Договор мены недвижимости: понятие, форма, существенные условия

Нет времени читать статью?

Важно! Бывает, что стороны обмениваются неравноценными товарами. Тогда в договоре должно быть предусмотрено требование, что контрагент, передающий товар по меньшей стоимости, доплачивает разницу в цене. В противном случае договор мены будет оспорен.

Договор мены по своей сущности является консенсуальным. Это значит, что заключить его можно как в момент передачи товаров друг другу, так и лишь с намерением в будущем обменяться имуществом.

к содержанию ↑

Перечень существенных условий договора мены

К существенным условиям договора мены принято относить:

  • предмет сделки;
  • стоимость мены;
  • форму соглашения.
Существенным условием мены является ее предмет. Им может быть только имущество: как то, что уже существует, так и то, что может быть сделано в будущем (например, человек нарисует картину).

О том, могут ли предметом обмена быть имущественные права, теоретики и суды спорят до сих пор. Одни считают, что имущественные права можно только покупать.

Другие не видят ничего плохого в обмене.

к содержанию ↑

О форме сделки

Договор мены может быть заключен как письменно, так и устно. Все зависит от стоимости имущества и статуса сторон. Опираясь на положения ст. 161 ГК РФ, можно сделать вывод, что письменный договор нужен в случаях:
  • если хотя бы одной стороной сделки выступает компания;
  • если стоимость имущества превышает 10 тыс. руб.;
  • если контрагенты обмениваются недвижимостью (дополнительно понадобится государственная регистрация).

Достаточно заключения одного документа с подписями и, при наличии, печатями сторон. Но на практике все же заключаются договоры мены в двух или более экземплярах.

к содержанию ↑

Договор мены – один из старейших институтов гражданского права. Ведь отношения сторон, вытекающие из мены, возникли еще задолго до появления денег и представляли собой обмен одной вещи на другую. Позже договор купли-продажи вытеснил договор мены. Но и сегодня договор мены не потерял своей актуальности.

Попробуем разобраться в особенностях договора мены, когда он считается исполненным, в чем его отличие от зачета взаимных требований.

к содержанию ↑

Правовые основы договора мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Каждую из сторон можно считать одновременно и продавцом товара, который она обязуется передать контрагенту, и покупателем той продукции, которую она должна принять в обмен.

При этом товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными. Денежные расчеты при мене производятся в исключительных случаях, когда обмениваемые товары признаются неравноценными. Сторона, передающая более дешевый товар, должна оплатить разницу в ценах непосредственно до или после исполнения ее обязанности передать товар.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Отношения сторон по договору мены и договору купли-продажи имеют одинаковые правовые последствия. Это подтверждается п. 2 ст. 567 ГК РФ, которым установлено, что к договору мены могут быть применены правила купли-продажи.

Договор мены, так же как и договор купли-продажи, может быть заключен в отношении будущих товаров, тех товаров, которые будут созданы или приобретены ими в будущем. Для того чтобы признать такой договор заключенным, от сторон требуется согласовать и предусмотреть в нем существенные условия договора мены.

Договор мены составляется в простой письменной форме.

– он относится к числу договоров, направленных на передачу имущества;

– обмениваемые товары передаются в собственность;

– договор мены отличается от других возмездных договоров характером встречного предоставления, а именно стороны обменивают один товар на другой. По этому договору в принципе исключаются как возврат товара, аналогичного полученному, так и оплата его стоимости.

право собственности на передаваемый товар переходит к сторонам с момента исполнения встречного обязательства по передаче товара. Т.е., если одна из сторон договора не передала товар другой стороне, хотя та и исполнила свои обязательства по передаче товара, то исполнившая свои обязательства сторона остается собственником переданного ею товара.

Поэтому, если получившая товар сторона каким-либо образом утратит его, она будет обязана возместить другой стороне убытки в соответствии со ст. 15 ГК РФ.
к содержанию ↑

Отличие мены от зачета взаимных требований

Договор мены необходимо отличать от зачета взаимных требований, имеющего принципиально другую сущность. Дело в том, что согласно гражданскому законодательству РФ мена – один из видов договорных обязательств. И изначально предполагается, что стороны обмениваются принадлежащим им на праве собственности имуществом.

Согласно ст. 410 ГК РФ зачет взаимных требований – это основание прекращения ранее возникших обязательств.

Причем он происходит после наступления срока платежа, даже в рамках взаимоотношений сторон по одной сделке. Взаимозачет по разным договорам совершается в условиях, когда первоначально расчеты должны были происходить в обычном порядке, но затем стороны для ускорения расчетов, из-за отсутствия у должника/должников денежных средств, для упрощения взаиморасчетов, по каким-либо иным причинам приняли решение зачесть требования друг к другу.

В отличие от мены при взаимозачете организации заключают не один, а два договора. Каждый из них предусматривает, что одна организация поставляет товар, выполняет работу или оказывает услугу, а другая – оплачивает покупку деньгами.

При этом после совершения сделок по двум договорам стороны изменяют порядок расчетов: одно из предприятий письменно заявляет о зачете взаимных задолженностей или обе стороны подписывают акт или соглашение о взаимозачете.

В допустимых гражданско-правовых отношениях в нашей стране немаловажную роль играет договор мены. Если рассматривать определенный исторический период развития нашей цивилизации, можно прийти к заключению о том, что понятие мены использовалось до внедрения в обществе привычного сопровождения круговоротов различных товаров в экономике.

Существенные условия договора мены требуют детального ознакомления. Необходимая информация по данному вопросу изложена в этой статье.

к содержанию ↑

Обязательные условия

Под предметом договора подразумеваются действия участников по предоставлению материальных ценностей. Кроме предмета заключаемого соглашения к существенным условиям относятся также название товарной единицы и количество предметов, подлежащих последующему обмену.

В качестве объектов составляемого соглашения можно рассматривать жилплощадь, ценные бумаги, транспортные средства, землю и т.п. В составленном документе всегда указываются сроки, в течение которых участники соглашения обязуются предоставить друг другу материальные ценности, выступающие в качестве предмета договора.

Если в соглашении будет сказано, что один участник обязуется предоставить имущество другому, под моментом фактического выполнения будет подразумеваться передача предмета договора. Если в соглашении указано, что объект должен предоставляться в пользование по месту его расположения, моментом соблюдения контрактного обязательства считается передача предмета договора.

В других случаях выполнением обязательств по сделке считается представление имущества транспортной компании, либо задействованной организации связи. В существующей судебной практике можно рассмотреть примеры главных нюансов, возникновение которых возможно в ходе решения спорных вопросов по договору мены:

  • Двусторонние соглашения, при заключении которых материальные ценности обмениваются на определенные услуги, равные по стоимости, нельзя рассматривать в качестве договора мены. Предметами соглашения могут выступать только объекты, имеющие подобные характеристики. При договоре мены какого-либо товара один вид продукции предоставляется в обмен на другой;
  • Соглашение не может быть подписано в ситуации, когда не удается определить наименование, либо количество продукции, выступающей в качестве предмета договора;
  • Договором мены считается справка, на базе которой определенный вид продукции может меняться на уступку возможности требования собственности от третьего лица;
  • Как только в это соглашение будет внесена поправка, указывающая на то, что один из участников в обмен на товар будет предоставлять платежные средства, дальнейшие правоотношения должны осуществляться по правилам осуществления сделки купли-продажи;
  • Если каждым участником соглашения предоставляется какая-либо продукция, правовые отношения еще не осуществляются по договору мены;
  • Правила составления договора мены допускают передачу средств производства с последующим получением изготовленной продукции.

В некоторых ситуациях по таким соглашениям возникают спорные вопросы, связанные с взысканием дополнительной суммы за возможность использования платежных средств (ст. 395 ГК РФ). Арбитражные суды в России способствуют разрешению подобных вопросов довольно часто.

В судебных инстанциях чаще всего договор мены рассматривается в качестве контракта о поставке сторонами какой-либо продукции. Дело в том, что финансовые расчеты не могут осуществляться при заключении договора мены, а в статье 395 ГК РФ рассматривается использование платежных средств.

к содержанию ↑

Дополнительная информация

Участники договора мены должны соблюдать условия самого договора

  • Принимать объекты недвижимости;
  • В оптимальные сроки информировать другого участника о возможных нарушениях или необходимости редактирования содержательной части соглашения;
  • Предоставлять или принимать объекты, указанные в договоре;
  • Третьи лица не должны иметь права собственности на объект;
  • Всегда нужно готовить полный объект документов;
  • Недвижимость передается с ключами, окна и двери должны быть обязательно застекленными;
  • Комплектация должна обязательно соответствовать условиям соглашения.

Договор мены может быть оспорен в суде на протяжении трех лет. При этом правомерность предъявляемых претензий обязательно должна быть обоснована.

  1. Предъявить доказательства недобросовестных или неправомерных действий другого участника соглашения, выявленных изъянов предмета договора, не указанных при его составлении;
  2. Предоставить заявление в судебную инстанцию;
  3. Получить от суда одобрение предоставленного иска.

Если после выполнения договора у одного из участников конфискуется полученное имущество, он имеет право расторгнуть договор мены.

С нюансами оформления договоров вас ознакомит видеоконсультация:

к содержанию ↑

Основные положення договора мены

По договору мены (другое название — договор бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой. Основной особенностью договоров мены является то, что встречное обязательство имеет не денежную форму, а товарную.

Не запрещается также обмен товара на работы или услуги.

Договор мены имеет много сходного с договорами купли-продажи и поставки. Поэтому неудивительно, что общие положения о купле-продаже и поставке применяются к договорам мены, если они не противоречат сути обязательства (например, противоречит сути договора мены обязанность оплатить товар деньгами ).

Если договор мены содержит элементы других договоров (контрактации, выполнения работ, оказания услуг и т. п.) к нему применяются положения законодательства, регулирующие соответствующий вид обязательств.

Договор мены является двусторонним — права и обязанности по договору возникают у каждой из сторон. Согласно части 2 статьи 715 ГКУ каждая из сторон является продавцом того товара, который она передает в обмен, и покупателем товара, который она получает взамен.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Какого-либо специфичного названия для сторон договора мены законодатель не придумал, поэтому стороны в договоре мены обычно именуются просто Сторона1 и Сторона2.

Вопреки расхожему мнению, договор мены относится к оплатным.

Договором мены даже может быть установлена доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости.

Тем не менее отличие от договора купли-продажи заключается в том, что обязательства второй стороны не когут бать полностью заменены денежными обязательствами.

Переход права собственности на обмениваемые товары, по общему правилу, происходит одновременно после выполнения обязательств о передаче товара обоими сторонами. Вместе с тем, стороны могут отойти от такого порядка и указать в договоре другие условия перехода права собственности на товар.

Например, если передача товара одной из сторон значительно отдалена во времени от передачи товара другой стороной, стороны когут предусмотреть, что право собственности на товар переходит с момента его передачи контрагенту.
к содержанию ↑

Предмет договора

По договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность, полное хозяйственное ведение или оперативное управление определенный товар в обмен на другой товар.

Объектом договора мены могут быть как товары, так работы или услуги.

Не может быть объектом мены (бартера) имущество, отнесенное законодательством к основным фондам, которое относится к государственной или коммунальной собственности, в случае если вторая сторона договора мены (бартера) не является соответственно государственным или коммунальным предприятием. Законодательством могут быть установлены также другие особенности осуществления бартерных (товарообменных) операций, связанных с приобретением и использованием отдельных видов имущества, а также осуществление таких операций в отдельных отраслях хозяйствования.

к содержанию ↑

Особенности регулирования бартерных операций в ВЭД

Согласно части 6 статьи 715 ГКУ законом могут бать предусмотрены особенности заключения и исполнения договора мены. Такие особенности предусмотрены Законом Украины «О регулировании товарообменных (бартерных) операций в сфере внешнеэкономической деятельности».

Товарообменная операция в ВЭД — это один из видов экспортно-импортных операций, оформленный бартерным договором или договором со смешанной формой оплаты, которым частичная оплата экспортных или импортных поставок предусмотрена в натуральной форме, между субъектом ВЭД Украины и иностранным субъектом хозяйственной деятельности, которая предусматривает сбалансированный по стоимости обмен товарами, работами, услугами, не опосредованный движением средств в наличной или безналичной форме.

В таком договоре обязательно указывается общая стоимость товаров, которые экспортируются, и товаров, которые импортируются, с обязательным выражением в иностранной валюте, отнесенной НБУ к первуй группе Классификатора иностранных валют.

При этом обязательная оценка стоимости товаров (работ или услуг), подлежащих обмену, важна не только для определения эквивалентности обмена, но и для таможенного декларирования, а также определения размера претензий, страховых сумм и применения финансовых санкций.

Право на проведение товарообменных операций имеют право все субъекты ВЭД Украины, но в отношении не всех товаров. Так, Кабинет Министров утверждает перечень товаров, относительно которых запрещено проведение бартерных операций (Постановление КМУ от 29.04.99г. №756).

Важно помнить, что товары, которые импортируются по бартерным договорам подлежат ввозу на таможенную территориюУкраины не позднее 180 календарных дней со дня таможенного оформления (оформления таможенной декларации на экспорт).

В случае, если экспортируются работы или услуги — отсчет ведется со дня подписания акта или другого документа, подтверждающего выполнение работ или предоставление услуг.

Датой ввоза товаров на таможенную территорию Украины считается дата оформления таможенной декларации, а в случае импорта работ или услуг — дата подписания акта или другого документа, подтверждающего их выполнение или предоставление.

Нарушение сроков ввоза влечет за собой взыскание пени за каждый день просрочки в размере 0,3 % стоимости недополученных товаров (работ или услуг). Общий раз мер пени не может превышать раз мера задолженности.

Течение сроков останавливается на время действия обстоятельств непреодолимой силы или форс-мажора, а также в случае принятия судом, Международным коммерческим арбитражем при ТПП или другим арбитражем искового заявления о взыскании задолженности, которая возникла вследствие нарушения сроков или других условий бартерного договора.

Наступление и окончание действия обстоятельств непреодолимой силы должно быть подтверждено справкой официального органа, уполномоченного государством, где такие обстоятельства имели место. Обстоятельства форс-мажора подтверждаются в установленном законом порядке.

В случае принятия судом решения об отказе в иске полностью или частично или прекращения (закрытия) производства по делу или оставления иска без рассмотрения сроки возобновляются и пеня за их нарушение уплачивается за каждый день просрочки, включая период, на который эти сроки были приостановлены. В случае частичного отказа в иске пеня начисляется только в той части, в которой было отказано.

В случае принятия судом решения об удовлетворении иска пеня за нарушение сроков не взимается с даты принятия иска к рассмотрению судом.

Субъекты внешнеэкономической деятельности Украины, осуществившие экспорт или импорт работ, услуг по бартерному договору, обязаны в течение пяти рабочих дней со дня подписания акта или другого документа, удостоверяющего выполнение работ или оказание услуг, уведомить орган доходов и сборов — таможню (если импортируются или экспортируются по такому договору товары) или государственную налоговую инспекцию (если импортируются или экспортируются по такому договору работы или услуги) о факте осуществления экспорта товаров (работ, услуг). Непредставление или несвоевременное представление такой информации влечет за собой начисление пени в размере одного процента стоимости экспортируемых товаров (работ, услуг) за каждый день просрочки.

Общий размер начисленной пени не может превышать стоимости экспортируемых товаров (работ, услуг).

Поиск юридических услуг в договорных отношениях

Мена представлена сделкой, с помощью которой происходит обмен недвижимостью, автомобилями или другими ценностями. Они могут быть равноценными, а могут отличаться по стоимости, поэтому одна сторона сделки вынуждена перечислять второму участнику определенную сумму средств.

При составлении договора важно учитывать некоторые правила, так как только в этом случае будет получен документ, обладающий юридической силой. Поэтому непременно указываются в тексте существенные условия договора мены, регулирующие отношения, которые возникают между двумя участниками.

к содержанию ↑

Нюансы составления

Используется соглашение как между физическими лицами, так и между разными компаниями. Основные сведения о том, как правильно составить такой договор, прописываются в многочисленных статьях ГК.

Допускается мена объектов недвижимости, автомобилей или даже мелких ценных предметов. Основные правила выполнения данного процесса должны закрепляться в официальном контракте, подпоясываемом обоими участниками.

к содержанию ↑

Законодательное регулирование

Существенные условия договоры мены прописываются в ГК. На основании ст. 567 ГК мена представлена гражданско-правовой сделкой, по которой люди или компании обмениваются каким-либо имуществом. Найти равноценные предметы достаточно сложно, поэтому нередко требуется доплата со стороны одного участника.

Чтобы такая сделка была законной и юридически чистой, требуется грамотно составить соглашение. Процесс может выполняться непосредственными участниками, поэтому не возникает необходимость в приглашении нотариуса или юриста.
к содержанию ↑

Какие включаются условия?

При составлении соглашения много внимания уделяется существенным условиям договора мены. Без них такой документ не будет обладать юридической силой. Если выявится, что такие условия отсутствуют, то оспорить сделку через суд не получится.

Существенными условиями договора мены являются:

  • информация о сторонах сделки;
  • сведения о предметах соглашения, причем с помощью этих данных не должно возникать сложностей с идентификацией предметов;
  • стоимость каждого имущества, на основании которой определяется размер доплаты со стороны какого-либо участника сделки;
  • дата подписания договора;
  • способы расчета;
  • гарантии, имеющиеся у каждого участника;
  • права и обязанности сторон.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Дополнительно могут включаться другие условия, которые зависят от особенностей конкретной сделки. Существенные условия договора мены недвижимости должны включаться в данный документ в обязательном порядке.

Только в этом случае таким документом можно воспользоваться во время обращения в суд, если между двумя сторонами возникнут какие-либо разногласия, которые не получается решить мирным способом.

к содержанию ↑

Другие важные условия

Существенные условия договора мены должны в обязательном порядке включаться в это соглашение, чтобы оно обладало юридической силой. Основными являются сведения об участниках и непосредственных предметах сделки. Дополнительно к существенным условиям договора мены квартир относится:

  • права сторон, которые должны быть одинаковыми, так как не допускается, чтобы ущемлялись права хотя бы одного участника;
  • обязанности, заключающиеся в том, что граждане должны четко исполнять условия данного соглашения, для чего они должны произвести предпродажную подготовку, выписать из недвижимости всех людей, а также внести нужные изменения в ЕГРН;
  • если одна из сторон должна доплатить определенную сумму средств второму участнику, то прописывается не только, какая именно сумма средств будет переведена, но и когда будет выполнен данный процесс, какой для этого будет использоваться способ, а также как будет фиксироваться передача денег;
  • приводится ответственность сторон, поэтому если один участник получает недвижимость, не обладающую нужными параметрами по договору, то она может подать в суд на другого участника, досрочно расторгнуть соглашение или потребовать от владельца данного имущества определенную компенсацию.
Если участниками сделки являются граждане, не обладающие нужными знаниями, позволяющими грамотно составить соглашение, то целесообразно с этим вопросом обращаться к опытному юристу.

к содержанию ↑

Информация об обременении

Она включается в существенные условия договора мены в РБ и РФ, так как нередко участники такой сделки сталкиваются с тем, то вторая сторона передает по соглашению имущество, на котором имеется какое-либо обременение. Оно может быть представлено залогом, запретом на регистрационные действия или арестом.

Поэтому целесообразно непосредственно в договоре указывать, что если на объекте будут иметься какие-либо обременения или на него будут претендовать третьи лица, то соглашение расторгается досрочно, после чего выплаченная денежная компенсация возвращается одному участнику. Дополнительно виновник может выплачивать компенсацию второй стороне, если она уже понесла какие-либо убытки.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
Судебная практикаСрочный трудовой договор с главным бухгалтером (образец 2020) ТК РФ

Добавить комментарий

Adblock
detector