Договор мены недвижимого имущества: особенности составления, образец и рекомендации

Что такое договор мены квартиры?

Договором мены признается соглашение, в рамках которого каждая из сторон сделки обязуется передать другой стороне недвижимый объект в обмен на другой недвижимый объект (ст. 567 ГК).

Сторонами договора мены являются продавец и покупатель, которые одновременно являются участниками договорных отношений. Каждый из них отчуждает и передает право собственности на одно принадлежащее ему имущество и приобретает право собственности на другое имущество.

Часто к такому виду соглашения прибегают граждане, готовые обменять свои квартиры по одному договору. Причем это может быть жилье неравноценное.

Например, обмен происходит трехкомнатной квартиры на двухкомнатную в одном районе. Площадь их разная, стоимость тоже.

Тогда стороны договариваются о доплате и заключают соответствующий договор мены. Все договоренности отражаются в его пунктах (ст.

568 ГК).

к содержанию ↑

Законодательное регулирование договора мены (ГК РФ)

Правовая основа договорных отношений в случае мены квартиры, изложена в Гражданском кодексе. В частности следует учитывать следующие нормы ГК РФ:

  • п. 1 ст. 567 – обе стороны обязуются по договору мены передать один товар в обмен на другой;
  • п. 2 ст. 567 – каждая из сторон является покупателем и продавцом товара;
  • гл. 30 – применяются правила аналогично сделки купли-продажи;
  • пп. 1 п. 1 ст. 161 – договор мены заключается в простой письменной форме.
к содержанию ↑

Форма договора

К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
  • когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
  • отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
к содержанию ↑

Как правильно составить договор мены?

Правила оформления соглашения по обмену имущества аналогичны сделке купли-продажи. Но следует прописать моменты, которые должны присутствовать в договоре мены:

  • обязанность каждой из сторон одновременно передать и принять квартиру, подлежащее обмену;
  • максимально точно прописать признаки каждого объекта, характеристики, позволяющие их идентифицировать (наименование объекта, его адрес, кадастровый номер, площадь и т.д.);
  • стоимость каждого из объектов, при установлении доплаты — его размер в суммовом выражении;
  • сведения о правоустанавливающих документах недвижимости, подлежащей обмену;
  • порядок освобождения обмениваемых площадей.
К договору необходимо составить акт приема-передачи объектов. Рекомендуется в акте прописать все оборудование и имущество, которое остается новому собственнику, а также его состояние на момент передачи.

В обязательном порядке указывается дата составления договора, реквизиты участников с каждой стороны. Скрепляется документ собственноручными подписями участников на каждом из экземпляров.

к содержанию ↑

Образец договора мены квартиры 2020 года

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:
  • паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
  • доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
  • договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
  • нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
  • согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

  • через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
  • отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
  • через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

к содержанию ↑

Мена в жилищных отношениях

Обмен таким имуществом, как жилые помещения, является особой разновидностью гражданских правоотношений.

На практике такой обмен производится при помощи специализированных организаций, агентств, хотя может быть осуществлен и без этих организаций.

Отметим, что договор мены квартиры или иной недвижимости регламентируется жилищным законодательством России.

Особенности сделки

В соответствии с содержанием статьи ГК РФ под номером 567, договор мены является договором о передаче недвижимого имущества в собственность от одного владельца другому. Предполагается, что при оформлении двустороннего соглашения у обеих сторон сделки появляются обязательства по обмену объектами недвижимости.

Из этого следует, что участники договорных отношений одновременно продают и покупают новую собственность, а значит каждый из них выступает в роли продавца и покупателя. Возможность реализовать две сделки в рамках одной является ключевой особенностью договора мены, что и отличает его от иных типов гражданско — правовых соглашений.

Помимо этого необходимо обратить внимание на следующие характерные особенности договора мены:

  • По общим правилам сделка по обмену недвижимым имуществом производится в отношении равных по стоимости объектов. Однако найти равноценное жилье для обмена не просто. Поэтому по закону стороны вправе согласовать сумму доплаты для возмещения той стороне, чья собственность меньше по стоимости;
  • Запрещено обменивать недвижимое имущество на определенную сумму денежных средств, поскольку это противоречит принципам договора мены;
  • Соглашение является консенсуальным и возмездным;
  • В большинстве случаев переход прав собственности к новым владельцам недвижимости осуществляется одновременно. В отдельных ситуациях участники договорных отношений вправе определить разные сроки обмена имуществом и указать их в тексте документа;
  • При заключении договора мены с равноценными предметами, лица, заинтересованные в обмене прав собственности на недвижимое имущество, освобождаются от уплаты налогов. Если соглашение оформлено с условием внесения доплаты, сумма налоговых выплат будет ниже, чем в случае купли — продажи;
  • Если недвижимое имущество обладает несколькими собственниками, то перед подписанием договора мены следует получить письменное разрешение третьих лиц на совершение обмена;
  • Если сделка затрагивает интересы граждан, не достигших совершеннолетнего возраста, то перед оформлением гражданско — правового соглашения требуется согласовать условия сделки с органами опеки и попечительства;
  • Предметом соглашения имеет право выступать не только недвижимое имущество, но также ценные бумаги, движимая собственность, иные ценности.

Сторонами договора мены могут являться как физические и юридические лица, так и государственные и муниципальные образования. Главным условием является то, что каждая из участвующих в договоре мены сторон обязана подтвердить наличие прав собственности на обмениваемый предмет посредством правоустанавливающих документов.

Государственные и муниципальные учреждения могут являться сторонами договора мены, если получено согласие владельца недвижимого имущества на заключение сделки. Допускается осуществление обмена собственности государства на собственность частного лица.

к содержанию ↑

Соглашение о мене недвижимого на движимое имущество

Законодательно установлена возможность лиц, заинтересованных в обмене имущества, заключить договор мены в отношении недвижимой и движимой собственности. Соглашение в обязательном порядке составляется в письменном виде с указанием существенных условий двусторонней сделки.

Для оформления договора мены недвижимого имущества на движимое, участвующие в сделке лица по желанию могут обратиться к нотариусу. Если стороны приняли решение, что будут самостоятельно составлять документ, тогда надлежит помнить о необходимости согласования следующих ключевых моментов:

  • Описание характеристик, индивидуализирующих предметы договора мены. К примеру, если обмену подлежит квартира и машина, необходимо указать в содержании документа — адрес, этаж, общая площадь и площадь каждой комнаты в отдельности, какая мебель прилагается, какие имеются недостатки. При описании автомобиля надлежит отметить — марку, цвет, технические характеристики, имеющиеся несовершенства;
  • Если у третьих лиц имеются права собственности в отношении предметов сделки, надлежит отразить сведения о них в тексте соглашения;
  • В обязательном порядке определяется и прописывается стоимость объектов гражданско — правового договора. Поскольку участвующие в процессе лица обменивают недвижимое имущество на движимое, важно установить разницу в стоимости объектов и способы ее возмещения. В противном случае владелец наибольшего по стоимости объекта лишится возможности получить доплату.

В остальном структура и содержание договора мены на движимое имущество не отличается от стандартного соглашения.

Договор мены недвижимого имущества на движимое имущество подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку один из обмениваемых предметов является недвижимостью. Чтобы зарегистрировать документ, требуется написать заявление, подготовить необходимый перечень документации и обратиться в Росреестр.

Необходимые документы для регистрации права собственности на квартиру по договору мены

Переход прав собственности на имущество, переданное в рамках договора мены, подлежит обязательной государственной регистрации. Потому каждой из сторон сделки потребуется обратиться в регистрирующий орган со следующими документами:

  • паспортом либо свидетельством о рождении, если собственник на дату совершения сделки является несовершеннолетним;
  • доверенностью, заверенной нотариально, в случае, когда интересы собственника представляет доверенное лицо;
  • договором мены имущества (квартиры, комнаты, дома или земельного участка);
  • нотариальным согласием супруга на отчуждение совместного имущества;
  • согласием органов опеки и попечительства, если собственником недвижимости является ребенок.

Документы передаются заявителем одним из удобных способов:

  • через многофункциональный центр или в отделение Росреестра;
  • отправлением по почте заказным письмом с уведомлением и описью содержимого;
  • через официальный сайт Росреестра в форме электронного обращения с условием подписания квалифицированным сертификатом электронной подписи (усиленной квалифицированной электронной подписью).

Одной из самых распространенных сделок между гражданами — физическими лицами является договор мены. По договору мены происходит обмен недвижимого имущества или мена каких-то небольших предметов.

Также договор мены используется и между юридическими лицами.

Правила составления и заключения договора мены регламентируется гражданским законодательством России.

к содержанию ↑

Подлежит ли налогообложению?

При подписании договора мены недвижимого имущества, в рамках одной сделки осуществляется сразу две, поскольку одновременно происходит продажа и приобретение собственности. Исходя из этого, в отношении указанного соглашения действуют похожие условия налогообложения, как и к договору купли — продажи.

Особенности налогообложения:

  • Равные по стоимости обмениваемые объекты не облагаются налогом;
  • При неравноценной стоимости предметов соглашения взимается налоговый сбор в размере 13 процентов от дохода, который был получен одной из сторон за реализацию недвижимого имущества;
  • Обязанностью по уплате НДФЛ обладают только те собственники, которые владели предметом сделки меньше трех лет с момента приобретения (вне зависимости от основания приобретения прав собственности — покупка, дарственная, наследование);
  • Если недвижимое имущество принадлежит владельцу больше трех лет, он обладает возможностью воспользоваться правом на получение налогового вычета в счет налога, который должен быть уплачен лицом.
Важно обратить внимание, что сокрытие истинной доплаты или размера недвижимого имущества, передаваемого по договору мены, влечет за собой привлечение к ответственности. Поэтому при внесении сведений в содержание соглашения целесообразно указывать точные суммы.

Мена квартир таит риски и подводные камни, о которых не догадываются, старающиеся обменять жилье и таким образом купить понравившуюся квартиру или дом и вопросы возникают не только в документах, обо всем кратко читайте ниже.

Мена жилья фактически представляет собой куплю-продажу, при которой стороны расплачиваются друг с другом недвижимостью. Подобного рода сделки предусмотрены Гражданским кодексом РФ, и подпадают под его регулирование.
к содержанию ↑

Риски при обмене квартиры

В свою очередь для подобных операций предусмотрено несколько особенностей:

  1. Для объектов стоимостью более одного миллиона рублей, и сроков владения меньше трех (пяти) лет предусмотрена уплата налога в размере 13% от стоимости реализованного актива.
  2. Заключаемое соглашение в обязательном порядке требует регистрации в Росреестре на стандартных условиях.
  3. При проведении обмена каждая из сторон, состоящая в законном браке, должна получить разрешение второй половины (супруги, супруга).
  4. При наличии детей запрещено проведение сделок, при которых жилищные условия ребенка становятся хуже.
  5. Проведение операций мены жилплощади возможно исключительно в границах одного региона. Связано это с тем, что регистрируются эти действия по месту нахождения недвижимого имущества, то есть становится невозможной, когда квартиры расположены в различных субъектах федерации.
  6. Обмен оказывается невозможен в случаях участия в операции жилища, обладающего различной принадлежностью, например, одна из квартир находится в муниципальной собственности, а другая в частной.
  7. Проблемы с реализацией подобного механизма возникнут и при реализации доли в жилплощади. Когда другие собственники обладают приоритетным правом выкупа, но не имеют возможности предложить равнозначный обмен, так как обладают долями по этому же адресу.
  8. Недействительным составленный договор может быть признан, когда при его составлении сторонами были допущены неточности или отсутствуют необходимые разрешительные документы, например, письменное согласие второго супруга.
к содержанию ↑

Налоги

Неоспоримое преимущество подобной сделки – это также отсутствие необходимости платить НДФЛ во время обмена равнозначными объектами по недвижимости.

Но одновременно с этим, это еще и недостаток, так как нет возможности использовать налоговые вычеты, что можно было бы сделать при продаже квартиры.

То есть, по договору мены недвижимого имущества налоги не выплачиваются.

Важно отметить, что, несмотря на использование похожих слов «обмен» и «мена» как синонимов, юридически они не являются одним и тем же:

  • К примеру, понятие «обмен» имеет отношение к муниципальным жилым площадям, их граждане имеют договор о социальном найме, либо ордер на квартиру в том случае, когда помещение еще при советской власти было получено родителями, либо же бабушками и дедушками, а с ходом времени в силу разных обстоятельств не были переоформлены документы.
  • Термин «мена» применяется при обозначении сделок с квартирами, которые были приватизированы, а у их владельцев есть свидетельства, подтверждающие их собственность.

Обменивать жилье, которое уже является приватизированным, на муниципальное или наоборот, никак не удастся, так как, начиная с 2005 года, подобные сделки были запрещены. Возможно заключение договора мены недвижимого имущества между юридическими лицами.

к содержанию ↑

Важные нюансы соглашений

Таких нюансов всего два, но без них процедура мены квартиры будет невозможна:

  • Важно обязательно указать предмет соглашения. Следует назвать точные характеристики касательно жилья, подлежащего обмену, чтобы по ним можно было в любой момент определить объект недвижимости. Абсолютно все цифровые сведения дублируют в скобках прописью, что необходимо сделать, чтобы не возникало каких-либо разночтений. Форма договора мены недвижимого имущества должна строго соблюдаться.
  • Указываются лица, которые вправе пользоваться квартирой. К ним имеют отношение все прописанные на конкретной площади люди. В договоре также важно указывать временные ограничения, согласно которым, они обязаны будут сняться с учета.

Пример договора мены недвижимого имущества может помочь в оформлении.

к содержанию ↑

Прочие дополнительные требования к соглашениям

Все прочие условия имеют отношение к дополнительным. Но это вовсе не означает, что их можно опускать. Итак, к данным требованиям обычно относятся:

  • Стороны. Для физлиц указывают ФИО, а также данные паспорта. Но в том случае, если хотя бы одна сторона выступает юридическим лицом, то будет необходимо указать полное наименование учреждения, основные реквизиты и ее юридический адрес.
  • Стоимость. Традиционно принято считать, что обе квартиры являются равноценными, поэтому данное условие не относится к существенным.
  • Общее состояние, в котором находится объект недвижимости. Достаточно будет одной фразы о том, что граждане провели осмотр недвижимости, которую намерены получить, а ее состояние их всех устраивает. Свою квартиру каждый из этих участников обязан отдать в том состоянии, в каком она находилась непосредственно на момент осмотра. Образец договора мены недвижимого имущества с доплатой также представлен.
  • Процесс страхования недвижимости, о котором в соглашении мены делают соответствующую пометку.
  • Временные сроки. Когда одна из сторон получила документы раньше другой, то для второй следует установить определенный промежуток, в течение которого она должна будет выполнить то же самое. По завершении такого срока закончится действие договора.
  • Непредвиденные причины, которые могут помешать осуществлению сделки, а что конкретно считать за форс-мажор, стороны будут определять самостоятельно.
  • Дата проведения сделки и подписи каждой из сторон.
к содержанию ↑

Указание стоимости на жилье и дополнительные платы по сделке

Некоторые нюансы договора мены недвижимого имущества между физическими лицами рассмотрим ниже.

Если квартиры стоят абсолютно одинаково, то в этом случае все просто. Нужно указать лишь цену и подчеркнуть, что сделка происходит без внесения доплаты.

При разнице в цене указывают стоимость на жилье, а также доплату, размер которой напрямую зависит от решения обеих сторон. Также следует отметить в соглашении, каким образом и в какие временные рамки одна сторона обязана передать деньги другой.

С этой суммы тот, кто ее получает, обязан будет оплатить НДФЛ. А тот, кто выдал доплату, имеет право требовать налоговый вычет. Разумеется, – это актуально, когда сторона обладала обмениваемой квартирой более трех лет.

Подобное будет возможно лишь в том случае, когда были предоставлены бумаги, которые подтвердили передачу денег по сделке.

Вот почему не стоит выбрасывать расписки либо платежные поручения, когда происходит безналичное перечисление платы, они непременно пригодятся.

к содержанию ↑

Регистрация соглашения в нотариальном порядке

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Без таковой можно обойтись лишь, если вы точно уверены в порядочности противоположной стороны, а также в своем знании законов, тогда можно просто пойти и подписать договор.

Но все же лучше будет не экономить на нотариальных услугах:

  • Ни одна из сторон сделки позже не сможет заявить, что о некой статье ГК РФ она не знала, либо находилась в состоянии опьянения непосредственно в момент заключения соглашения, а потому ничего не может вспомнить.
  • При потере бумаг нотариус сможет их продублировать, иначе восстановление документов будет абсолютно невозможным. Так проходит регистрация договора мены недвижимого имущества.
к содержанию ↑

Условия расторжения сделки

Существует два способа, чтобы расторгнуть соглашение мены на недвижимость:

  • в рамках обоюдного согласия;
  • в порядке, установленном законодательством.

По обоюдному согласию соглашение можно будет расторгнуть в двух следующих случаях:

  • Если желание, чтобы все вернулось на свои места, появилось у обеих сторон сделки одновременно. В этой ситуации никаких проблем не возникнет и договор будет расторгнут, и каждый вернет себе свою жилую площадь.
  • Когда инициатива расторжения соглашения появилась у одной стороны. В этом случае следует составить требование в письменном виде к оппоненту договора, где нужно будет указать причину, почему возникла необходимость его расторжения. В течение тридцати дней вторая сторона обязана определиться, согласна она на это пойти, либо нет. Если согласие все же будет достигнуто, то сделка расторгается, по правилам вышеприведенной ситуации.
к содержанию ↑

Основания для расторжения

В том случае, если стороны так и не пришли к обоюдному согласию по расторжению проведенной сделки необходимо обратиться в суд и указать в иске все основания расторжения.

Среди таковых могут присутствовать:

  • Несоблюдение соглашения другой стороной.
  • Значительные изменения обстоятельств. Подобное возможно тогда, когда истец знает о возможности наступления чего-то такого, что может помешать довести сделку до конца, например, если жилая площадь пострадала от пожара до заключения договора, а контрагент знал об этом, но не сообщил второй стороне.
  • Договор был подписан одной из сторон под давлением, либо по принуждению.
  • Одна сторона в чем-то обманула другую, например, в договоре указано, что на жилье никто не имеет прав, хотя на самом деле недвижимость находится в залоге у банка по причине ипотеки.
  • В договоре (образец составления договора мены мы привели) присутствуют существенные опечатки, которые оказывают влияние на его выполнение, к примеру, неправильно указаны номер квартиры и ее адрес. Подать иск в суд можно в течение одного года или трех в зависимости от того, почему происходит расторжение проведенной сделки.
  • Кроме перечисленных условия для расторжения, непосредственно в самом тексте соглашения могут присутствовать любые другие веские основания, к примеру, ненадлежащее соблюдение какого-либо из пунктов.
к содержанию ↑

Обмен жилых домов как один из видов сделок по мене

Соглашения мены жилых домов являются одной из разновидностей договора мены. Уникальность такого документа заключается в том, что предметом проводимой сделки выступают объекты недвижимости, которые прочно связаны с землей.

Мена жилого помещения, которое расположено на земельном участке, осуществляется лишь в паре с земельным участком. Собственник имеет полное право передавать противоположной стороне не только сам участок, на котором стоит недвижимость, но и землю любой площади, прилегающей к нему в том случае, если она не занята какими-либо другими строениями.

к содержанию ↑

Права пользования землей

Для граждан на данный момент времени существуют 2 права использования земельного участка:

В ситуациях, когда земельные территории под жилыми домами, подлежащими обмену, находятся в собственности сторон, то на основе соглашения мены недвижимости в федеральной службе регистрации осуществляется передача права собственности на земельную территорию и здание.

Но, если земельный участок у одной стороны существует в рамках прав аренды в пользовании, то обмен жилыми помещениями будет проводиться без данного земельного участка. Новый хозяин здания после процесса регистрации и перехода права на жилой дом, как уже новый владелец аренды земельного участка будет проводить переоформление в уполномоченном органе местного самоуправления.

Бывший владелец переданной недвижимости тоже должен будет обратиться в уполномоченный орган с заявлением об отказе от прав аренды на земельную территорию, которая ранее ему принадлежала. Соглашение мены жилых домов, которое выступает основой для регистрации в рамках закона прав собственности на помещение и земельный участок, который оно занимает, должен включать в себя все необходимые элементы регистрируемых правоотношений, таких как, например, объект, субъект и полномочия.

к содержанию ↑

Мена с доплатой

Для стандартных договоров мены, указание стоимости не является существенным условием и предполагает обмен равноценных товаров. Но, для мены в случае с недвижимостью, необходимо определить цену каждого из передаваемых объектов, так как чаще всего они не равноценны.

В соглашение вносится пункт о стоимости каждого из объектов. Устанавливается разница доплаты для участника, который предоставляет товар более низкой стоимости, или же предусматривается возможность компенсации иными способами. Также указывается срок доплаты. Если этот пункт не прописан, то есть риск не получить возмещение.

к содержанию ↑

Суть соглашения

Договор обмена недвижимости выступает видом гражданско-правовой сделки, которая регулируется общими положениями главы 30 ГК РФ о процедуре купли-продажи. Участники договора мены будут обмениваться имуществом, имея статус продавцов и покупателей одновременно.

Характеризуется рассматриваемый договор следующими признаками:

  • консенсуальность, то есть заключенным договор считается с момента согласования его существенных условий;
  • взаимность — определение для каждого участника сделки конкретного объема прав и обязанностей;
  • возмездность, предполагающая встречное удовлетворение требований сторон договора.

Существующее разграничение договоров мены и купли продажи определяться только сутью отношений, поскольку при первом варианте каждая сторона обязана и передать, и принять какой-либо объект сделки.

к содержанию ↑

Законодательство

Основным нормативно-правовым актом, регулирующим рассматриваемые правоотношения, выступает ГК РФ. Глава 31 «Мена» закрепляет общие и специальные нормы для определения условий и порядка заключения сделки. Также применяются положения Главы 30 ГК РФ.

С учетом характера сделки и вида обмена могут применяться дополнительные акты правового регулирования:

  • Федеральный закон № 164-ФЗ «Об основах государственного регулирования внешнеторговой деятельности» (при реализации бартерного обмена);
  • Федеральный закон № 122-ФЗ « ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним «;
  • Указ Президента РФ № 1209 «О государственном регулировании внешнеторговых бартерных сделок».
к содержанию ↑

Когда использование выгодно

Практика показывает, что обмениваться недвижимостью чаще всего решают родственники, которые оформляют сделку и пытаются избежать налогов. При одинаковых по стоимости объектах мена будет выгодна даже тем, кто в родстве не состоит, поскольку обязанность по уплате обязательных платежей будет упразднена.

Однако встречается и неравноценный обмен. Такой вариант не запрещается, но требует установления разницы между размерами стоимости участвующего в соглашении имущества. Это необходимо для исчисления суммы налога. Обязанность по его уплате будет возложена на сторону, предоставившую объект стоимостью ниже, чем у оппонента.

к содержанию ↑

Стороны

Участниками рассматриваемой сделки могут выступать как физические, так юридические лица. Согласно ст. 567 ГК РФ каждая сторона признается одновременно продавцом и покупателем, независимо от того, равноценны объекты договора или нет.

Важные условия

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Для действительности соглашения потребуется внесение в него существенных условий. Предусматриваются такие положения непосредственно законом.

Мена недвижимого и движимого имущества предусматривает единственное существенное условие — предмет. Согласно ч.

3 ст. 455 ГК РФ положение об объекте сделки согласовано, если можно определить его точное наименование и количество.

к содержанию ↑

Как определяется фактическая стоимость

Установление стоимости объектов собственности, которые выступают предметом соглашения мены, происходит несколькими способами с учетом характера такого имущества.
  1. В случае обмена товарами или сырьем участники сделки должны опираться на Приказ Министерства финансов РФ №44н от 09.06.2001 года, где подробно отражается учет таких материалов.
  2. При обмене движимым имуществом или иными вещами, которые не имеют точной цены, следует учитывать рыночную стоимость объекта. При ее отсутствии определяется сумма за аналогичный товар.
  3. Мена недвижимости основывается на кадастровой стоимости, показатели которой сравниваются при осуществлении сделки.

Независимо от того, происходит обмен объектов одного вида (квартира на частный дом) или разных типов (авто и нежилое помещение), оценка стоимости осуществляется в общем порядке с учетом характера имущества. Далее выявленные показатели сравниваются между собой, и решается вопрос доплаты.

к содержанию ↑

Получение свидетельства о праве собственности

По общему правилу считается, что как только стороны подписали и заверили договор, они признаются собственниками. Однако на оформление свидетельства уполномоченному органу предоставляется 5 рабочих дней.

Кроме того, соглашения мены должно включать в себя срок его действия и момент возникновения прав участников отношений. Это позволит избежать задержек с оформлением прав.
к содержанию ↑

Налогообложение

Сделка по обмену имуществом не предполагает уплаты налогов, если ее предметом выступают равнозначные объекты. Согласно положениям НК РФ сбор взыскивается только с имущественной выгоды, что при рассматриваемых отношениях не предусмотрено.

Если предмет соглашения носит неравнозначный характер, то с суммы доплаты, производимой лицом, которое получило более дорогое по стоимости имущество, будет взыскан НДФЛ. Разница рассматривается как имущественная выгода, с которой отсчитывается 13 % для уплаты в бюджет.

к содержанию ↑

Преимущества и недостатки

Рассматриваемый вид гражданско-правового соглашения предполагает наличие преимуществ и недостатков, оценка которых позволит определить выгодность и продуктивность такой сделки в конкретной ситуации.
  • после отчуждения имущества нет необходимости искать новое жилье, поскольку обе стороны сразу получают недвижимость;
  • наличие права на налоговый вычет у каждой стороны сделки;
  • при прекращении отношений без завершения сделки стороны не теряют своего имущества.
  • разрешается обмен недвижимостью только одного вида (нельзя обменять муниципальное жилье на приватизированное);
  • ограниченный перечень предложений по обмену жильем в отличие от купли-продажи;
  • сделка не освободит участников от уплаты налогов.
к содержанию ↑

Видео

Подробно о договоре мены и налогооблажении рассказано в данном видео.

Нельзя путать договор мены с обменом квартиры. Последний предусматривает просто смену места проживания без вступления в право собственности (жильё социального найма, например).

Если же в результате обмена платой выступают не деньги, а права собственности на недвижимость, то это и есть мена.

к содержанию ↑

В каких случаях выгодно заключать договор?

Основными причинами, побуждающими владельцев жилья к заключению соглашения мены, можно считать:

  • желание улучшить свои условия проживания с минимальными затратами времени;
  • попытка сэкономить на уплате налогов.

Последнее часто является первопричиной осуществления бартера. Дело в том, что при равноценном обмене, когда имущество собственников подходит обеим сторонам и стоимость их равна, налог в госбюджет не уплачивается.

Необходимость уплаты НДФЛ возникает только у тех собственников, которые владеют жильем менее 3 лет. Причем неважно, каким образом владелец вступил в права: дарение, покупка, унаследование.

При сроке владения меньше 3 лет можно воспользоваться правом на имущественный вычет, прописанный в ст. 220 Налогового кодекса РФ.

Сделки между близкими людьми неравноценных квартир зачастую происходят с доплатой «в конверте», когда сумма прибыли от продажи и вовсе нигде не фигурирует.

На практике заключение таких договоров осуществляется чаще всего между родственниками или друзьями.

Найти постороннего человека-владельца жилья, которого устроит ваша квартира, а его недвижимость приглянулась вам, очень трудно.

к содержанию ↑

Нюансы при оформлении договора

Такой документ заключают исключительно собственники недвижимости. Его основные пункты прописаны в ст. 567 Гражданского кодекса РФ.

При составлении текста договора мены в нем обязательно указываются существенные условия сделки, а именно:

  • наименования, адреса, реквизиты сторон – владельцев жилья;
  • дата, место заключения;
  • подробное описание жилья –адрес, этаж, сведения о доме, общая и жилая площадь, техническая информация;
  • недостатки жилья (полное описание);
  • стоимость доплаты, если происходит неравноценный обмен;
  • обязательство сторон – передача в указанный срок недвижимого имущества;
  • порядок урегулирования спорных моментов;
  • ответственность продавцов.

Мнение эксперта
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Передача прав собственности происходит одновременно. Хотя, если такой синхронный обмен совершить невозможно, в тексте прописывается срок исполнения договора и порядок передачи имущественных прав.

Подписанный документ заверяется у нотариуса.

к содержанию ↑

Правовые последствия совершения мены для сторон сделки

Юридическим следствием вступления договора в силу для обеих сторон можно считать получение права на недвижимость. В этом смысле договоры мены и купли-продажи имеют одинаковые последствия- стороны становятся обладателями предмета договора.

В бартерных сделках с недвижимостью часто фигурирует доплата, и одна из сторон становится еще и выгодополучателем.

Однако для этого нужны веские основания, предусмотренные статьями 178–181 ГК РФ:

  • совершение сделки под давлением, угрозами (недействительность признается судом);
  • заключение договора вследствие обмана третьих лиц;
  • умолчание одной из сторон некоторых обстоятельств, подлежащих огласки (этот пункт Гражданский кодекс РФ основывает на добросовестности сторон договора);
  • заблуждение одной из сторон договора в отношении субъекта, мотивов сделки.

При нарушении существенных условий договора одной из сторон возможно расторжение соглашения.

Для признания сделки недействительной необходима подача судебного иска пострадавшей стороной.

Правовые последствия такого расторжения устанавливаются судебным решением. Как правило, при наличии явных доказательств мошенничества при заключении сделки суд встает на сторону потерпевшего участника и выносит решение о возврате недвижимости владельцу в исходном состоянии.

Автор статьи
Макаров Игорь Тарасович
Юрист-консульт с 8-летним опытом. Специализация — уголовное право. Большой опыт в экспертизе документов.
Следующая
Образцы документовДоговор купли продажи экскаватора погрузчика образец

Добавить комментарий

Adblock
detector