибок при заключении соглашения купли продажи квартиры:

    • Оптимальный порядок расчетов. Заранее оговариваются моменты с дополнительными расчетами по ипотечной сделке. Дело в том, что при произведении платежей в банке могут взиматься комиссионные сборы;
    • Сроки передачи такой недвижимости, как квартира в рамках ипотечного соглашения. В документе прописывается дата, когда жилье будет передано финансовому учреждению в качестве обеспечения по кредиту. Если в жилье прописаны другие лица, то необходимо указать даты, когда они будут выписаны. В противном случае имущество не может быть передано в собственность покупателя после покупки;
    • Проверка внесенной в документ информации. После подписания бумага проходит процедуру государственной проверки. И стоит отметить, что если в ней появятся какие либо ошибки, то она не пройдет ее. Во время подписания сторонами документ перечитывается на несколько раз. Именно это советуют делать юристы с большим опытом работы.

    В бумаге могут быть представлены профессиональные термины. Клиенты всегда могут уточнить их значение у юристов, если они присутствуют во время заключения сделки.

    После того как соглашение будет подписано, расторжение его будет практически невозможным. Сделать это имеется возможность через суд, но при этом со стороны одного из участников сделки должны иметься существенные нарушения условий.

    Ипотека для многих россиян становится отличной возможностью обзавестись собственным жильем. Однако такую сделку нельзя проводить в спешке – все нужно тщательно обдумать, изучить условия кредитования, выбрать недвижимость и только потом подписывать документы. Сегодня поговорим про типовой договор ипотеки Сбербанка 2020 года.

    к содержанию ↑

    Зачем нужен

    Под договором ипотеки банки понимают договор о предоставлении заемных средств клиенту с условием использования недвижимости (приобретаемой или имеющейся) в качестве залога. Сегодня существуют устоявшиеся термины и сама типовая форма документа, хотя еще 20 лет назад ипотека была для россиян чем-то необычным.

    Вообще, типовой договор составляется специалистами конкретного финансового учреждения. Если вы планируете брать деньги в долг в Сбербанке, то имеет смысл изучить документ, составляемый именно этой кредитной организацией. Предварительное изучение договора позволяет:

    • внимательно и без спешки изучить все условия займа;
    • определить законность тех или иных условий (сравнивая их с требованиями законодательства);
    • получить консультацию у кредитного специалиста заблаговременно.

    Однако в типовой форме договора содержатся не все сведения. Так, например, информацию об устанавливаемой ставке и размере кредита вы в нем не найдете. Это уже будут индивидуальные условия.

    к содержанию ↑

    Какие условия прописываются в договоре

    Вообще, любой кредитный договор содержит в себе 2 типа условий:

    1. Общие. Они отображают общие параметры кредитования, которые неизменны для всех граждан. С течением времени эти сведения могут меняться, обо всех изменениях банк оповещает потенциальных клиентов заблаговременно. Ознакомиться с условиями типового договора можно и в офисе банка.
    2. Индивидуальные. Они в типовом договоре не прописываются, т. к. относятся к конкретному заемщику. Это те условия кредитования, которые меняются в зависимости от статуса клиента, сделки и других параметров. Например, сюда относится сумма ипотеки, устанавливаемая процентная ставка, срок погашения задолженности. Предварительно эти данные тоже можно узнать, но только у специалиста банка. Точные значения уточняются и прописываются в договоре. Важно проверить их правильность до того, как будет поставлена подпись.

    В типовом договоре обязательно даются расшифровки используемых терминов и определений. Далее идет описание порядка:

    • предоставления заемных средств;
    • использования кредита;
    • возврата денег (с указанием формулы для расчета суммы платежа, в Сбербанке по типовому договору применяются аннуитетные, т. е. равные платежи).

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    В документе обязательно указываются права и обязанности заемщика и кредитора, а также основания для расторжения договора и порядок разрыва заключенного соглашения.
    к содержанию ↑

    Какие условия нужно изучить обязательно

    Договор ипотеки – это довольно большой документ с массой различных условий. Некоторые к его изучению относятся невнимательно, а зря, ведь это может привести к тому, что с частью требований заемщик будет не знаком, а значит, может их нарушить или не до конца понимать фактические условия документа.

    Если читать каждую страницу не хочется, вот минимум того, на что обратить внимание нужно обязательно:

    • Полная стоимость кредита. Окончательная процентная ставка обязательно указывается кредитными учреждениями в договоре. Прописывается она в самом верху в отдельной рамочке, чтобы клиент эту информацию точно увидел. Примечательно, что фактическая ставка может оказаться выше той, что вам обещали, например, некоторые банки берут комиссию за предоставление ячейки, участие в какой-то акции. Сбербанк подобное не практикует, поэтому ставка обычно идентична той, которую обещали сразу.
    • Условия досрочного погашения долга. Наиболее важно, чтобы такая возможность клиенту предоставлялась и не требовала уплаты дополнительных комиссий и штрафов. В Сбербанке их нет, а досрочную выплату человек может сделать полностью или частично в любое время без ограничений по суммам. Кстати, недавно финучреждение предоставило возможность не только сокращать размер ежемесячного платежа, но и срок возврата.
    • Штрафы и неустойки. Особенно важно для тех, кто ранее при оформлении кредита уже допускал просрочки. В документе прописывается штраф в процентном выражении.
    • Возможность отказа от личной страховки. В Сбербанке она есть, однако предполагает повышение процентной ставки.

    И помните: чем внимательнее вы изучите условия договора будущей ипотеки, тем выше будет понимание реальных условий кредитования. Это позволит избежать штрафов, переплат и прочих неприятностей.

    Договор ипотеки — договор о залоге недвижимости. Оформление ипотеки позволяет получить в пользование жилье еще до того, как оно будет оплачено.

    При покупке квартиры размер единовременной выплаты очень высок, и зачастую требует долгих лет накопления. К сожалению, инфляция в таких случаях действует против покупателя, из года в год обесценивая накопленные деньги.

    Договор ипотеки может стать удобным решением в такой ситуации.

    к содержанию ↑

    Структура ипотечного договора

    Оформление ипотеки – это сложная, но, часто, необходимая процедура. Для заключения договора ипотеки потребуется изложить информацию по нескольким пунктам, в том числе:
    • предмет договора;
    • обязательства заемщика;
    • сроки действия договора;
    • права и обязанности сторон;
    • закладная;
    • условия обращения с залогом;
    • ответственность сторон;
    • расторжение договора;
    • спорные случаи;
    • форс-мажор;
    • прочее.

    Предмет договора. В данном случае подразумевается жилое строение во владении заемщика, которое он готов предоставить банку в качестве залога.

    При этом потребуется указать информацию о жилище, в том числе его наименование (жилой дом, квартира), адрес, описание и индивидуальные характеристики. Здесь же отмечается, что жилье, отданное под залог, остается в полном распоряжении заемщика, то есть у него остается право распоряжаться жильем по своему усмотрению – жить в нем или сдавать и получать доходы.

    При этом возбраняется ухудшать состояние жилья и снижать его стоимость.

    Обязательства заемщика, исполнение который обеспечивает выданный им залог. Здесь указываются:

    • выплата основного долга в полном объеме со всеми процентами;
    • возмещение убытков в том случае, если заемщик не выполняет условий договора;
    • оплата пени и штрафов при просрочке выплаты;
    • оплата процентов при неправомерном использовании чужими средствами по основному договору;
    • возмещение расходов при реализации залогового жилья;
    • возмещение расходов в случае судебного разбирательства по задолженности по основному договору;
    • возмещение прочих расходов банка, в случае, если заемщик не следует договору.

    Сроки действия договора описывают момент начала действия ипотеки и ее полного завершения.

    Права и обязанности сторон описывают полный перечень прав о обязанностей заемщика и банка по отношению друг к другу на всем времени действия ипотеки. К примеру, здесь прописывается, что заемщик вправе сдавать ипотечное жилье только при наличии письменного согласия банка.

    Закладная – это ценная бумага, способная удостоверить права заемщика.

    Условия обращения с залогом в полной мере описывают все возможные способы обращения, взыскания и реализации залогового жилья, соответствующие законодательству РФ.

    Пункт об ответственности сторон договора указывает, что наказание за невыполнение установленных обязательств могут понести обе стороны.

    Расторгнуть договор можно в том случае, если обе стороны согласны с таким решением. По решению одной стороны договор может быть расторгнуть в том случае, если она подготовит письменное требование с описанием причин, соответствующим прописанному в договоре списку.

    к содержанию ↑

    Предварительный кредитный договор ипотеки

    При оформлении ипотеки в 2020 году после выбора жилья и заключении согласия с продавцом заключается предварительный договор ипотеки. Предварительное заключение необходимо для установления определенных гарантий для каждой из сторон.

    Для составления типового договора купли-продажи существует типовая форма, которую, при желании, можно дополнить. Среди обязательных пунктов, которые потребуется включить: сроки, в которые будут выполнены все договоренности, способ расчета, и ответственности обеих сторон.

    Мнение эксперта
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Кроме того, будет не лишним внести некоторые нюансы, индивидуальные для каждого случая. Лучше всего заранее учесть все мелочи, чтобы, при возникновении спорной ситуации, не пришлось доводить до серьезного и затратного разбирательства.
    к содержанию ↑

    Как проходит регистрация ипотечного договора?

    После того, как все стороны вопроса подошли к согласию, и договор об ипотеке заключен, остается пройти регистрацию договора ипотеки. Эта процедура производится на основании совместного заявления залогодателя и залогодержателя.

    Для этого понадобится предоставить органу регистрации договор об ипотеке с приложениями и документ об оплате государственной пошлины. После предоставления документов в течение 15-ти рабочих дней производится регистрация земельных участков. Если речь идет о жилой недвижимости, срок регистрации составляет 5 рабочих дней.

    Ипотека – один из самых распространенных и безопасных для залогодержателя видов залога, поэтому его использование получило широкое распространение в нашей стране. Договор ипотеки, как правило, обеспечивает кредитные сделки и иные обязательства.

    Обеспечение означает, что в случае неисполнения условий основного обязательства кредитор имеет право предъявить требование о взыскании суммы долга за счет заложенного недвижимого имущества и иметь преимущество перед другими кредиторами (ст. 334 ГК РФ).

    Автор статьи
    Макаров Игорь Тарасович
    Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
    Следующая
    СправкиДоговор денежного займа с процентами (между юридическими лицами)

    Добавить комментарий

    Adblock
    detector