Договор купли продажи земельного участка

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-47-64

Купля-продажа – одна из распространённых имущественных сделок в земельном праве, в результате которой одна сторона приобретает права на земельный участок (ЗУ) на возмездной (платной) основе, за счёт прекращения права собственности контрагента.

О том как оформить продажу земельного участка и о других подводных камнях в этой процедуре мы поговорим в статье.

Предварительные действия по подготовке ЗУ к продаже

Не забывайте, что участку требуется придать ухоженный товарный вид, что существенно увеличит его стоимость, следует установить его гражданско-правовые основания. Они устанавливаются путём подготовки требуемой документации. Продажу следует начинать, когда документация полностью готова. При её отсутствии или недостаче заинтересованные в приобретении надела покупатели, скорее всего, откажутся от повторного просмотра участка и сочтут действия продавцов заведомо недобросовестными.

Современный рынок недвижимости наполнен мошенническими схемами, которые проворачиваются за счёт отсутствия определённой документации. Впоследствии такие сделки признаются оспоримыми. Юридическим последствием становится реституция – аннулирование прав.

Какие документы нужны для продажи земельного участка?

Главное – обеспечение участка правоустанавливающей документацией. Её не следует путать со свидетельством о праве собственности. В эту категорию входит один из документов, на основании которого возникло право собственности на землю:

  1. акт о выделе земель из муниципального фонда;
  2. свидетельство о принятии надела по наследству;
  3. договор имущественной сделки.

Тип и форма договора зависит от гражданско-правовой процедуры, регулирующей переход права к настоящему владельцу. В их числе могут быть:

  • дарственная на землю;
  • купчая;
  • договор мены.

На основании одного из обозначенных оснований, владелец обязан был получить:

  1. свидетельство о праве собственности;
  2. кадастровый паспорт участка.

Эти бумаги выдают на основании правоустанавливающего документа, в момент регистрации права собственности.

Мы ответили на вопрос: какие документы нужны для продажи земельного участка, теперь поговорим о дополнительной документации.

Дополнительный пакет и особенности документации

Если земля выделялась в советский период на основании постоянного (бессрочного) пользования или пожизненно наследуемого владения, та акты, по которым ЗУ был выдан, являются правоустанавливающей документацией. Такие наделы продавать нельзя. Чтобы их продать, следует перевести вид имеющегося права в собственность. Для этого потребуется разрешение администрации и перерегистрация на основании выданного разрешения.

Кроме прочего, участок следует размежевать и установить границы с соседями. На самом деле при продаже земель Росреестр не требует обязательности межевания. Однако покупателей не привлекают неопределённые гражданские и имущественные права. Ведь только после проведённого межевания станет понятно, что приобретается именно обозначенный участок. Для того, чтобы провести процедуру, следует обратиться в геодезическую компанию и подать заявку на межевание участка, приложив перечисленную документацию, для продажи земельного участка, на право собственности.

Геодезисты и кадастровый инженер проведут кадастровые работы, установят межевые знаки и согласуют границы участков с соседями.

Геодезическая компания выдаст папку с бумагами по межеванию, в который будут вложены межевой план участка с описанием и акты. Эту папку следует показывать покупателям в первую очередь, но брать с собой для проведения сделки не требуется.

Если на участке имеется возведённое или незавершённое капитальное строение – документация для купли продажи земельного участка на него предоставляется отдельно. Если его нет – следует взять справку о его отсутствии.

К имеющемуся пакету остаётся приложить кадастровую выписку из государственного кадастра недвижимости об отсутствии ареста и иных обременений. Если установлен сервитут – предоставить выписку о его наличии, что не помешает наделу участвовать в сделке.

Теперь участок готов к тому, чтобы его предоставить покупателям для просмотра.

Естественно, что продавцу требуется иметь в наличии гражданские паспорта РФ с пропиской, ксерокопии которых будут прилагаться к пакету документов.

Поиск покупателей начинают с обращения в риэлторскую компанию или самостоятельно размещают объявления в СМИ и на интернет порталах информационного содержания.

Оформление купли-продажи земельного участка: пошаговая инструкция

Если вас интересует купли-продажа дома с наделом, тогда вам следует прочитать эту статью. Если же вы не продаете, а покупаете участок, тогда ознакомьтесь с другим нашим материалом.

Для того чтобы знать как оформить купли продажу земельного участка, нужно определиться кто будет ей заниматься.

Если продажей занимается риелторская компания или посредник по доверенности, документы не стоит передавать для работы. Главное для представителя интересов покупателя – организовать просмотры. Пакет с готовыми бумагами следует показывать только в собственном присутствии. Лучше всего – снять копии, а оригиналы предоставлять только в случае необходимости.

К имеющимся документам целесообразно, но не обязательно, прилагать справку от независимого оценщика. Если справки нет, то цену следует устанавливать, ориентируясь:

  1. на стоимость аналогичных наделов;
  2. на рекомендации посредника или риелтора.

После того, как вопрос о покупке согласован в устной форме, следует соблюсти формальности, оформив договорённости предварительным договором купли-продажи земельного участка (ПДКП).

Куда обращаться и внесение задатка

Для составления ПДКП можно обратиться:

  • в риелторскую компанию;
  • к юристу.

По усмотрению сторон допустимо составить его самостоятельно, при соблюдении нормативов, предъявляемых к предварительным соглашениям. Заведомо следует обсудить способ предоставления гарантий, которые могут выражаться во внесении задатка. После внесения задатка при оформлении ПДКП, участок снимается с торгов и резервируется за покупателем на договорённых условиях.

Образец для скачивания: предварительный договор купли-продажи земельного участка

Владелец уже НЕ имеет права:

  1. передать ЗУ третьим лицам;
  2. изменить условия сделки купли продажи земельного участка;
  3. повысить стоимость надела.

Нарушив указанные положения, он обязан вернуть задаток, полученный им от покупателя, в двойном размере (ст.380, 381 ГК РФ). Если от продолжения проведения сделки откажется покупатель, уплаченный задаток остаётся у продавца. Эти нюансы следует внести отдельным пунктом в ПДКП, во избежание конфликтов и судебных разбирательств.

Если контрагенты не желают рисковать деньгами, они могут вносить аванс, который в случае расторжения сделки возвращается (ст.487 ГК РФ).

Заключение предварительного соглашения не является сделкой имущественного характера. Этот документ имеет краткосрочную юридическую силу только до момента подписания купчей. Никакие имущественные права на его основании не передаются.

Сроки и составление основного договора

Договор купли продажи земельного участка - изображение 1

Типовая форма договора купли продажи земельного участка

Зарезервировав участок, покупатель находит денежные средства, а продавец готовит переход собственности. Если деньги готовы, а серьёзных предварительных работ не требуется, купчая может составляться в любой удобный день, по усмотрению сторон. Как правило, срок становится более продолжительным, когда покупатели пользуются кредитными условиями оплаты ЗУ.

В этом случае приходится дожидаться одобрения со стороны банка, которое может затянуться до 3 месяцев. Эти обстоятельства следует учесть заранее, так как существенным условием составление ПДКП является соблюдение сроков, при срыве которых:

  1. нарушителю назначаются штрафные санкции;
  2. заинтересованная сторона может затребовать залог в установленном размере;
  3. объект может сниматься с резервирования.

Основной типовой договор (образец договора купли продажи земельного участка можно скачать чуть ниже или в конце статьи) имущественной сделки допускает самостоятельного составления, но здесь целесообразнее обратиться к специалисту, который поможет предусмотреть все тонкости, связанные с конкретным участком, подлежащим сбыту. Уплаченный в виде аванса задаток зачитывается в счёт оплаты покупки. На основании ПДКП в положения купчей переносятся основные пункты, а сведения о сторонах и характеристиках приобретаемого ЗУ не должны иметь расхождений.

Договор купли продажи земельного участка: скачать бесплатно

Если таковые появились, требуется приложить документальное свидетельство их правомочности в виде справки, выписки из ГКН и прочего.

Договор начинается с определения:

  1. места и времени составления;
  2. субъектов сторон;
  3. предмета договора.

Характеристики участка, внесённые в предварительное соглашение и в купчую, требуют соответствия сведениям кадастрового паспорта и свидетельства о собственности.

После основной части, определившей субъект и предмет имущественной сделки, формулируются пункты:

  1. Условия проведения имущественной сделки. В пункт вносятся подпункты, определяющие способ перехода имущественных прав. Так же – сумму, подлежащую оплате и способ передачи денег.
  2. Права и ответственности сторон, определяющие соблюдение сроков и условия организации купли продажи. Сроки передачи, в которых назначается дата составления акта приёма-передачи ЗУ.
  3. Ответственность сторон при не исполнении положений договора, где определяются штрафные санкции за нарушение условий и пени за нарушение сроков передачи ЗУ или внесения платежа.
  4. Условия расторжения договора. Обозначаются ситуации, которые допускают отмены юридической силы договора по взаимному согласию сторон или в одностороннем порядке через суд.
  5. Действия в обстоятельствах неодолимой силы.
  6. Заключительные положения, где указывается необходимость проведения регистрации договора, число экземпляров и иные нюансы по усмотрению сторон.
  7. Скрепляется подписями с расшифровкой фамилий.

Стоимость оформления такого договора юристом в регионах РФ составляет в среднем 6-8 тысяч рублей. Его допустимо удостоверить нотариально, если сторонам требуется дополнительная гарантия чистоты сделки. Если продажа проводится через риелторскую компанию, то специалисты высчитывают в пользу компаний сумму от 50 тысяч рублей. Некоторые объекты облагаются процентным вычетом, который проводится в момент передачи денег продавцу и составляет 3-5% суммы сделки.

Регистрация в Росреестре

Оформленная купчая передаётся в Росреестр для внесения сведений о сделке в записи ГКН. Наряду с ней передаются:

  1. кадастровый паспорт участка;
  2. правоустанавливающий документ;
  3. свидетельство о собственности.

Стороны договора (бланк договора купли продажи земельного участка можно скачать ТУТ) подходят в многофункциональный центр (МФЦ) совместно, при предоставлении паспортов составляют заявления о переходе прав и сдают обозначенную документацию под расписку в окно регистратору.

Проведение процедуры регистрации купли продажи земельного участка платное. Требуется оплатить пошлину в размере 2 тысячи рублей.

Регистрация проводится на основании закона, принятого 27.07.1997 г., под № 122-ФЗ, который требует проведения регистрации имущественных прав на объекты недвижимости. Не зарегистрированный договор является недействительным. Регистрационные действия допускается приостановить одной из сторон подачей заявления, если контрагент нарушил правила, установленные в положениях купчей.

Переход права завершается получением свидетельства о праве собственности, выданном на имя нового владельца, при отметке о регистрации на экземпляре договора. До получения таковых приобретённый надел следует принять актом приёма-передачи.

Вместо заключения предлагаем вам ознакомится с другим материалом, который поможет вам после купли-продажи ЗУ:

  • 3 ШАГА ДЛЯ ВОЗВРАТА НАЛОГОВОГО ВЫЧЕТА ПРИ ПОКУПКЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА
  • КАКОЙ НАЛОГ ПЛАТИТЬСЯ С ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА ФИЗИЧЕСКИМ ЛИЦОМ И КАК ЕГО РАССЧИТАТЬ?
  • 2 ВАРИАНТА ИСПОЛЬЗОВАНИЯ МАТЕРИНСКОГО КАПИТАЛА НА ПОКУПКУ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Вот такой не простой порядок купли-продажи земельного участка, надеемся что наш материал вам поможет. Удачи!

Документы на тему статьи

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

+7 (499) 938-47-64Степан Герасимов21.09.2018 в 00:06

Здравствуйте. Такой вопрос: хочу купить земельный участок относящийся к территории ЗАТО. Продавец говорит что у него имеется зеленка на руках. Как мне его оформить на себя?

Мария Комарова18.09.2018 в 06:03

добрый день. Скачал образец ДКП с Вашего сайта, можно ли по такому договору получить возврат средств по земельному сертификату?

Дмитрий29.05.2017 в 22:23

Думаю оформлять договор по купли-продажи через риелтора. Сразу там все сами сделают, я ведь правильно понимаю? Ведь мне не надо будет никуда ездить и ничего оф… Читать ещё

Думаю оформлять договор по купли-продажи через риелтора. Сразу там все сами сделают, я ведь правильно понимаю? Ведь мне не надо будет никуда ездить и ничего оформлять. Все риелтор сделает. Или это бессмысленная трата денег? Просто так или иначе придется потратить энную сумму средств.

сергей29.04.2017 в 12:47

лучше всего да и удобнее составлять предварительный договор купли — продажи у юриста в МФЦ, потом и основной договор у него же. Так удобнее и гораздо быстрее ч… Читать ещё

лучше всего да и удобнее составлять предварительный договор купли — продажи у юриста в МФЦ, потом и основной договор у него же. Так удобнее и гораздо быстрее чем через риелтора. И дешевле получится. Дважды оформлял куплю-продажу через МФЦ и оба раза никаких проблем не возникло.

Филипп Гаврилов01.12.2016 в 19:09

Какие документы необходимы при покупке з/у у собственника?С чего начать?

Филипп ГавриловАлександр26.12.2016 в 11:51

Начните с проверки прав собственника. Например, обращением к ЕГРН, из чего вы получите информацию о нём и обременениях з\участка. Затем составляйте договор. По… Читать ещё

Начните с проверки прав собственника. Например, обращением к ЕГРН, из чего вы получите информацию о нём и обременениях з\участка. Затем составляйте договор. После этого – регистрируйте переход прав. Вам потребуются: 1) подтверждение об уплате госпошлины, 2) договор в трёх экземплярах, 3) правоустанавливающий документ на з\участок в случае отсутствия зарегистрированного права, 4) паспорт продавца\покупателя, 5) согласие супруги(а), если з\участок в совместной собственности. Рекомендуется провести межевание. Обоснование: https://rosreestr.ru/site/press/news/chto-nuzhno-znat-priobretaya-sadovyy-uchastok/

Игнатий Фомин01.12.2016 в 19:09

Здравствуйте! Собираюсь приобрести зем. участок . находящийся в собственности с2005г по распоряжению главы района (моск. области) предоставленный как участнику … Читать ещё

Здравствуйте! Собираюсь приобрести зем. участок . находящийся в собственности с2005г по распоряжению главы района (моск. области) предоставленный как участнику боевых действий . какие могут быть обременения? Спасибо! Андрей

Игнатий ФоминАлександр25.12.2016 в 11:43

Участок находится в собственности, в связи с чем его владелец наделён правом распорядиться им по собственному усмотрению. Само основание предоставления владель… Читать ещё

Участок находится в собственности, в связи с чем его владелец наделён правом распорядиться им по собственному усмотрению. Само основание предоставления владельцу з\участка как ветерану БД в собственность, обременений не налагает. Вместе с тем, собственник мог совершить действия, результатом которых участок был обременён, например, залогом, сервитутом. Обратите на это внимание, попросив предоставить выписку из ЕГРН сроком давности не более 30 дней. Если обременений в ней вы не найдёте, то их и нет. Обоснование: Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ст. 24), ГК РФ (ст. 209).

Показать ещё (2)Написать комментарий

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-46-18

При составлении договора купли-продажи нотариус проверяет все поданные документы, а также наличие арестов и/или запретов на отчуждение земельного участка, действительность доверенности (если договор заключается представителем).

Договор купли-продажи земли – это основной документ, свидетельствующий о переходе права собственности от одного владельца к другому. На его основании проводится государственная регистрация объекта недвижимости с последующим оформлением правоустанавливающей документации. Рассмотрим, где и как оформить документ.

Законодательное регулирование

Договор купли продажи земельного участка - изображение 2

Покупка-продажа земли регулируется законодательно. Нормами Земельного кодекса Российской Федерации закреплены основные принципы данного процесса. Для заключения сделки обязательным является составление договора в соответствии с Гражданским кодексом (часть вторая).

В данном документе закреплено (статья 454), что владелец должен передать собственнические права покупателю, а тот, в свою очередь, оплатить приобретение в установленном размере. О продаже участка говорится и в п.7 гл. 30 Гражданского кодекса, именуемом “Продажа недвижимости”.

В статье 456 Гражданского кодекса РФ значится, что, заключая соглашение о продаже земли, продавец обязан передать не только предмет сделки, но и относящиеся к нему атрибуты (в т.ч. всю необходимую документацию). Порядок и особенности составления договора купли-продажи обозначены в ГК РФ (глава 30).

В статье 454 Гражданского кодекса закреплена процедура составления соглашения. Частные ситуации прописаны в статье 455 того же законодательного акта. Процесс передачи участка земли регулируется статьей 456. Сроки договора – статьей 457.

Особенности документа

Договор купли-продажи заключается по согласованию обеих сторон сделки (о важных особенностях и отличиях договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами, читайте тут). Он является основой, на которой базируется последующая регистрация прав нового собственника. Именно поэтому важно составить его грамотно, подробно описать объект соглашения. Стоит обратить внимание на такие нюансы:

  • Соответствие участка заявленным характеристикам. Обозначение в договоре качественных характеристик, если это участок сельскохозяйственного назначения.
  • Указание целевого назначения земли.
  • Согласование договора с другими собственниками (в случае продажи доли надела), т.к. они имеют первоочередное право на покупку. В обязательном порядке каждый владелец уведомляется о намерении продать часть земли, только в случае отказа от приобретения участка (либо отсутствия ответа в течение месяца) сделка с третьим лицом может состояться.
  • Договор купли продажи земельного участка - изображение 3

    В договоре стоимость земли предпочтительно указывать в национальной валюте. При наличном способе оплаты желательно пригласить свидетелей.
  • Если был оформлен кредит, в соглашении отмечается заемная сумма и дата ее предоставления.

На стоимость земельного участка могут повлиять и такие данные, указанные в договоре: возможность проводить строительные работы в будущем, использование прилегающей местности, наличие сервитута. Продаже подлежат только земли, поставленные на кадастровый учет.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-46-18

Порядок составления и заключения

Куда обратиться?

Составление договора купли-продажи земли может осуществляться как в нотариальной конторе, так и самостоятельно участниками сделки. Законодательство РФ здесь никаких ограничений не ставит (за исключением отдельных случаев). Это значит, что покупатель и продавец вправе самостоятельно решать, каким образом осуществить процедуру.

Стороны могут самостоятельно заняться подготовкой документа, но стоит учесть, что в обязательном порядке нужно составить юридически грамотный договор. Кроме того, продавец и покупатель должны будут обратиться в большое количество инстанций. Но такой вариант снизит затраты на оформление купли-продажи земельного участка.

Перечень необходимых бумаг

Перечень документации, которую должны предоставить обе стороны:

  1. Паспорта участников договора.
  2. Правоустанавливающие документы.
  3. Справка из Единого государственного реестра недвижимости.
  4. Разрешение на заключение сделки, заверенное нотариусом, в случае, если у земельного участка несколько собственников.
  5. Договор купли продажи земельного участка - изображение 4

    Засвидетельствование отсутствия других правопреемников на объект продажи, если земля передана по наследству.
  6. Межевой план, уточняющий границы надела. При купле-продаже части земель требуется провести обособленное межевание и оформить на его основе новые документы, свидетельствующие о наличии собственнических прав.
  7. Выписка из государственного кадастра недвижимости.
  8. Заверенная нотариально доверенность на представление интересов продавца в случае, если сделку заключает не сам собственник.

Как оформить?

В соответствии со статьей 550 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи земли должен оформляться исключительно в письменном виде.

В документе обязательно должны быть обозначены все условия соглашения, подробное описание предмета, права и обязанности сторон, ответственность за невыполнение обязательств. Не допускаются ошибки, нарушения законодательно-правовых норм. Категорически запрещено сокрытие важной информации при заключении договора.

Свои особенности оформления имеют договоры купли-продажи земельного участка с домом и дачного и садового участка с домом и без, ознакомиться с которыми вы можете на нашем портале.

Кроме того, при проведении сделки стороны нередко прибегают к заключению предварительного соглашения, которое позволяет минимизировать риски. Узнать о предварительном договоре купли-продажи земельного участка можно в этой статье.

Структура документа

Договор купли-продажи состоит из нескольких разделов. Первый из них – вводный, он включает такую информацию:

  • название документа;
  • дата составления;
  • ФИО продавца и покупателя;
  • данные документов, удостоверяющих личности обеих сторон, либо названия организаций (при участии юридических лиц);
  • реквизиты участников сделки (а также третьих лиц, если таковые задействованы).

Следующая часть основная. В ней указаны:

  • Договор купли продажи земельного участка - изображение 5

    Предмет договора – это земельный участок, подлежащий продаже. Для того, чтобы соглашение имело юридическую силу, его следует четко определить и охарактеризовать. На данном этапе нужно указать размер надела, его местонахождение, целевое назначение, кадастровый номер.
  • Подтверждение собственнических прав продавца (данные свидетельства о госрегистрации).
  • Разрешение на эксплуатацию.
  • Наличие обременений (пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса обязует продавца предоставить исчерпывающие сведения по данному вопросу).
  • Другие условия договора: цена, способ оплаты, сроки.
  • Порядок передачи земельного участка.
  • Какая сторона понесет расходы на проведение регистрации права собственности.
  • Права и обязанности каждого участника процесса.
  • Количество экземпляров договора.

В заключении продавец и покупатель подписывают документ. Следует отметить, что цена на землю рассчитывается исходя из установленных нормативов в конкретном регионе и опирается на целевое назначение участка. К договору купли-продажи земли должны прилагаться нотариально заверенные согласия супругов сторон на продажу и покупку земельного участка.

  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка без строений в формате Word

Оформление при расчете через банковскую ячейку

Денежные средства могут быть переданы наличным или безналичным способами, а также через банковскую ячейку. Суть последнего состоит в том, что покупатель арендует ячейку в банке, куда закладывает денежную сумму, указанную в договоре. При этом забрать ее можно только при определенных условиях.

Так, если соглашение подписано и все его условия соблюдены , продавец получает доступ к ячейке. Для этого продавец должен предоставить банку такие документы:

  1. Подписанный договор купли-продажи.
  2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности (или его нотариально заверенная копия).
  3. Выписка из ЕГРН.

Все условия расчетов через банковскую ячейку оговариваются в банковском договоре.

Такой способ расчета обязательно должен быть обозначен в договоре купли-продажи. При этом отмечается, когда именно и какая сумма была заложена в банковскую ячейку, какой срок дается продавцу, чтобы забрать оплату и какие документы он должен предоставить. Если же продающая сторона не воспользовалась по каким-либо причинам своим правом единоличного доступа в установленный срок, то доступ к денежным средствам снова получает покупатель.

Скачать образец договора на куплю-продажу земельного участка с расчетом через банковскую ячейку

Как заключить при наличии обременения на земле?

При составлении договора купли-продажи земли с обременением его наличие с описанием обязательно указывается в документе. Обременение может быть таким:

  1. Договор купли продажи земельного участка - изображение 6

    Объект продажи является залогом по ипотечному кредиту. В данном случае до момента погашения задолженности участок принадлежит кредитору.
  2. Доверительное управление – при его использовании земля считается обремененной, пока срок управления не истечет.
  3. Аренда на определенный период времени. Важно, чтобы в договоре не значилась возможность автоматического продления.
  4. Сервитут, дающий право пользования третьему лицу.
  5. Концессия – целевое использование участка с последующим переходом права собственности.
  6. Арест – накладывается на объект земельной недвижимости по решению суда вследствие наличия задолженности у владельца. При таком обременении продажа объекта запрещена до его снятия.
  • Скачать бланк договора купли-продажи земельного участка с обременением
  • Скачать образец договора купли-продажи земельного участка с обременением ипотекой

Что недопустимо включать в условия?

Сделка купли-продажи земли всегда сопровождается составлением договора. В него недопустимо включать снятие ответственности с бывшего владельца, если после подписания бумаг появятся третьи лица, претендующие на объект продажи.

Продающая сторона не может наделять себя правом каким-либо образом ограничивать последующее использование участка покупателем. Нельзя также прописывать в договоре право продавца вернуть себе проданную землю.

Сроки

Срок договора и исполнения обязательств участниками сделки устанавливается индивидуально по согласованию сторон. При этом учитываются особенности конкретного процесса и возможность выполнения тех или иных обязательств.

Если же четкие временные ограничения не указаны в договоре, то проведение оплаты и передача объекта продажи должны быть произведены в разумный срок (Гражданский кодекс РФ, статья 314).

Нужно ли заверять нотариально?

Договор купли-продажи земли необходимо заверять нотариально, когда:

  • Договор купли продажи земельного участка - изображение 7

    продается недвижимость, находящаяся в долевой собственности;
  • владельцем (или одним из них) является несовершеннолетний либо недееспособный гражданин;
  • участок приобретается в долевую собственность;
  • покупка-продажа сопровождается заключением соглашения пожизненного содержания или договора ренты.

В остальных случаях можно осуществить сделку без нотариуса. Однако, стоит помнить, что привлечение юридически подкованного специалиста – это не только более дорогой вариант, но и более надежный. Действия нотариуса:

  1. проверит законность проведения процедуры;
  2. уточнит все нюансы касательно конкретного объекта продажи;
  3. сделает необходимые запросы в регистрационные органы;
  4. проверит наявность рисков;
  5. составит договор, удовлетворяющий требованиям сторон.

Участие нотариуса значительно ускорит процесс купли-продажи и обезопасит его. Для покупателя это очень важно, т.к. затраты на земельный участок, как правило, немалые, и лишиться едва приобретенного права собственности не хочет никто.

Нотариус несет имущественную ответственность за соблюдение правовых норм в делах, которые он ведет. Это значит, что если по вине должностного лица покупатель понесет материальный ущерб, ему должны все возместить.

Процедура регистрации

Процедура государственной регистрации договора купли-продажи земли проводится после подписания участниками договора. Для этого в Росреестр подается:

  1. заявление установленной формы;
  2. непосредственно заключенный договор (3 экземпляра);
  3. паспорта сторон или представителей вместе с нотариальной доверенностью (об особенностях оформления договора на куплю-продажу земельного участка по доверенности можно узнать здесь);
  4. разрешение супруга на продажу земли;
  5. правоустанавливающие документы;
  6. акт приема-передачи (если он не является составной частью соглашения).

За проведение регистрации необходимо уплатить государственную пошлину. Если одна из сторон уклоняется от данного этапа сделки, зафиксировать право собственности можно через суд.

Расходы

Договор купли продажи земельного участка - изображение 8

Расходы на оформление сделки берет на себя одна из сторон или обе в долевом соотношении. Эти условия также должны быть обозначены в договоре купли-продажи. К основным затратам на заключение и регистрацию договора относятся:

  1. Услуги нотариальной конторы.
  2. Расходы на государственную регистрацию права собственности.
  3. Суммы уплаты налога.

Первая часть расходов включает в себя нотариальный тариф и оплату технической и правовой работы (устанавливается индивидуально каждым специалистом). Тариф определен в таком размере:

  1. При обязательном нотариальном заверении: 0,5% от стоимости объекта продажи (при этом сумма не может быть ниже 300 руб. и превышать 20000 руб.).
  2. Когда нотариус привлекается по желанию сторон, то расходы будут такими (если договор заключается между родственниками):
    • стоимость земли до 10000000 руб. – 3000 руб. + 0,2% от суммы;
    • от 10000000 руб. – 23000 руб. + 0,1% (максимально – 50000 руб.).
  3. Для всех остальных:
    • до 1000000 руб. – 3000 руб. + 0,4%;
    • до 10000000 руб. – 7000 руб. + 0,2%;
    • от 10000000 руб. – 25000 руб. + 0,1%.

Стоимость государственной регистрации для физических лиц составляет 2000 руб., для юридических – 22000 руб (ст. 333.33 НК РФ).

Уплата налогов включает:

  • взнос в ПФ РФ в размере 1% (уплачивается, если земля была в собственности менее 3-х лет);
  • госпошлина – до 1% от общей суммы договора;
  • НДФЛ – 13% (в случае, когда продавец владел участком менее 5 лет).

Дополнительное соглашение

Договор купли продажи земельного участка - изображение 9

Если стороны уже подписали договор купли-продажи земли и он вступил в действие, но возникли новые обстоятельства или договоренности, их можно закрепить в дополнительном соглашении, которое будет иметь такую же юридическую силу, как и основной договор.

Дополнительное соглашение может понадобиться в разных случаях, среди них:

  1. Передача денежных средств осуществляется частями (например, договор аванса).
  2. Возникновение дополнительных обременений.
  3. Покупка с использованием ипотечного кредитования, когда земля переходит в залог до погашения кредита.
  4. Приобретение еще одного земельного участка.

Дополнительное соглашение так же, как и основной договор, состоит из вводной части с названием документа, номером, датой, указанием участников соглашения и их паспортных данных (или реквизитов). Кроме того, отмечается к какому договору принадлежит дополнительное соглашение. Далее следует предмет договоренности (обозначаются дополненные или измененные пункты).

  • Скачать бланк дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка
  • Скачать образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи земельного участка

Основания для расторжения после регистрации

Расторжение договора чаще всего осуществляется в судебном порядке. Основанием может являться нарушение обязательств одной или обеими сторонами. Судебное разбирательство – длительный процесс, однако, при удовлетворении требований пострадавшей стороны, она может рассчитывать и на компенсацию издержек судебного делопроизводства.

Гораздо легче расторгнуть договор купли-продажи по согласованию сторон (если такой вариант возможен). В таком случае оформляется дополнительное соглашение, которое подается в органы госрегистрации.

Как составить соглашение о расторжении?

Соглашение о расторжении договора купли-продажи земли заключается после обсуждения существенных условий и рассмотрения всех возможных вариантов решения.

Выглядит соглашение таким образом:

  1. Договор купли продажи земельного участка - изображение 10

    Название документа, дата и место его оформления.
  2. Наименование и реквизиты участников, а также номер и дата составления основного договора.
  3. Момент вступления в силу соглашения о расторжении.
  4. Возврат выполненных обязательств.
  5. Отсутствие претензий.
  6. Количество подготовленных экземпляров.
  7. Реквизиты продавца и покупателя, их подписи.

Скачать бланк соглашения о расторжении договора купли-продажи

Признание недействительным

Признание договора купли-продажи земли недействительным предполагает, что сделка не имеет юридических последствий с самого момента ее оформления. Основанием может служить либо судебное оспаривание, либо признание документа ничтожным. В первом случае в суд могут обратиться третьи лица, чьи права были нарушены в результате купли-продажи объекта недвижимости. Третьими лицами могут быть:

  • несовершеннолетние и недееспособные лица;
  • собственники в долевом участии;
  • граждане, которые не отдавали отчет своим действиям или которых принудили к подписанию соглашения;
  • те, кого ввели в заблуждение (факты мошенничества) и т.д.

Ничтожными сделками выступают те, в которых явно прослеживается нарушение законодательства Российской Федерации.

Как проходит процедура?

Признание договора купли-продажи недействительным вследствие его ничтожности происходит в момент установления такого факта.

Договор купли продажи земельного участка - изображение 11

Второй вариант – признание недействительности договора в судебном порядке. При этом пострадавшая сторона обращается в суд, имея весомые и аргументированные основания, которые могут быть доказаны. Стоит учитывать, что существует срок исковой давности – 3 года (в отдельных ситуациях до 10 лет).

Суд рассматривает все обстоятельства, и принимает решение удовлетворить требования истца или отказать ему. Судебный процесс трудоемкий, поэтому требует участия квалифицированных специалистов.

Скачать бланк искового заявления о расторжении договора купли-продажи земельного участка

Заключение договора купли-продажи земли – ответственный процесс. Он должен выполняться в строгом соответствии законодательно-правовым нормам и с учетом прав каждой стороны, в т.ч. третьих лиц. Соблюдение этих правил обезопасит участников процесса от возникновения убытков и потери имущественных прав.

Полезное видео

Посмотреть видео о том, как правильно оформить сделку купли-продажи земельного участка:

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

+7 (499) 938-46-18

Источники:

  1. "https://journal.tinkoff.ru"
  2. myrealproperty.ru
  3. UrExpert.Online
Понравилась статья? Расскажите друзьям:
Оцените статью, для нас это очень важно:
Проголосовавших: 1 чел.
Средний рейтинг: 5 из 5.

Оставить комментарий:

Отправить
Последние комментарии:
договор найма...



Обратная связь:
Отправить
Сообщение отправлено.
Мы постараемся ответить Вам как можно быстрее.
Сообщение не отправлено.
Повторите пожалуйста позже.
Закрыть