Договор переуступки договора аренды земельного участка

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-46-18

Земля, оформленная в аренду, допускает последующую передачу без прекращения действия основного договора.

В этом случае законодательством предусмотрена процедура переуступки арендных прав.

Переход арендных прав к цессионарию регламентирован базовыми положениями: это заключение договора сторонами, одна из которых передаёт свои полномочия правопреемнику, выходя из участия после завершения процедуры.

к содержанию ↑

Разница между договором и соглашением об уступке

Регламент норм законодательства не обращается к специальному толкованию понятий договор и соглашение, когда речь идёт о переуступке права аренды на земельный надел. Отсутствие дифференциации вносит некоторую произвольность в применение названий этих видов документов.

И это не случайно, так как оформление переуступки не опирается на самостоятельный юридический документ, он всегда прилагается к первичному договору аренды, который не утрачивает юридическую силу. Эти нормы опираются на действие статей 606 и 607 ГК РФ.

Статья 606 ГК РФ. Договор аренды

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Сущность гражданско-правового договора опирается на его юридическую автономность, которая может корректировать отдельные положения и пункты прилагаемыми дополнительными соглашениями.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 1

Договор уступки или цессии отражает нормы, характеризующие соглашение тем, что оно правоспособно только при опоре на основной договор аренды земли.

Без предоставления первичного договора, договор цессии не является правоспособным.

Однако предусматриваются некоторые различия в определении договора цессии и соглашения о переуступке:

  1. Под договором принято понимать документ, на основании которого происходит полная передача арендных прав, когда предшествующий арендатор полностью исключается из гражданско-правовых отношений, передавая правопреемство земельным участком цессионарию.

    По завершении процедуры переуступки цессионарий выступает арендатором.

  2. При соглашении допускается передача права заключения договора аренды после получения такого права на торгах, но до момента оформления аренды выкупившей его стороной.
  3. Также – передача субаренды, когда изменяется лишь часть положений договора аренды. Арендатор продолжает выступать в той же роли, не утрачивая статуса титульного владельца прав на землю.

Далее, речь будет идти о полномерном правопреемстве на землю, с учётом смены контрагентов договора.

  • Скачать бланк соглашения о переуступке права аренды земельного участка
  • Скачать образец соглашения о переуступке права аренды земельного участка

Подробнее о составлении дополнительного соглашения к договору аренды читайте здесь.

к содержанию ↑

Процедура передачи обязанностей между физ. лицами

Соразмерно компетенции сторон, документ может оформляться:

  • самостоятельно;
  • в риэлторской компании;
  • офисе юридической фирмы;
  • нотариальной конторе.

При самостоятельном составлении текста документа целесообразно удостоверить подписи нотариально.

Это же допустимо и в остальных случаях. Нотариальное удостоверение не всегда является обязательным, но придаёт имущественной сделке дополнительную правоспособность.

Обязательно нотариальное удостоверение лишь тогда, когда предшествующий договор удостоверялся нотариусом или заключался в нотариате по типовому образцу. После составления и подписания документа сторонами, он подлежит обязательной регистрации в кадастровой палате (Росреестре), согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федеральных законов:

  • № 218-ФЗ от 13.07.15 г.;
  • № 122-ФЗ от 27.07.97 г.

Когда необходима регистрация?

Регистрация происходит непосредственно после завершения оформления сделки. Её принципиальная необходимость в том, что здесь происходит официальное закрепление полномочий за правопреемником.

Согласно положениям договора, за цессионарием закрепляется право аренды земли, о чём в учётной записи Государственного кадастра недвижимости (ГКН) будут внесены соответствующие сведения.

ВАЖНО! Полномочия аренды вступают в юридическую силу в день завершения процедуры регистрации.

Существенные условия договора цессии обязательно должны отражать положения предшествующего договора и передавать полномочия только в том объёме, в котором они были приняты предшествующими контрагентами.

Здесь недопустимо вносить коррективы по уплате аренды, срокам и иным условиям, установленным арендатором. Цессия требует подробного и полного переноса всех пунктов и положений, которые действуют на момент её оформления.

О процедуре регистрации права аренды земельного участка и размере госпошлины читайте в нашей статье!

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-46-18

к содержанию ↑

Составление документа для физических лиц

  1. В начале, до официального оформления переуступки, требуется оповестить о планировании данной процедуры арендатора.

    Его уведомление должно быть официальным, с подтверждающими документами. Оно может передаваться:

    • лично в руки, под роспись;
    • заказным письмом с уведомлением о получении.

    Если в договоре переуступки права аренды земельного участка между физ. лицами указан отдельный пункт о недопустимости переуступки прав, процедура цессии окажется недействительной.

    Если цессионарий просит изменить некоторые условия аренды, потребуется составить дополнительное соглашение между арендатором и арендодателем, что позволяет изменить соответствующий пункт при переуступке.

  2. После проведения данных действий, цедент представляет цессионарию пакет документации, отражающий правоспособность земельного участка и допускающий переход полномочий. Проверив документацию, стороны приступают к оформлению договора переуступки.
  3. Они составляют новый текст, с обязательной опорой на факт наличия основного договора. Его характеристики и реквизиты даются во вводной части. Если ранее проводилась переуступка, то здесь же даётся перечень всех процедур, со ссылкой на документы.
  4. Далее формулируются пункты, в которые переносятся сведения из предшествующего документа или из дополнительных соглашений, которые к нему прилагаются. К таковым относятся нижеследующие:
    • Предмет договора (отношения аренды), где указываются сведения о сторонах: цеденте и цессионарии. Даются кадастровые и технические характеристики участка.
    • Вносятся реквизиты и условия предшествующего документа, на основании которого определяется правоспособность цедента передачей арендных прав.
    • Формулируются условия перехода права, в том числе: сроки передачи и составление передаточного акта. Также – безвозмездный характер перехода аренды или соразмерная оплата со стороны цессионария. При внесении оплаты указывается её сумма.
    • Права и обязанности контрагентов при передаче полномочий. Этот пункт составляется по усмотрению сторон. В него входят соблюдение сроков по составлению акта и передаче денежных средств в установленном объёме.
    • Ответственность за неисполнение принятых положений, в том числе – установление объёма штрафных санкций за просрочку уплаты или составление передаточного акта.
    • Сроки аренды переносятся из предшествующих положений текущей аренды.

      Они не допускают изменения, их пролонгация перейдёт в ответственность правопреемника аренды.

    • Сумма, уплачиваемая арендатору, условия расчёта, которые также сохраняются и переносятся в неизменном виде.
    • Возможность расторжения договора по соглашению или в суде.

    Исходя из сопутствующих обстоятельств, допустимо принимать и вносить такие положения, в которых возникает юридическая потребность, но не допускающих нарушения норм законодательства. Главное условие – последующее исполнение принятых положений, иначе согласно нормам статьи 450 ГК РФ, допускается расторжение принятых договорённостей.

  5. По завершении основного текста могут даваться особые примечания. Далее стороны ставят свои подписи, вносят паспортные данные и сведения для обратной связи. Если документ составлялся юристом или иным уполномоченным лицом, все три экземпляра удостоверяются его подписью, печатью и вписываются реквизиты юридического лица (или ИП).СПРАВКА! Типовой договор составляется нотариусом на специальном бланке по заявлению сторон и без их участия.
  6. Готовые экземпляры передаются для регистрации в Росреестр, после чего составляется акт приёма-передачи.
  • Скачать бланк договора переуступки (уступки) прав аренды земельного участка
  • Скачать образец договора переуступки права аренды земельного участка между физическими лицами
  • Скачать бланк акта передачи права аренды земельного участка
  • Скачать образец акта передачи права на аренду земельного участка

Узнайте, чем отличаются договоры аренды земли между физическими и юридическими лицами из нашей статьи!

к содержанию ↑

Проведение регистрации в Росреестре

Для регистрации подходят обе стороны, подавая регистратору заявление на внесение сведений о переходе права аренды. Прилагаются такие документы:

  • гражданские паспорта;
  • договор аренды;
  • договора переуступки в 3 экземплярах;
  • свидетельство о праве аренды (от цедента);
  • кадастровый паспорт участка;
  • квитанцию об уплате госпошлины.

Документы проверяются регистратором и принимаются под расписку. В расписке ставится дата приёма документации, и дата повторного визита цессионария, которому будут переданы документы, удостоверяющие его новый статус арендатора.

Обычно сроки проведения регистрации составляют 21 рабочий день.

Госпошлина оплачивается размером 2 тысячи рублей для физических лиц. Её уплачивает цессионарий. Оплатить её можно по реквизитам, полученным на сайте Росреестра, или на стенде помещения кадастровой палаты, МФЦ.

Оплату принимают отделения Сбербанка или терминалы. Если договор заключался и проходил регистрацию у нотариуса, то госпошлина не требуется. Оплата нотариальных услуг зависит от установленных регионом цен. По преимуществу стоимость включает фиксированный объём, установленный нотариусом, и соразмерный процент от стоимости сделки.

к содержанию ↑

Заключение

Оформление переуступки прав устанавливается отдельным договором, к которому прилагается вся имеющаяся документация по аренде земель. Документ составляется одним из удобных способов, с обязательной регистрацией Росреестром.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

+7 (499) 938-46-18Ира Орлова28.02.2019 в 11:58

Здравствуйте. Как оформить Договор переуступки права аренды земельного участка.? Наше предприятие имеет заключенный и зарегистрированный договор аренды ЗУ с Ад… Читать ещё

Здравствуйте. Как оформить Договор переуступки права аренды земельного участка.? Наше предприятие имеет заключенный и зарегистрированный договор аренды ЗУ с Администрацией города. Хоти передать этот участок на условиях переуступки права на аренду ИП. Что нам необходимо сделать? Спасибо

Ира ОрловаИгорь06.03.2019 в 04:03

Здравствуйте! Для этого в вашем действующем договоре должно содержаться условие возможности переуступки. В ином же случае необходимо принимать или допсоглашен… Читать ещё

Здравствуйте! Для этого в вашем действующем договоре должно содержаться условие возможности переуступки. В ином же случае необходимо принимать или допсоглашение к договору, или расторгать договор. Еще вариант — субаренда, если она также предусмотрена в действующем договоре.

Написать комментарий

Арендные отношения в земельном праве – довольно частая ситуация, когда владелец земли передает свои права и обязанности на землю другому лицу. Арендатор пользуется участком и извлекает от этого прибыль, а арендодатель получает определенную плату за аренду его земли. Чтобы законодательно осуществить задуманное, оформляют договор переуступки прав аренды земельного участка.

к содержанию ↑

Земельным Кодексом предусмотрено 2 вида арендных отношений

  • Аренда участка под сельскохозяйственные работы.
  • Под индивидуальное жилищное строительство.

Первый вид чаще всего характерен для физических лиц: землю приобретают в инвестиционных целях, и вместо того, чтобы продать ее в будущем, сдают в аренду и получают прибыль.Арендный договор земли под строительство обычно заключают с государственными органами власти под ведение строительства жилых строений, для организации дачных или гаражных товариществ.Арендный договор заключают на определенный срок от 1 до более лет, и если он превышает годовой срок, то его регистрируют в соответствующих государственных организациях. 

к содержанию ↑

Законодательная база

Казалось бы, все отношения определены, заключен договор аренды, но арендатора что-то не устраивает, и он не может в полной мере реализовать свои законные права от аренды.Любые земельные отношения регламентируются ЗК РФ, а статьей 22 определены права и обязанности арендатора на срок действия договорных отношений, арендатор имеет право:

  1. Передать свои права, определенные арендным договором, третьему лицу, в том числе для:
    • для исполнения залоговых обязательств;
    • обеспечительного взноса в уставной капитал хозяйствующих субъектов;
    • в виде пая, предусмотренного для участия в строительном кооперативе;
    • для оформления субарендного договора на часть арендованной земли;

    Все эти действия с землей арендатор вправе проводить без получения согласия собственника земли, но в пределах срока договора. Новый арендный договор с владельцем участка не заключается, но все права и обязанности перекладываются на нового владельца, за исключением передачи земли как залогового имущества.

  2. Важным условием для заключения арендного договора считается установленная арендная плата – ст. 65 ЗК РФ. В ней даны определения о сроках внесения, ее размерах. Все эти показатели отображают в договоре. Если арендуется земля у государства, то условия предоставления участков в аренду, сроки и размер ставки определяются местной властью.
  3. Также права и обязанности арендатора закреплены в Гражданском Законодательстве, в ст. 615 пункте 2: у арендатора есть право распоряжения землей по своему усмотрению, но в рамках заключенного с арендодателем договора.
к содержанию ↑

Особенности переуступки прав аренды земельного участка

Под переуступкой прав арендатора понимается передача прав третьему лицу, который становиться основным арендатором. В большинстве случаев такая переуступка осуществляется при продаже строений, находящихся на арендованной земле. И исполнить это действие можно без собственника участка, но его необходимо уведомить о новом арендаторе путем письменного уведомления.

Мнение экспертаРоман ЭфремовСтаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.Кроме того, передача прав допускается также в таких ситуациях:

  • Наниматель не имеет возможности уплачивать арендную стоимость, но при этом завершение обязательств касательно земельного надела ранее срока действия договора не предусмотрено.
  • Собственник земельного надела (арендодатель) принимает решение передать право аренды на земельные ресурсы другому пользователю или организации. Мотивировать свое решение он может любыми обстоятельствами.
  •  Арендатор утратил необходимость в пользовании земельными ресурсами, однако не вправе расторгнуть договор аренды ранее установленного в договоре срока, так как в документе отсутствует пункт о досрочном прекращении арендных обязательств.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 6

Договор переуступки прав аренды земельного участка в 2019 году

В каких случаях невозможно переуступить права арендатора?

  • Если в арендном договоре не прописано право переуступки третьим лицам.
  • Если земли отнесены к сельскохозяйственному назначению, но на них проводится строительство жилых зданий. Чтобы права переуступки наступили в этом случае, следует изменить целевое предназначение земли, взятой в аренду.
  • При самовольном строительстве зданий, на которые не получены разрешительные документы или в случае возведения жилых комплексов не удовлетворяющие строительных и градостроительным нормам.
  • Если в отношении арендованной земли заведено гражданское или уголовное дело, и на нее наложен запрет на любые действия судом.
  • Наличие долга за аренду является препятствием для переуступки прав.

Мнение экспертаРоман ЭфремовСтаж 5 лет. Специализация: все сферы юриспруденции.Процедура переуступки регламентируется положениями ст.615 ГК РФ и ст.22 ЗК РФ, где обозначены варианты передачи прав аренды на землю. Стоит отметить, что временной промежуток, выделенный для переуступки, не может быть большим, нежели срок аренды, обозначенный в соглашении. Если передача прав и обязанностей касательно пользования земельными ресурсами составляет менее 5 лет, при оформлении сделки не требуется личное присутствие владельца надела. Если срок превышает 5 лет, тогда потребуется официально уведомить владельца, получить его согласие на сделку. Без письменного документа, подтверждающего согласие собственника, процедура не может быть осуществлена.

к содержанию ↑

Некоторые особенности передачи арендных прав третьим лицам

Обычно проводятся аукционы по передаче государственных земель в аренду, и выигравший в аукционе гражданин, может передать свое право заключения арендного договора  другому лицу. Обычно сделка проходит с использованием рыночных отношений, то есть за большую плату оформляется переуступка прав.Однако, если аукцион признан недействительным по разным причинам, то победителя нет, и участник аукциона может оформить договор аренды, но  переступить свои права в этом случае он не имеет права.

 Скачать договор переуступки прав аренды земельного участка в формате MS Word.

к содержанию ↑

Видео: Процедура

Правовые отношения о переуступке прав аренды на земельный участок оформляется отдельным договором, причем это допустимо только в пределах установленных арендных сроков и без изменения условий пользования. Если в арендном договоре нет иных условий, и срок его действия превышает пятилетний срок, то собственнику участка направляется уведомительное письмо о смене арендатора.

Если арендным договором оговорен порядок перехода прав на третьих лиц, то отдельный договор не составляют.Если арендные отношения по переуступке прав оформляются сроком превышающим год, то соглашение должно быть зарегистрировано в кадастровой палате, и только тогда оно имеет юридическую силу.Подписывают соглашение обе стороны: тот арендатор, кто уступает свои права, и тот, кто стал его правопреемником по соглашению.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 7

Договор переуступки прав аренды земельного участка в 2019 году

Если соглашение подписывается физическим лицом, состоящим в официальном браке, то для совершения сделки необходимо разрешение от супруга или супруги на заключение сделки.На что обратить внимание при оформлении сделки по переуступке прав?

  • На конечную дату перехода имеющихся прав аренды новому владельцу: обычно она совпадает с датой регистрации договора.
  • На достижение согласия с владельцем участка о переуступке, если срок аренды превышает пятилетний срок.
  • Определение расчетных операций: как и когда, будет осуществлена оплата за новое соглашение.
  • Текст соглашения должен быть составлен в соответствии с установленными правилами, и если оно будет неправильно написано, то впоследствии эта сделка может быть признана недействительной.
к содержанию ↑

Форма соглашения и бланк договора, скачать

Обязательные реквизиты:

  • Паспортные данные обеих сторон в сделке, их место постоянной или временной регистрации.
  • Юридический адрес предмета сделки, номер кадастрового паспорта, общая площадь надела.
  • Описание порядка передачи прав и возникших обязательств по новой сделке.
  • Если есть задолженность по уплате аренды старым пользователем, то описание способа ее погашения и полная сумма долга. Она учитывается при оплате аренды новым правообладателем.
  • Основания возникновения прав на аренду у прежнего владельца: арендный договор, кадастровые и прочие документы, подтверждения оплаты аренды.
  • Справка из реестра прав об отсутствии ограничений: земля не заложена, не находится в судебном споре.
  • Условия и размер оплаты арендной земли. Оплату можно разграничить: можно внести одноразовый платеж, а можно оплачивать ежемесячно или ежеквартально, по соглашению сторон по сделке.
  • Можно наделить нового арендатора и дополнительными обязанностями, например, оплачивать расходы по улучшению качества земли и другие обязательства.
  • Дата составления соглашения и подписи обеих сторон.

Соглашение позволяет только пользоваться земельным наделом, но право распоряжения остается у его настоящего владельца. Но передать можно только те права на землю, которые присутствовали у арендатора, невозможно передать то, чего нет в природе.Форма соглашения о переуступке прав и обязанностей по договору аренды земельного участка

СОГЛАШЕНИЕо переуступке прав и обязанностейпо договору аренды земельного участка« » _________  2012 года                                                       ст. Новопокровская Ф.И.О.___________________ ИНН _________________, дата рождения:_____________ место рождения: _________________ паспорт:____________________, выдан ______________________________  код подразделения_____________, зарегистрирован:  _________________________________________________________  именуемое в дальнейшем «Сторона 1», с одной стороны иФ.И.О., гражданин РФ, пол: мужской, дата рождения _____________, место рождения: ______________________,      паспорт:     серия: __________________ выдан: _______________,  __________________________, код подразделения: ____________, зарегистрирован: _________________________________________,именуемый в дальнейшем «Сторона 2», с другой стороны, в соответствии со ст. 22 Земельного кодекса РФ, заключили настоящее соглашение о нижеследующем:1. «Сторона 1» уступает, а «Сторона 2» принимает на себя солидарно права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения(населённных пунктов) от___________________№ _____________  зарегистрированного _____________ 20___ за № __________________ в  ____________ отделе Управления Росреестра по _________________(области) краю, предметом которого является земельный участок из земель(сельскохозяйственного назначения) населенных пунктов, для эксплуатации здания магазина (производста сельскохозяйственной продукции и т.п.),с кадастровым № _______________ площадью _________ кв.м., расположенный по адресу:________________________________________________, расположенный в границах участка.2. На момент государственной регистрации настоящего Соглашения Сторона-1 обязуется оградить Сторону-2 от любых материальных затрат, издержек и потерь, в том числе связанных с уплатой обязательных платежей и выплат, а также обязательств перед третьими лицами, связанных с заключением настоящего Соглашения и основным договором.3. Сторона-1 гарантирует, что к моменту подписания настоящего Соглашения все обязанности, вытекающие из договора аренды, указанного в п. 1, в том числе по оплате арендных платежей за истекший период аренды, будут выполнены ею в полном объеме и своевременно.4. Обязанность по внесению арендных платежей за земельный участок наступает у Стороны-2 с момента вступления в силу настоящего Соглашения.5. Настоящее соглашение вступает в силу с момента его государственной регистрации в __________________ отделе Управления Росреестра по ________________ краю (области)6. Настоящее соглашение составлено в 4 (четырёх) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу: два экземпляра сторонам договора, один экземпляр —    ______________ отделу Управления Росреестра по__________________(области) краю, один экземпляр – администрации муниципального образования _______________район.7. Расходы по государственной регистрации настоящего Соглашения в _____________ отделе Управления Росреестра по ____________ (области) краю возлагаются на Сторону-2.( на Сторону-1)Подписи сторон.Сторона — 1Сторона — 2
к содержанию ↑

Необходимые документы для регистрации

  • Заявление с просьбой зарегистрировать соглашение.
  • Копия прежнего арендного договора.
  • Оригиналы и копии кадастровых документов на участок.
  • Оригинал предварительного и окончательного соглашения на переуступку арендных прав.
  • Уплаченная государственная пошлина.

Если оформлением занимаются физические лица, то нужно предоставить общегражданские паспорта сторон.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 8

Договор переуступки прав аренды земельного участка в 2019 году

Юридические лица предоставляют оригиналы и копии учредительных документов, выписки из ЕГРЮЛ, идентификационный номер организации. Нужно и удостоверение личность гражданина, подающего от имени организации документы на регистрацию и доверенность на выполнение этих действий от имени руководства.Стоимость оплаты услуг по регистрации соглашения для юридических лиц составляет 22 тысячи рублей, а для физических – 2 тысячи.Новые арендные отношения начинают свое законное действие только после окончания регистрационных действий, только после этого момента арендатор становится полноправным пользователем земли.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-47-64

Сдавать надел в аренду может только собственник земельного участка. Для остальных участников допускаются нормы субаренды или переуступки прав. О переуступке мы как раз и говорим в статье.

к содержанию ↑

Что такое уступка и переуступка права аренды ЗУ?

Аренда участка не передаёт права имущественного распоряжения, делегируя лишь право использования по целевому назначению на основании законодательных положений, изложенных в статьях 624 ГК РФ, п. 2 ст. 15, п. 8 ст. 22.

Соответственно, в отличие от имущественной сделки, которая имеет реальный имущественный объект, в роли которого выступает участок, переуступка права аренды земельного участка подразумевает виртуальный переход права на пользование по договору цессии, без участия материальных характеристик передаваемого объекта.

Эти дефиниции важны в понятийном смысле, отражая нормы и правила формы собственности, регламентированные гражданским законодательством.

Аренда земельного участка – имущественная сделка, в которой вправе участвовать лишь владелец участка. Он может распоряжаться объектом, но передаваемое им право пользования исключает аналогичные действия со стороны лиц, получаемых участок на основании найма. То есть арендатор не получает равных с собственником (арендодателем) вещных прав.

В то же время арендатор наделяется определёнными гражданскими полномочиями и допускается к распоряжению владением ЗУ в их пределах. Эти пределы ограничены правом пользования, которые арендатор может передать новому участнику, копируя в его сторону правовые позиции.

Подробнее о правах и обязанностях сторон сделки читайте в нашей статье.

Отличия от субаренды

Переуступка прав отличается от субаренды тем, что по договору цессии арендатор, выступая источником перехода прав новому субъекту правообладания, выходит из участия (подробнее о заключении договора субаренды). Лицо, принявшее переуступленное право, становится непосредственным субъектом распоряжения ЗУ, на основе существующего договора аренды, заключённого с собственником. При субаренде такого не происходит.

Арендатор оставляет за собой изначальные правовые позиции, полученные по договору с собственником, передавая в пользование непосредственно участок, но не права на него.

Кардинальные различия заключаются в следующем:

  1. Договор цессии передаёт право, полученное от арендодателя в полной мере, исключая предшествующего правообладателя в лице арендатора из гражданско-правовых отношений, прекращая его право пользования участком в момент подписания договора.
  2. Субаренда сохраняет все полученные от собственника права на ЗУ, арендатор передаёт лишь возможность использовать участок третьим лицам, осуществляя поднаём, но неся за него ответственное исполнений пунктов договора перед собственником.
  3. Договор уступки подразумевает неограниченные возможности перехода цессионарных прав от одного лица к другому.
  4. Договор субаренды не допускает для лиц дальнейшего распоряжения ЗУ.

Так как договор аренды предусматривает возмездную передачу недвижимости, переуступка прав допускает получение компенсации при заключении договора цессии. Компенсация передаётся разовым платежом. При субаренде получение компенсации не допускается, так как пользование участком предусматривает систематические выплаты средств.

Этот вид права имеет определённые преимущества, что позволяет более чётко регулировать правовые позиции преемника, в лице которого могут выступать арендаторы и цессионарии. На этом основании разработан алгоритм уступки права аренды земельного участка, который отличается от переуступки только субъектом изначальной инициативы, в лице которого выступает не арендатор, а арендодатель.

Соответственно, первую транзакцию перехода прав так же допустимо определять в качестве уступки права аренды, в то время как все последующие процедуры будут определяться переуступкой. Разночтения могут возникнуть и в соответствии со статусом сторон.

Договор о передаче права аренды земельного участка, заключённый юридическими лицами, обычно оформляют как «уступку» прав, а между физическими – как «переуступку».

к содержанию ↑

Пошаговая инструкция по передаче прав

Обозначенный вид перехода прав в сторону нового арендатора позволяет не расторгать основного договора аренды, а составить его в виде дополнительного приложения к нему, которое предусматривает уже внесённые в Росреестр сведения об установленном порядке использования ЗУ, с действующей суммой оплаты и условиями использования надела.

Кроме этого, составление договора переуступки прав, допускает взимание компенсации за утраченное право пользования участком с преемника. Эти преимущества перехода прав в сравнении с заключением нового договора аренды несомненны и используются практически во всех случаях.

Для составления договора цессии потребуются документы:

  1. паспорта сторон;
  2. кадастровый паспорт ЗУ;
  3. справка об отсутствии обременений и ареста;
  4. зарегистрированный договор аренды ЗУ (подробнее о регистрации читайте здесь).

На основании имеющихся сведений составляется договор цессии, который определяет пользование правами аренды участка лицу, с указанием его персональных данных.

Лица, заключающие соглашение о переуступке, определяются в роли сторон. Предметом такового определяется не сам земельный участок, а пакет документации, который предоставляет статус правообладателя в отношении данного ЗУ. Однако здесь содержатся такие сведения об участке, которые определяют:

  • кадастровый номер;
  • общую площадь;
  • адрес и место расположения;
  • отсутствие (наличие) обременений.

Все условия, которые перечислены в качестве юридических действий, допустимых в отношении надела, отражаются в тексте. Например:

  • разрешение на выкуп ЗУ;
  • сроки найма;
  • условия продления и расторжения;
  • условия целевого использования.

Эта информация дополняется сведениями о договоре аренды, которым регламентированы правовые действия. После определения предмета соглашения, следует перейти к формулированию основных положений. Они составляются в стандартной форме и содержатся в пунктах и подпунктах. В их числе обычно используют следующие:

  • Оплата компенсации за переуступку и текущая арендная плата.
  • Перечень переуступаемых прав и приобретаемые обязательства. А так же – вновь возникшие права и обязанности.
  • Связанные с переуступкой права третьих лиц.
  • Ответственность сторон за не исполнение положений договоров аренды и переуступки.
  • Действия в случае форс-мажора, обстоятельства непреодолимой силы.
  • Срок действия положений соглашения.
  • Рассмотрение и разрешение споров.

В заключение указывают количество экземпляров и необходимость регистрации документа в Росреестре.

СКАЧАТЬ ОБРАЗЦЫ ДОГОВОРОВ ПЕРЕУСТУПКИ И УСТУПКИ ПРАВА АРЕНДЫ ЗУ ВЫ МОЖЕТЕ В КОНЦЕ СТАТЬИ

После заключения договора, составляется акт передачи документации. В него входит перечень всех имеющихся по земельному участку документов. Основным является договор аренды, составленный непосредственно с собственником и подписанный им собственноручно. А также – все имеющиеся приложения к нему. Акт подписывается сторонами, что характеризует процедуру передачи прав по договору аренды земельного участка как завершённую.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-47-64

к содержанию ↑

Особенности переуступки

Договор, определяющий положения переуступки прав не может выходить за рамки договора аренды, преувеличивая и преуменьшая полномочия преемника. Например:

  • Срок действия не допускает превышения в сравнении с основным соглашением.
  • Полномочия предусмотренного распоряжения не позволяют вносить новые соответствующие пункты.
  • Если основной документ запрещает выкуп или субаренду, эти действия недопустимо вносить в соглашение цессии.
  • Недопустимо изменять установленную арендную плату.

Кроме этого, следует иметь договора предшествующих преемников цессионариев, так как переход права составляет титульную характеристику земельного имущества. Утрата одного из звеньев в лице очередного правопреемника должна срочно восполняться соответствующими юридическими процедурами.

к содержанию ↑

Предварительный договор переуступки прав аренды земельного участка

Чтобы выверить основные положения и убедиться в соответствиях, избегая технических и иных ошибок, составляется предварительный договор. Он позволяет детально проработать все имеющиеся пункты и определить целесообразность включения иных положений или оспорить предложенные.

Однако стоит иметь в виду, что данный документ служит лишь промежуточным элементом и не имеет юридической силы. Некоторые недобросовестные участники сделок пытаются взимать компенсацию на основании дополнительного договора. Такие требования незаконны, так как переход права по данному документу санкционирован не будет.

Переданный путём переуступки прав участок, даёт полноценный статус арендатора земель, с вытекающими правовыми последствиями. Но требует добросовестного и внимательного оформления, с учётом нюансов.

Еще больше полезной информации об аренде земельных участков читайте в нашем разделе.

к содержанию ↑

Документы на тему статьи

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

+7 (499) 938-47-64Клим Григорьев19.09.2018 в 02:09

При покупке дома я обнаружила,что земля находиться в по договору уступки права аренды земельного участка. до 31.12.2054 года. Я с таким встречаюсь впервые. ВСе… Читать ещё

При покупке дома я обнаружила,что земля находиться в по договору уступки права аренды земельного участка. до 31.12.2054 года. Я с таким встречаюсь впервые. ВСегда думала,что дом должен продаваться с землей. Уступка земельного участка оформляется по договору от первой сторны второй,а второй уже передает нам. РИэлтор сказала,что уже произведена выплата по договору первой стороной до 2054года.Обман? КАкие документы подтверждают это.

Клим ГригорьевАлександр23.01.2019 в 14:30

Вам надо обратиться к обязательствам арендатора, изложенным в договоре аренды, а именно, к порядку исполнения условий платежа. Договор должен содержать сведени… Читать ещё

Вам надо обратиться к обязательствам арендатора, изложенным в договоре аренды, а именно, к порядку исполнения условий платежа. Договор должен содержать сведения, каким образом арендатор оплачивает аренду. Учитывая, что указан достаточно долговременный период и утверждение об исполненном обязательстве, платёж выполнен посредством безналичного расчёта. Вам потребуется банковская выписка совершённого платежа, которую может получить плательщик. Обоснование: ГК РФ (ст. 862), Федеральный закон от 02.12.1990 N 395-1 (ред. от 27.12.2018) (ст. 26).

Нина Николаева17.09.2018 в 08:57

Здравствуйте! Покупаю дом, земля под ним в аренде у города. Требуется составить договор уступки между мной и продавцом. Дом делится поровну между мной, соверше… Читать ещё

Здравствуйте! Покупаю дом, земля под ним в аренде у города. Требуется составить договор уступки между мной и продавцом. Дом делится поровну между мной, совершеннолетним сыном и двумя малолетними школьницами дочками. По какому бланку делать договор? Спасибо!

Нина НиколаеваИгорь11.11.2018 в 03:44

Здравствуйте! Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе продавать. Если земля под домом в аренде у муниципалитета, т… Читать ещё

Здравствуйте! Собственник вправе распоряжаться своим имуществом по своему усмотрению, в том числе продавать. Если земля под домом в аренде у муниципалитета, то вы, как новый собственник, вправе требовать перезаключения договора аренды.

Написать комментарий

здравствуйте, подскажите, можно ли идти на регистрацию с таким договором «договор купли-продажи жилого дома и переуступки прав аренды земельного участка» ? жилой дом находится на этом земельном участке

Александр23.01.2019 в 00:53

Стороны сделки вправе заключить договор, содержащий части (элементы) различных договоров. Такой договор называется смешанным. При этом стороны могут заключить … Читать ещё

Стороны сделки вправе заключить договор, содержащий части (элементы) различных договоров. Такой договор называется смешанным. При этом стороны могут заключить и непоименованный договор – договор, который не предусмотрен законом. Одним из принципов заключения договора является свобода его заключения. Можете. Обоснование: ГК РФ (ст. 421).

Здравствуйте! Я, многодетная мать, получила ЗУ в аренду по закону предоставления участка многодетным семьям. В связи с тем, что использовать его я не намерена, хочу переуступить свои права третьим лицам. Как заключается такая сделка, если в договоре аренды арендаторами прописаны все мои дети (один совершеннолетний и двое несовершеннолетних)? Существует ли необходимость предоставления альтернативных прав несовершеннолетним детям и как органы опеки и попечительства могут препятствовать заключению договора цессии? Спасибо!

Александр07.07.2017 в 00:00

Особенностью сделки по уступке будет изменение имущественных прав несовершеннолетних лиц, что потребует предварительного разрешения органов опеки\попечительств… Читать ещё

Особенностью сделки по уступке будет изменение имущественных прав несовершеннолетних лиц, что потребует предварительного разрешения органов опеки\попечительства. В остальном сделка носит стандартный характер – уведомление арендодателя, если необходимость получения разрешения не установлена договором. Отсутствие разрешения исключает законность проводимой сделки, которая будет признана недействительной судом при обращении заявителя (органа опеки\попечительства). Условием получения разрешения от органа опеки\попечительства является подтверждение сохранения имущественных прав несовершеннолетнего. Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), Федеральный закон от 24.04.2008 N 48-ФЗ (статьи 8, 21).

Здравствуйте Мой дядя взял в аренду земельный участок у государства на 10 лет,построил гараж,сейчас в связи с преклонным возрастом,решил переписать на меня.Я так понимаю нам достаточно написать договор уступки права аренды на З/У,или есть другие способы.Спасибо.

сергей08.05.2017 в 15:09

Здравствуйте Артем,вам необходимо заключить договор уступки права аренды земельного участка,согласованного с администрацией,в чьем владении находится данный участок.

Михаил Перец25.06.2017 в 07:01

Никакой переуступки ЗУ делать не надо. Гараж построен. Взять от деда доверенность, зарегистрировать его права гараж, после чего получить ЗУ с собственности по … Читать ещё

Никакой переуступки ЗУ делать не надо. Гараж построен. Взять от деда доверенность, зарегистрировать его права гараж, после чего получить ЗУ с собственности по 39.20 ЗК и подарить вам от дела.

Здравствуйте, Артём. Да, вам необходимо подписать и зарегистрировать в Рос реестре договор переуступки права аренды земельного участка.

могу ли я купить участок у человека который взял его в аренду у администрации под строительство

Александр02.12.2016 в 14:15

Именно купить вы не можете, потому что арендатор не может его вам продать. Продажа – это акт отчуждения, совершить который в отношении имущества вправе только … Читать ещё

Именно купить вы не можете, потому что арендатор не может его вам продать. Продажа – это акт отчуждения, совершить который в отношении имущества вправе только собственник, каковым арендатор не является. Собственник наделён правами распоряжения, владения и пользования имуществом. Арендатор только правами владения и пользования. Договор купли\продажи, продавцом которого будет выступать арендатор, недействителен, поскольку арендатор не уполномочен в его заключении. Переход права собственности в вашу пользу в таком случае исключён. Обоснование: ГК РФ (ст. 209).

Добрый вечер,Сдала земельный пай в аренду , арендатор без моего согласия сделал договор о переуступке права договора аренды, подскажите как расторгнуть договор о переуступке?

Александр07.12.2016 в 00:51

Арендатор действительно вправе без вашего согласия передать права, обязанности арендатора (переуступить) 3-му лицу, но с условием извещения арендодателя, если … Читать ещё

Арендатор действительно вправе без вашего согласия передать права, обязанности арендатора (переуступить) 3-му лицу, но с условием извещения арендодателя, если договор по аренде з\участка не предусматривает другого. Обратите на это внимание. Подсказать можно только зная детали ваших договорных отношений, порядок заключения сделки и т. д. Например, признать договор переуступки недействительным можно в связи с отсутствием указания в нём на обстоятельство, из которого такое право возникает. Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 432).

приобрел участок под строительство находящийся в субаренде. Могу ли я воспользоваться правом переуступки прав с субарендатором

Добрый день. какие документы нужны для регистрации договора уступки аренды лесного участка

Валентина20.04.2017 в 00:22

Григорий, для регистрации переуступки права аренды лесного участка Вам необходимы: договор аренды, переуступки, квитанции, документы на земельный участок право… Читать ещё

Григорий, для регистрации переуступки права аренды лесного участка Вам необходимы: договор аренды, переуступки, квитанции, документы на земельный участок правоустанавливающие, описательные, иные дополнительные документы. О том, что передаются права арендатор должен сообщить арендодателю. Желательно иметь согласие арендодателя на переуступку (посмотрите судебную практику по данному вопросу). Посмотрите письмо Минэкономразвития по данному вопросу от февраля 2010 года

Руководствуясь статьей 615 ГК РФ вы можете оформить договор переуступки аренды лесного участка. Главным документом для оформления договора будет договор аренды существующим арендатором. В нем обязательно должен быть пункт разрешающий передачу лесного участка в субаренду. Лучшим выходом будет составление трехстороннего договора: собственника, арендатора и Вас как субарендатора. А набор документов напрямую зависит от того юридическими или физическими лицами является существующий арендатор.

Добрый вечер. Нудны документы самого договора аренды, ваши паспорта, счета оплаты аренды за предыдущий период ( если он как таковой есть). Нужно вам будет грамотно составить договор передачи аренды, в некоторых случаях для этого понадобятся дополнительные документы, но это уже нужно смотреть конкретно взятый случай.

Добрый день! Оформляю сделку купли — продажи гаража, который находится в частной собственности, а земля в аренде. Необходимо соглашение по передаче права аренды. Для физических лиц применимы образцы договора, находящиеся на сайте?

Александр30.12.2016 в 10:54

Адаптировать можно любой договор, но надо исходить из того, что договор свободен в своём изложении и должен отражать исключительно ваш предмет сделки и условия … Читать ещё

Адаптировать можно любой договор, но надо исходить из того, что договор свободен в своём изложении и должен отражать исключительно ваш предмет сделки и условия её исполнения, достигнутые сторонами. Именно поэтому считаю, что приведённые образцы нагружены лишней информацией и для вашего случая неприемлемы. Предметом вашего будущего договора будет передача прав арендатора к вам в рамках действующего договора аренды. Это значит, что вам потребуется указать дату, стороны договора, описать объект/действие, связанное с передачей прав, указав обязательно на договор аренды так, чтобы его и предмет сделки можно было идентифицировать. Чтобы ваше соглашение не было оспорено арендодателем, внимательно изучите договор аренды в части, условий согласования или уведомления последнего, потребовав от арендатора документальное подтверждение одного из этих действий. Приложением к договору перенайма обозначьте действующий договор аренды. Факт согласования или уведомления зафиксируйте надписью арендодателя на договоре перенайма, например, «согласен/ознакомлен, дата, подпись, расшифровка». В результате ваш будущий договор не будет таким тяжеловесным как образцы. Обоснование: ГК РФ (статьи 432, 615), ЗК РФ (ст. 22).

В данный момент я являюсь субарендатором ЗУ и хочу стать арендатором договоренность с первым арендатором есть. Что необходимо для этого

Александр27.12.2016 в 22:06

Чтобы изменить статус с субарендатора на арендатора потребуется передача настоящим арендатором вам своих прав/обязанностей по договору аренды (перенаем). Необх… Читать ещё

Чтобы изменить статус с субарендатора на арендатора потребуется передача настоящим арендатором вам своих прав/обязанностей по договору аренды (перенаем). Необходимо детально изучить условия действующего договора в части требований получения согласия арендодателя на передачу полномочий арендатора 3-му, либо для этого достаточно уведомления арендодателя. Новый договор аренды при этом не заключается. Обоснование: ЗК РФ (ст. 22), ГК РФ (ст. 615).

Передача земель в аренду – частое явление, когда арендатор берет в пользование территории для ведения деятельности с конечной целью получения прибыли. Владелец участка получает прибыль в виде арендной платы. Иногда земля, взятая в аренду на длительный срок, арендатору более не нужна, либо более выгодным становится передача арендованной земли в пользование третьим лицам. Данная ситуация является переуступкой прав аренды земельного участка и регламентируется рядом положений законодательства.

к содержанию ↑

Ссылки на законодательство

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 10

Процесс передачи прав требует соблюдения правил, установленных Земельным Кодексом. Требования передачи земель в аренду приводятся в статье 22, допускающей такой вариант использования, при котором арендатор уступает свое право третьей стороне. Если позволяют условия договора, земля может быть передана и без дополнительного оповещения и согласования с собственником.

Новые отношения не предполагают перезаключения договора с арендодателем, а право содержать и использовать землю переходят к новому арендатору.

В Земельном и Гражданском законодательстве есть ряд других важных нормативов, имеющих отношение к переуступке права аренды:

  • ст.65 ЗК определяет правила определения, корректировки, передачи платы арендатора, с обязательным указанием данных положений в заключаемом договоре;
  • пунктом 2 ст.615 ГК установлено право распоряжения полученной в аренду землей по усмотрению арендатора, если действия согласуются с нормами действующих законов и не противоречат подписанному договору.

Скачайте Note: There is a file embedded within this post, please visit this post to download the file.

Следует отличать простую смену арендатора от передачи прав на аренду новому лицу:

  • Земля, передаваемая в аренду, может использоваться для ведения сельскохозяйственных работ или при ИЖС.
  • Без оформления дополнительного соглашения, именуемого также договором цессии, передача арендованных земель третьим лицам не разрешается.
  • Цессия предполагает возможность отчуждения права арендовать землю у одного лица с переоформлением данного права на другое лицо.

По результатам заключенного соглашения новый арендатор вступает в правовые взаимоотношения с текущим владельцем недвижимости.

к содержанию ↑

Особенности процедуры

У многих граждан вызывает сложность правильного определения правовых вопросов по переуступке права на аренду. В данном случае предметом рассмотрения являются арендные права, а не права на собственность.

К частым случаям переуступки относят реализацию строений, расположенных на землях, переданных на правах длительной аренды. Продажа собственности происходит без фактического уведомления владельца участка, однако о произошедших изменениях оповестить в письменном виде все-таки нужно.

Определение срока новых правоотношений

Процесс передачи арендованной земли в новую аренду сопровождается подписанием соглашения об уступке права, основываясь на сроках действия текущих договорных отношений, без права корректировки условий использования переданных земель. Заключить подобное соглашение можно на любой срок, в пределах действия первого договора.

Обязательное уведомление собственника является необходимостью, когда длительность нового договора о переуступке превышает 5-летний срок. В отдельных случаях бланк договора предусматривает наличие пунктов, устанавливающих порядок передачи прав аренды другим лицам, что освобождает от необходимости заключения другого соглашения.

Если срок аренды по переуступке, превышает 12-месячный период, для признания договора действующим требуется регистрация по кадастру.

Особенности подписания соглашения

Скачайте Note: There is a file embedded within this post, please visit this post to download the file.

Договор переуступки права аренды земельного участка между физ лицами имеет двусторонний характер, т.е. его подписывают две стороны: лицо, уступающее аренду, и лицо, готовое принять в пользование земли на заранее оговоренных условиях.

Сторонами договора могут быть и обычные граждане, и организации, с обязательным установлением принципа возмездности отношений.

Согласно закона, принятые наделы могут быть использованы только в рамках разрешенного назначения.

Предоставляется уступка на оговоренный срок, который не должен превосходить общей длительности аренды. От срока переуступки зависит такой нюанс, как получение согласия собственника.

При подписании договора на период до пяти лет оповещать владельца земли о переуступке необязательно. Больший срок потребует официального уведомления хозяина о планируемой переуступке.

к содержанию ↑

Порядок оформления договора

Условия соглашения о переуступке не могут отличаться от параметров, определенных основным договором с собственником, за исключением раздела, устанавливающего плату при передаче прав.

Процедура предполагает подготовку следующих документов к сделке:

  • изначальный документ, устанавливающий арендные отношения с собственником;
  • удостоверяющие документы сторон (для физлиц – паспорта);
  • квитанции, свидетельствующие отсутствие долгов перед владельцем;
  • выписка, устанавливающая правомочность распоряжений относительно объекта собственности (при желании, получить справку из Росреестра может любое заинтересованное лицо).

Несмотря на отсутствие строгого формата документа, существуют определенные требования, предъявляемые к юридически значимым бумагам:

  • К обязательным данным относят сведения о сторонах сделки (для обычных граждан достаточно внесения паспортных сведений вместе с пропиской).
  • Адрес расположения предмета договора, кадастровый номер участка, размеры передаваемых площадей.
  • Установленные параметры, при которых организуется передача прав и обязанностей.
  • Если накоплен долг, регулируют вопрос выплаты и определяют величину задолженности. Данные параметры должны быть учтены при дальнейших расчетах между сторонами.
  • Описание правоустанавливающих документов, давших полномочия передавать объект новому пользователю.
  • Выписка, констатирующая отсутствие обременений, регистрационных ограничений, залога, судебной тяжбы вокруг объекта.
  • Параметры взаиморасчетов по оплате за использование земель. Плата вносится различными способами – с помесячной, квартальной рассрочкой, в виде однократной выплаты. Допускаются иные варианты определения сроков и кратности платежей.
  • Прежний арендатор уполномочен внести пункт с определением дополнительных обязательств для нового пользователя земель. Если речь идет об аренде участка, нового арендатора могут обязать оплачивать мероприятия по улучшению земель.
  • Документ должен содержать дату оформления и личные подписи каждой из сторон.
  • В договоре устанавливают право пользования в пределах разрешенных категорий согласно предназначенности участка.
  • Правила возврата земли обратно.

Так как любые существенные изменения условий первичного договора недопустимы без согласования с хозяином наделов, дополнительные пункты предварительно должны быть им одобрены.

Текст документа, как любой юридически важной бумаги, должен быть составлен грамотно, лаконичным языком, с учетом возможных рисков для сторон и в соответствии с принятыми нормами оформления. В случае затруднений при составлении рекомендуется привлечь на помощь опытного в земельных вопросах юриста.

Запрет на уступку прав

Не всегда уступка права аренды является законной. Следует изучить подводные камни, когда данный вариант оформления отношений с арендатором невозможен:

  • Первичный договор с собственником содержит положения о запрете на дальнейшую уступку или смену арендатора в рамках действующего документа.
  • Новый пользователь планирует использовать землю не по назначению (когда территории под сельское хозяйство используют для строительство жилых домов). Чтобы была возможна переуступка, предварительно собственник должен изменить категорию назначения.
  • Объектом передачи служит земля с незаконно возведенными постройками.
  • Наличие обременений делает невозможным любое изменение в праве пользования (земли стали предметом судебного разбирательства, имущество арестовано, действуют регистрационные ограничения).
  • Наличие задолженности первым арендатором может привести к отказу в оформлении переуступки, ведь на основании начального договора собственник вправе расторгнуть отношения с неплательщиком, что влечет недействительность новой бумаги.

Существуют и иные обстоятельства, устанавливающие взаимосвязь между арендными отношениями и какими-либо нарушениями закона.

к содержанию ↑

Проведение аукциона

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 11

Зачастую сельхозземли и иные крупные участки передаются на правах участия в аукционе. Право на аренду появляется у лица, предложившего лучшие условия. Основанием считать торги состоявшимися служит наличие не менее 3 участников.

Когда аукцион признается несостоявшимся, арендные права не переуступаются.  Аукцион – частый способ обретения нового арендатора земель, относимых к государственному фонду недвижимости.

Переуступку участков муниципалитета или государства выполняется юридическим лицом, в то время как физические лица переоформляют объекты без участия в торгах. Плата за арендованную землю не может превышать стоимость участка, а в подавляющем большинстве случаев, существенно меньше ее.

Права аренды передаются за определенную плату (по переуступке), а в случае отсутствия положений договора о возможности передачи в пользование третьей стороне, необходимо оформленное согласие собственника.

Особенностью процедуры является ее исключительно возмездный характер. Отсутствие платы позволит переквалифицировать действие в оформление дара.

к содержанию ↑

Регистрация уступки аренды

Помимо подписания договора о переуступке, надлежит его зарегистрировать. Это позволит считать договор вступившим в силу, если срок действия превышает 12 месяцев. Более краткосрочное соглашение позволяет обойтись без регистрации. При регистрации вовлеченные в процесс стороны оплачивают обязательную госпошлину равную 2000 рублей (для обычных граждан) или 22000 рублей (для организаций). Данная мера определена положениями гл.25.3 налогового законодательства.

Результатом проведения регистрационных действий станет выдача свидетельства на аренду.

к содержанию ↑

 Налогообложение при аренде

Особенностью определения налогов является исключение суммы погашения задолженности за предыдущего арендатора. Так как сумма не указывается в новом соглашении, исчисление налогов ведется без учета данных платежей, т.е. эти расходы не декларируются.

Основное правило налогообложения определяет возможность установления налога на добавленную стоимость при передаче прав на имущество. Данный порядок установлен подпунктом 1 пункта 1 ст.146 налогового законодательства.

В отличии от прямой аренды, не предполагающей безоговорочного взимания НДС, переуступка делает непринципиальным определение арендодателя. Налог исчисляется исходя из суммы, выплаченной в пользу арендатора, согласно заключенному соглашению. Полученные платежи признаются доходом, подлежащим налогообложению согласно подпункту 10 пункта 1 ст.208.

В зависимости от того, кто является участником отношений, определяется порядок декларирования. Если плату получает физическое лицо, доход декларируется арендатором. При переуступке в пользу организации исчислением и выплатой подоходного налога занимается юрлицо.

Передача прав на аренду земель имеет множество нюансов и требует тщательного соблюдения федерального законодательства (Налогового, Земельного и Гражданского Кодекса).

Вам может быть интересноПроцедура оформления земельного пая в собственность: выдел, в наследствоzakon-dostupno.ruСервитут на земельный участок — что это такое и как установить?zakon-dostupno.ruСрок действия кадастрового паспорта на земельный участокzakon-dostupno.ru

Дорогие читатели! Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам.

Это быстро и бесплатно!

8 (800) 600-3607 Регионы+7 (499) 110-8672 Москва

Использование земельного участка не всегда оказывается таким же легким, как оно казалось при оформлении аренды на него.

И в этом случае арендатор вправе отказаться от своей возможности использовать участок и уступить ее третьему лицу, которое ранее в договоре не участвовало.

к содержанию ↑

Что подразумевается под переуступкой арендных прав на земельный участок?

Так как действующий Земельный Кодекс предполагает только два варианта аренды земельных участков (для ведения сельскохозяйственных работ и индивидуального жилого строительства), то и круг возможностей заключить договор на таких условиях достаточно узок.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 12

Однако, если по каким-то причинам не удается использовать свои в полной мере, арендатор может их переуступить.

Что же подразумевается под такой возможностью и как оформить уступку права аренды?

Прежде чем ответить на этот вопрос, необходимо определить такое понятие,

как аренда участка.

Статьи 15 (п.2), 22 (п.8), 624 Гражданского Кодекса Российской Федерации определяют аренду как получение права использования по целевому назначению того или иного имущественного объекта без права последующего распоряжения им.

То есть, в соответствии с указанными законодательными нормами, арендатор не имеет права передавать кому-то участок для использования.

Однако в правоприменительной практике достаточно широко распространен на сегодняшний день так называемый договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды земельного участка на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя. Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. Но осуществляется она с одной существенной оговоркой – в заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец.

При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

к содержанию ↑

Какими нормами права регулируются вопросы переуступки?

Так как вопросы аренды земельных участков являются достаточно сложными, то необходимо иметь представление о том, каким законодательством осуществляется регулирование таких сделок.

Это обусловлено тем, что заключение договоров происходит не только в соответствии со статьями Гражданского Кодекса, посвященными непосредственно сделкам об аренде, но также и в соответствии с теми положениями этого нормативного акта, которые посвящены вопросам цессии, то есть переуступки прав.

К таким положениям будут относиться следующие:

  • Глава 34 Гражданского Кодекса, посвященная полностью аренде в ее широком смысле и, конкретно относительно заключаемого договора, статья 606;
  • Вопросы переуступки прав регулируются главой 24 Гражданского Кодекса (в вопросах переуступки прав от одного лица другому);
  • Земельный Кодекс в ст. 22 говорит об аренде земельных участков как одной из существующих форм правоотношений в сфере оборота земель, а в ст. 65 о форме арендной платы за пользование участком.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 15

Перечисленные нормы являются ключевыми, которые регулируют вопросы заключения договоров переуступки прав.

Однако, кроме них, имеются также и положения Налогового Кодекса,

Градостроительного и т.д., которые оказывают свое влияние на вопросы, связанные с арендой земель и возможностью передачи прав арендатором третьим лицам.

к содержанию ↑

Условия и требования к сделке и оформлению договора переуступки

Как и любая другая сделка, переуступка аренды (передача прав по договору аренды

земельного участка) подразумевает под собой определенные требования, которые обязательно должны быть соблюдены для признания ее законной и исключения спорных моментов в будущем.

Условия, которые обязательно должны быть выполнены при заключении договора, сформулированы действующим гражданским законодательством и включают в себя следующие аспекты:

  • Оформление переуступки прав и обязанностей аренды на землю должно быть оформлено документально;
  • Все стороны-участники сделки должны быть согласны с ее условиями;
  • В случае наличия задолженностей по арендной плате со стороны первого арендатора стороны должны урегулировать между собой все вопросы, касающиеся погашения долга (будет ли на эту сумму увеличена стоимость арендной платы для нового арендатора, а он будет получать возмещение от предыдущего, либо до вступления сделки в силу первый арендатор погасит полностью весь свой долг перед арендодателем);
  • Сделка должна быть признана законной, для чего необходимо иметь нотариально заверенное согласие всех сторон-участников.

В качестве основных требований к заключаемой сделке необходимо выделить такие:

  • Согласие всех сторон сделки (от арендодателя оно потребуется вместе с личным присутствием при заключении договора переуступки в том случае, если срок использования его участка арендатором меньше пяти лет);
  • При заключении договора должны быть оговорены все обременения, которые существуют на конкретный участок;
  • В тексте договора необходимо указать, для каких целей осуществляется переход прав от одного арендатора к другому.

При соблюдении этих требований непосредственно к самой сделке она будет признана законной и может проходить регистрацию в органах Росреестра (в случае, если заключение договора осуществляется сроком более чем на 1 календарный год).

к содержанию ↑

Как заключается договор переуступки прав аренды?

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 15

Договор переуступки прав аренды заключается обязательно в документально подтвержденной форме, а в его тексте должны быть указаны те значимые характеристики объекта, которые определяют стоимость совершенной сделки.

Механизм заключения договора переуступки представляет собой двухэтапный процесс, во время которого будет осуществлено урегулирование всех спорных вопросов и разработка наиболее удобного для всех сторон проекта перехода прав аренды.

Этапы заключения договора будут выглядеть следующим образом:

  1. На первом этапе будущий наниматель и действующий арендатор производят осмотр существующего земельного участка и оценивают его не только с финансовой стороны (то есть определяют первичную сумму арендной платы), но и с качественных характеристик (например, определяют, возможно ли выращивать на нем какие-то конкретные сельскохозяйственные культуры или построить дом по заданным проектом параметрам). При этом осмотре обязательно должен присутствовать арендодатель или его представитель, который сможет, при необходимости, ответить на все интересующие будущего нанимателя вопросы.
  2. Второй этап целиком и полностью посвящен оформлению заключаемой сделки. В это время происходит документальное оформление сделки и регистрация заключенного договора в соответствующих органах государственной власти, ведущих учет таких документов.
к содержанию ↑

Различия в заключении договоров с физическими и юридическими лицами

Так как договор переуступки прав аренды земельного участка может быть заключен как с юридическими, так и с физическими лицами, необходимо учитывать тот факт, что в осуществлении этого процесса будет присутствовать несколько различий в оформлении непосредственно самого документа.

Основное различие будет заключаться в перечне дополнительных документов, которые будет необходимо предоставить в качестве сопровождающих бумаг при подписании договора.

Кроме того, различия будут и в сроках подписания и проверки законности заключения такого договора (в случае с юридическими лицами этот срок будет больше, чем с физическими, в виду необходимости дополнительной проверки предоставленных документов).

В остальном процедура будет проходить абсолютно одинаково как для физических, так и для юридических лиц.

к содержанию ↑

Перечень документов, необходимых для оформления сделки

Так как переуступка прав в соответствии с действующим законодательством считается сделкой (только относится она к категории так называемых «виртуальных», то есть таких, в которых объект обладает только виртуальными характеристиками, так как материальными может распоряжаться только правообладатель), то для придания ей статуса законного договора необходимо подготовить определенный пакет документов, которые позволят грамотно ее зарегистрировать.

В такой пакет будут входить:

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 19

  • Заявление от будущего нанимателя и арендодателя (каждый заполняет самостоятельный экземпляр) о переуступке прав;
  • Нотариально заверенная копия ранее заключенного договора аренды на тот участок, по которому переуступка будет осуществляться;
  • Оригинал, а также нотариально заверенная копия кадастрового плана на участок, сдаваемый в аренду;
  • Оригинал и копия квитанции об оплате государственной пошлины за регистрацию перехода права;
  • Составленный в двух экземплярах договор переуступки прав (в определенных случаях, например, если собственник участка считает, что ему необходимо иметь свой экземпляр, составляется третий), подписываемый в присутствии уполномоченного на то лица.

Также для физических и юридических лиц необходимо будет предоставить дополнительные пакеты документов, которые смогут подтвердить в случае необходимости законность осуществляемых действий.

Для физических лиц к такому перечню будут относиться:

  • Заверенная копия гражданского (для граждан Российской Федерации) или загранпаспорта (для иностранцев), предоставляемая вместе с оригиналом;
  • Также нотариально заверенное согласие супруга о совершении такой сделки (а в случае отсутствия супруга необходимо будет документально этот факт подтвердить).

Для юридических лиц список дополнительных документов является несколько более широким и состоит из:

  • Заверенной копии учредительных документов, а также документов, подтверждающих прохождение процедуры официальной регистрации;
  • Свидетельство о присвоении идентификационного номера налогоплательщика (ИНН);
  • Оригинал выписки из ЕГРЮЛ, которая сможет подтвердить отсутствие каких-либо изменений в учредительных документах;
  • Оригиналы доверенностей на представителей юридического лица, осуществляющих подписание соглашения;
  • Оригиналы документов, удостоверяющих личности подписывающих договор лиц.

После того, как все документы будут проверены, договор подписывается и проходит регистрацию в соответствующих территориальных подразделениях Росреестра.

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 21

Родственники освобождены от уплаты налога на дарение земельного участка.

Приобретение жилья в ипотеку является для некоторых граждан  единственной возможностью стать владельцем квартиры. Подробнее об этом читайте здесь.

Планируете приватизировать комнату в общежитии? Наша статья подскажет ,как это сделать максимально быстро и правильно.  

к содержанию ↑

Какие «подводные камни» могут встретиться?

Договор переуступки договора аренды земельного участка - изображение 22

Нюансов при оформлении переуступки прав не так уж и много, однако их возникновение может существенно затруднить, если не сделать невозможной всю процедуру.

К таким нюансам будет относиться:

  • Отсутствие зафиксированной в тексте первоначального договора аренды нормы о возможности переуступки прав на участок;
  • В том случае, если на землях, выделенных под ведение сельского хозяйства, осуществляется индивидуальное жилое строительство, невозможно будет осуществить переуступку до тех пор, пока не будет изменено целевое назначение земель;
  • Существование на интересующих землях таких зданий и сооружений, которые не отвечают нормам градостроительного законодательства, а также возведенных в отсутствие специальных разрешительных документов;
  • Если на участок как на фигурирующее в гражданском или уголовном деле имущество наложен судебный запрет на выполнение с ним каких-либо юридически значимых действий;
  • Если имеется долг за уплату аренды перед собственником земли, осуществление передачи прав не состоится.

Перечисленные нюансы относятся к тем, которые закреплены в обобщенном виде в действующем законодательстве. Однако, при составлении договора могут возникнуть и иные, которые также могут повлиять на итог заключаемой сделки.

Переуступка прав аренды на земельный участок — процедура, еще не набравшая особой популярности в российских правоотношениях, связанных с имеющимися землями. Однако эта процедура часто может прийти на выручку тем, кто по каким-то причинам вынужден отказаться от ранее полученного путем заключения договора аренды права использовать ту или иную землю по назначению в своих интересах.

Дорогие читатели!

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам.

Это быстро и бесплатно!

8 (800) 600-3607 Регионы+7 (499) 110-8672 Москва
>

Следующая
СтатьиДоговор дарения земельного участка

Добавить комментарий

Adblock
detector