Договор купли продажи заключение договора

10.07.18

Договор купли продажи заключение договора - изображение 1

Сегодня вы покупаете хлеб или воду, завтра продаете зимний пуховик, а послезавтра подыскиваете велосипед для летних прогулок.

Договор купли продажи заключение договора - изображение 2

Анна Чеботарева юрист

Все это происходит благодаря договору купли-продажи.

Что вы узнаете

  • Что такое договор купли-продажи
  • Стороны договора
  • Форма договора
  • Содержание договора
  • О чем еще нужно договориться
  • Как оплатить товар
  • Как оформить договор
  • Как его зарегистрировать
  • Как расторгнуть договор
  • Сколько договор действителен
  • Если покупаете товар в магазине

Скачать бланкПосмотреть образец

В этой статье мы расскажем о юридической стороне вопроса — то есть что такое купля-продажа с точки зрения закона. Здесь будут практические примеры, но задача статьи — дать вам общее представление об этом понятии.

к содержанию ↑

Что такое договор купли-продажи

Это соглашение между двумя сторонами о том, что одна из них — продавец — передаст другой стороне — покупателю — определенную вещь, когда получит за нее оплату. Соглашение может быть письменным, но в некоторых случаях может быть и устным.

Договор купли-продажи нужен, чтобы подтвердить переход права собственности на товар от продавца к покупателю. Еще договор пригодится, если вам продали некачественный товар и вы хотите его обменять или вернуть свои деньги.

Если ваш товар из особенной категории, например автомобиль, то договор купли-продажи попросят показать при регистрации машины в ГИБДД, чтобы убедиться, что вы купили ее честно. Без регистрации вы не сможете законно пользоваться автомобилем.

Бланк договора купли-продажи

к содержанию ↑

Стороны договора

Гражданский кодекс предъявляет минимум требований к сторонам по договору купли-продажи. Основное требование: продавец должен быть собственником товара или иметь другие права, которые позволяют ему передать товар покупателю.

ст. 454 ГК РФ «Договор купли-продажи»

Договор купли-продажи могут заключать и граждане между собой, и гражданин с компанией, и две компании. Различается лишь размер ответственности и то, будет ли работать закон «О защите прав потребителей». Мы расскажем об общих правилах заключения договора купли-продажи и о нормах, которые защищают граждан.

к содержанию ↑

Форма договора купли-продажи

Закон не обязывает вас заключать договор купли-продажи в письменной форме. Это значит, что даже когда вы на рынке покупаете килограмм огурцов, не подписывая никаких договоров, купля-продажа все равно происходит, а ваши отношения с продавцом все равно подчиняются общим правилам.

Есть три исключительных случая, когда Гражданский кодекс настаивает на том, чтобы вы составили договор купли-продажи в письменном виде:

  1. два гражданина РФ покупают/продают что-то дороже 10 тысяч рублей — ст. 161 ГК РФ;
  2. ваш контрагент — юридическое лицо — ст. 161 ГК РФ;
  3. вы продаете или покупаете недвижимость — квартиру, комнату, земельный участок, дачный домик и прочее — ст. 550 ГК РФ.

Если вы не составите и не подпишете договор в первых двух случаях, он все равно будет действовать. Но если что-то случится, вы не сможете позвать свидетелей в суд, чтобы подтвердить существование этого договора.

Если вы продаете или покупаете недвижимость, договор купли-продажи надо обязательно заключать в письменной форме. Иначе договор признают недействительным, а квартиру или дом — не вашей собственностью.

Регистрировать сам договор сейчас не надо даже при покупке квартиры. Регистрация нужна только при смене собственника. Нотариус для договора купли-продажи в большинстве случаев не требуется, но есть исключения.

Нотариус нужен, если вы продаете или покупаете имущество в таких ситуациях:

  1. это доля в квартире или доме — ч. 1 ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  2. это квартира вашего ребенка или человека, над которыми вы осуществляете опеку, — ч. 2 ст. 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»;
  3. это квартира, но вы продаете ее не просто так, а с условием, что вам будут пожизненно выплачивать средства на ваше содержание — ренту, — ст. 584 ГК РФ.
к содержанию ↑

Содержание договора купли-продажи

Главное и единственное, о чем продавец и покупатель должны договориться заранее, — это товар. Если они не решили, что именно и в каком количестве будет предметом сделки, то и договора никакого нет. Товар должен быть именно тем и в том количестве, о котором стороны договорились. Еще товар должен быть качественным.

п. 3 ст. 455 ГК РФ

Именно тот, о котором договорились. Если Галя обещала продать Кристине туфли «Кристиан Лабутен» из натуральной кожи, размер 37, оттенок nude 6248 и обязательно с надписью Pigalle 120 patent kauf, то туфли «Гуччи» 38-го размера и без надписи не подойдут.

Ассортимент. Если Кристина ожидала несколько разных пар туфель, Галя должна продать их в точном соответствии с ожиданиями Кристины. Если Галя обманула ожидания Кристины, последняя может вообще отказаться принимать товар или попросить о замене неподходящих туфель. Такое право ей дает статья 468 Гражданского кодекса.

Количество. Если товарных единиц несколько, любой человек должен суметь их сосчитать. Нельзя договариваться о количестве товара в непонятных системах измерения.

Качество. Либо вы обговариваете качество товара отдельно, либо продавец передает вам товар, пригодный для целей, которые вы заявили при заключении договора. Например, если Кристина и Галя договаривались о туфлях, Галя не может продать Кристине туфли со сломанным каблуком, в которых невозможно ходить.

Продавец может попытаться продать некачественный товар, предупредив об этом покупателя заранее. Например, сказать: «Галя, у этих туфель отломан каблук, я тебе за него скину десять тысяч». Так можно.

Но если продавец не предупредил, а покупатель не заметил подвоха, то, согласно ст. 475 ГК РФ, покупатель может:

  1. потребовать уменьшить цену соразмерно недостатку товара;
  2. потребовать отремонтировать товар, если это возможно;
  3. отремонтировать товар за свой счет, а потом прийти к продавцу с чеком за ремонт и потребовать полного возмещения.

Если товар так плох, что использовать его по назначению точно не получится, то покупатель может либо потребовать назад деньги, либо заменить товар на аналогичный, но уже качественный.

Вы можете предъявить все эти претензии продавцу, даже если до этого подписали акт об отсутствии у товара недостатков, а нашли их позже.

Как вернуть покупку в интернет-магазин

к содержанию ↑

О чем еще нужно договориться

Спросить, сколько собственников у товара, то есть нет ли у товара каких-то других собственников, кроме продавца, и не наложены ли на этот товар какие-то ограничения или обременения. Хотя, если правда об их количестве откроется позже, гражданский кодекс разрешает вам отказаться от договора совсем или требовать снижения цены. Но мы рекомендуем проверять обременения сразу.

абз. 2 п. 1 ст. 460 ГК

Проверить документы. Когда вы получаете товар, обязательно проверяйте, на месте ли все инструкции, технические паспорта и сертификаты качества. Передать их вам вместе с товаром — обязанность продавца, даже если он продает вам ношеные туфли (п. 2 ст. 456 ГК РФ).

Если вам не нужны эти документы, можете прямо об этом сказать продавцу. Но если в будущем возникнут проблемы с товаром, обменять его или вернуть деньги без технического паспорта и сертификатов будет сложнее, чем с ними.

Изумительная история 20.11.17

Автосалон задержал выдачу ПТС и теперь выплатит покупателю 530 тысяч

Договориться, кто доставляет товар и каким образом. От этого зависит момент перехода риска случайной гибели или повреждения товара.

Случайная гибель товара — ситуация, когда товар кто-то уничтожил, но не продавец и не покупатель

Предположим, Маша решила купить пылесос. Она зашла на сайт крупного магазина бытовой техники и выбрала себе ручной пылесос «Дайсон» за 19 990 рублей. Сайт предложил Маше два варианта доставки: самовывоз из розничного магазина и доставку курьером. Когда же пылесос юридически станет принадлежать Маше?

Самовывоз. Если Маша выберет самовывоз, то формально она отвечает за пылесос с момента получения смс или письма от продавца о том, что товар можно забирать из магазина. Фактически Маша станет владельцем пылесоса с момента его получения на стойке выдачи товара. Магазин доставляет пылесос на стойку, а Маше отправляет уведомление. С этого момента считается, что магазин исполнил свои обязательства. Чем дольше Маша тянет с получением товара, тем больше она рискует, что с ее пылесосом что-то случится не по вине магазина.

абз. 3 п. 1 ст. 458 ГК РФ

Доставка курьером. Если Маша выбрала доставку курьером, то магазин исполнит свои обязанности только тогда, когда курьер вручит товар лично Маше в руки у нее дома, на работе или в другом месте встречи. Если курьер поцарапает пылесос по дороге или уронит его в лужу, то за повреждения отвечает магазин.

абз. 2 п. 1 ст. 458 ГК РФ

Пылесос попадает под Машину ответственность только после того, как она взяла его в руки. Если Маша после этого уронит и сломает пылесос, то она сама виновата.

Сторонняя доставка. Магазин передал пылесос в доставку сторонней организации, услугами которой решила воспользоваться Маша. В таком случае магазин перестает быть ответственным за повреждения с того момента, как вручит товар представителю сторонней курьерской службы.

п. 2 ст. 458 ГК РФ

Если с товаром что-то случилось, рискует Маша, но она может предъявить претензии курьерской службе. Московский городской суд в определении по делу № 33-3461 о взыскании стоимости недоставленного товара с продавца признал, что продавец перестает нести ответственность за товар, когда отдает его курьеру. Товар выехал из магазина, целый и в полной комплектации — продавец перестал нести риск случайной гибели. Если товар погиб по дороге, например, в результате ДТП, магазин не обязан возмещать вам его стоимость.

к содержанию ↑

Как оплатить товар

Оплатить товар можно как угодно, но обговорить способ оплаты нужно заранее.

Покупатель обычно передает деньги непосредственно до или после передачи ему товара. Если вы не договорились о рассрочке, а потом вдруг ее захотели, продавец может законно отказать вам и потребовать заплатить всю сумму сразу.

п. 2 ст. 486 ГК РФ

Если вы отказываетесь платить тогда, когда договорились, или берете товар, но не спешите с оплатой, — это неисполнение обязанностей по договору купли-продажи. За это продавец имеет право потребовать у вас всю сумму товара с процентами.

п. 3 ст. 486 ГК РФ

ст. 395 ГК РФ

Работает это и наоборот: если у вас в договоре есть условие об отсрочке или рассрочке платежа, то по умолчанию продавец не может заставить вас заплатить раньше срока. Но могут быть специальные условия в договоре, которые позволят продавцу это сделать, например, если вы задержите очередной платеж рассрочки.

к содержанию ↑

Как оформить договор купли-продажи

Не существует строгой обязательной формы договора купли-продажи, вы можете составить его в свободной форме. Помните обо всех пунктах, которые мы описывали в статье: какой товар, сколько его, за сколько, когда, кто и как доставляет.

Оформлять договор купли-продажи можно дома, в кафе, на улице, в парке — где угодно. Можно сходить к нотариусу, но это вас делать никто не заставляет, даже закон.

Если в ваших отношениях с контрагентом что-то изменилось, вы можете либо заключить новый договор — то есть переоформить его, либо подписать дополнительное соглашение к старому.

Мы составили примерный образец договора купли-продажи на примере туфель.

к содержанию ↑

Как зарегистрировать договор купли-продажи

Договор купли-продажи регистрировать не нужно.

Но если вы покупаете машину или квартиру, государство требует от вас зарегистрировать переход права собственности на товар. Для этого обязательно нужно составить договор в письменной форме в трех экземплярах — для покупателя, продавца и регистрирующего органа.

Как расторгнуть договор купли-продажи

Способ 1. Другая сторона не против расторжения, и вы просто договариваетесь о том, что купля-продажа не состоится. Не состоялась — и не состоялась, так можно.

Способ 2. Другая сторона против расторжения, но обстоятельства, при которых вы заключали договор, существенно изменились. В этом случае другая сторона может потребовать возместить убытки, так как она-то рассчитывала на исполнение договора. Например, человек заказал дорогие спортивные лыжи, но пока их везли, он повредил сухожилие, и врачи сказали, что ему нельзя кататься. Тогда лыжи отменяются, но стоимость доставки, скорее всего, придется компенсировать.

ст. 451 ГК РФ

п. 5 ст. 453 ГК РФ

Из-за существенного изменения обстоятельств вы можете расторгнуть любой договор, не только купли-продажи.

Способ 3. Если вы продавец, а ваш покупатель не принял товар, то вы в любой момент можете потребовать расторжения договора. А если покупатель товар принял, но не платит за него, тогда смело требуйте и расторжения, и возврата товара.

Способ 4. Если вы покупатель, а продавец передал вам неполный комплект товаров, безнадежно испорченный товар, товар не в том ассортименте, который вы просили, не сказал, что товаром владеют еще пять человек, и отказывается исправить свои ошибки, — вы можете расторгнуть договор.

к содержанию ↑

Сколько действителен договор купли-продажи

Договор действует до тех пор, пока продавец не передаст товар, а покупатель не оплатит его. Когда это происходит, договор считается исполненным.

В договор можно включить условие о передаче товара к определенному сроку. После этого договор действительности не теряет, но для продавца наступает просрочка, если он вдруг не передал товар.

Если покупаете товар в магазине

Как только вы пересекаете порог магазина или начинаете складывать товары в виртуальную корзину, покупая в интернете, вы — потребитель. Это прекрасно, потому что вы переходите под защиту не только гражданского кодекса, но и специального закона «О защите прав потребителей». Важное уточнение: это действует, только если вы делаете покупки лично для себя, а не, например, для своего магазина автозапчастей.

У продавца, работающего с потребителями в сфере розничной торговли, сразу появляется несколько важных обязанностей.

Как вернуть покупку, которая разонравилась

Обязанность оформить уголок потребителя и поместить туда Правила продажи отдельных видов товаров, книгу отзывов и предложений, закон «О защите прав потребителей» и всю информацию о своем магазине.

Обязанность об информировании. Потребитель имеет право знать все о товаре, а продавец обязан рассказать ему все, что тот должен знать. За нарушение обязанности об информировании — расторжение договора или возмещение убытков.

Обязанность продать товар по той цене, которая написана на ценнике. Продавец не может менять цену в процессе сделки, не может неожиданно передумать и продать подороже.

Обязанность продать всё, что находится на витринах, если только продавец специально не напишет на товаре «Не для продажи».

Обязанность принять товар к обмену и возврату согласно ст. 18 и ст. 25 закона «О защите прав потребителей».

О том, как вернуть покупку, которая разонравилась, мы писали раньше.

Не стоит злоупотреблять своими правами потребителя. Суды иногда встают и на сторону продавцов.

Например, гражданин Хохлов решил засудить производителя орехов за то, что нашел в пачке орешков дохлую мышь. Однако судья Хорошевского районного суда в решении по делу № 2-176/2011 постановила, что производитель не виноват и мышь не могла попасть в упаковку с жареным фундуком при фасовке. Это значит, что мышь задушили и подбросили уже в открытую пачку с орешками. Так Хохлова косвенно признали шантажистом и не удовлетворили его требования.

к содержанию ↑

Запомнить

  1. Главное в договоре купли-продажи — точно и ясно оговорить, о каком товаре идет речь.
  2. Договор в письменной форме почти всегда можно не заключать. Но если вы покупаете квартиру, машину или что-то очень дорогое, мы рекомендуем все-таки составить и подписать договор.
  3. Потребитель всегда прав, но никогда не должен злоупотреблять своими правами.

10 июля 2018

Предприятия, осуществляющие хозяйственную деятельность в области промышленности, торговли, строительства, транспорта и сельского хозяйства с целью извлечения прибыли, непременно сотрудничают с другими фирмами и

компаниями, закупая у них товары, оборудование, материалы. Каждое предприятие стремится к надежному выполнению заказа как со стороны заказчика, так и со стороны исполнителя. Гарантом выполнения обязательств является договор купли-продажи.

Выступающие на мировом рынке предприятия различают:

1) по виду хозяйственной деятельности и характеру совершаемых операций;

2) правовому положению;

3) характеру собственности;

4) принадлежности национальному капиталу;

5) сфере деятельности.

К первой группе относятся промышленные, торговые, транспортные, транспортно-экспедиторские, страховые, инжиниринговые, арендные, туристские, рекламные и др. фирмы.

Ко второй группе относятся индивидуальные предприниматели и объединения предпринимателей.

К третьей группе относятся частные, государственные и кооперативные фирмы.

К четвертой группе относятся национальные, иностранные и смешанные фирмы.

К пятой группе относятся фирмы с международной сферой деятельности — прежде всего транснациональные корпорации.

К сожалению, ограниченный объем данной работы не позволяет раскрыть содержание каждого понятия.

Заключение договоров состоит из двух основных стадий. Это предложение заключить договор (оферта) и принятие предложения (акцепт). (Порядок заключения договора регулируется Венской конвенцией 1980 г. В статьях 14-24).

Оферта должна удовлетворять двум требованиям: содержать в себе все существенные пункты предполагаемого договора и быть адресованной конкретному лицу или неопределенному кругу лиц при условии возможной индивидуализации одного или нескольких из них, желающих принять предложение. В последнем случае имеет место так называемая публичная оферта, широко применяемая в торговле и иных сферах обслуживания граждан. При отсутствии одного из указанных требований нет и предложения о заключении договора. На практике часто встречаются обращения к публике или отдельным лицам, которые не имеют силы оферты, их следует рассматривать как приглашения к переговорам по поводу заключения договора. Сюда относятся различные формы рекламы (каталоги, буклеты) и объявления. Они не связывают лиц, распространяющих данную информацию, какими-либо юридическими обязанностями по заключению договоров.

«Оферта вступает в силу, когда она получена адресатом оферты. Оферта, даже когда она является безотзывной, может быть отменена оферентом, если сообщение об отмене получено адресатом оферты раньше, чем сама оферта,

или одновременно с ней» (ст. 15 Венской конвенции 1980г.). Однако в практике и законодательстве отдельных стран по вопросу о «связующей силе» оферты, т.е. права оферента отозвать оферту до ее акцепта адресатом существуют значительные расхождения. Например, «то положение, что оферента в течение срока, указанного в самой оферте или нормально необходимого для ответа вытекает из ст. 162 и 163 ГК РФ …». А «в странах «общего права», прежде всего в Англии, оферент в принципе сохраняет право отозвать оференту в любой момент до ее акцепта контрагентом, обоснованием чему служит требование «встречного удовлетворения» оферент юридически не связан своим предложением».

Под акцептом понимается согласие адресата, данное в установленный срок, заключить договор на условиях предложенных оферентом. По своему содержанию акцепт должен отвечает условиям, сформулированным в предложении заключить договор. «Ответ на оферту, который имеет целью служить акцептом, но содержит дополнения, ограничения или иные изменения, является отклонением оферты и представляет встречную оферту» (п.1, ст.19. Венской конвенции 1980г.). Но если изменения незначительны, и оферент не возражает, то оферта считается акцептированной (п.2, ст. 19 Венской конвенции 1980г.).

Договор считается заключенным, когда две стороны — экспортер и импортер — достигли соглашения в торговой сделке по всем ее существенным условиям. Местом заключения договора по законодательству Российской Федерации и ряду других стран считается место получения акцепта, но в странах «общего права» действует так называемая «теория почтового ящика», в силу которой местом заключения договора считается та страна, откуда отправлен акцепт.

1.4 Структура, исполнение и условия действия договора купли-продажи

Внешнеторговые контракты обычно содержат следующие основные разделы:

1) определение сторон;

2) предмет договора;

3) цена и общая сумма контракта;

4) сроки поставки товаров;

5) условия платежа;

6) упаковка и маркировка товаров;

7) переход права собственности;

8) гарантии продавцов;

9) штрафные санкции и возмещение убытков;

10) обстоятельства непреодолимой силы;

11) страхование;

12) арбитраж.

Если предметом договора являются машины, оборудование, то контракты могут включать и другие разделы, такие как: технические условия, условия

испытаний и приемки и т.д. Эти разделы могут быть включены в основной текст контракта или вынесены в приложения, являющиеся его неотъемлемыми частями.

Кроме основных условий контракта стороны могут зафиксировать в договоре ряд дополнительных положений, уточняющих взаимные права и обязанности. В международной торговле широко используются типовые контракты купли и продажи определенных товаров. Такие контракты чаще всего применяются при торговле зерновыми, сахаром, хлопком, лесоматериалами, кофе и др.

Под исполнением договора понимается осуществление кредитором прав и исполнение должником обязанностей, возникшие из заключенного соглашения. Главным принципом, лежащим в основе исполнения договора, является принцип надлежащего исполнения обязательства. Исполнение договора должно быть четким и точным. При отклонении от условий договора исправная сторона будет в праве предъявить иск об убытках ввиду нарушения договора, а в определенных случаях может рассматривать договор прекращенным.

Предметом ненадлежащего исполнения договора внешнеторговой купли-продажи является товар, который предусмотрен договором. «Продавец должен поставить товар, который по количеству, качеству и описанию соответствует требованиям договора и который затарирован или упакован так, как это требуется по договору». (п.1, ст.35 Венской конвенции 1980г.). Покупатель, соответственно, должен уплатить цену за товар и принять поставку товара, как было обусловлено в договоре.

Под сроком поставки товара понимается момент, когда продавец обязан передать товар в собственность покупателю. Оговоренное в контракте количество товара может быть поставлено единовременно или по частям. При единовременной поставке устанавливается один срок поставки, а при поставке по частям в контракте указываются промежуточные сроки поставки. Срок поставки может быть установлен путем указания количества дней, недель, месяцев, а если в контракте не оговорен срок поставки товара, то продавец должен поставить товар «в разумный срок после заключения договора».

Закон не содержит единой правовой нормы, в которой излагались бы условия действительности договора. Общие положения о них рассредоточены по отдельным статьям основ гражданского законодательства и ГК РФ. В обобщенном виде они включают в себя:

• наличные соглашения между сторонами;

• соблюдение предписываемой формы договора;

• соблюдение дееспособности сторон договора;

• состояние дееспособности сторон договора.

Рассмотрим более подробно первое и третье условие действительности договора.

1) Условия о наличии соглашения вытекают из самой сущности договора. Как юридический факт, договор — это соглашение, являющееся результатом совместных действий сторон. Эти действия должны быть взаимосвязаны и

направлены на возникновение допускаемых законом обязательственных правоотношений. При отсутствии такой направленности договор считается мнимым и, как следствие, признается недействительным (ст.53 ГК РФ). Например, фиктивная продажа собственником своего имущества позволяет избежать обращение на него взыскания по иску кредитора — мнимый договор, так как совершен лишь для вида, без намерения создать юридические последствия.

Закон не содержит единой правовой нормы, в которой излагались бы условия действительности договора. Общие положения о них рассредоточены по отдельным статьям основ гражданского законодательства и ГК РФ. В обобщенном виде они включают в себя:

• наличие соглашения между сторонами;

• требование законности содержания договора;

• соблюдение предписываемой формы договора;

• состояние дееспособности сторон договора.

При не соблюдении одного из указанных условий договор признается недействительным.

Рассмотрим более подробно первое и третье условия действительности договора.

Из ст. 53. ГК РФ (абзац второй) можно выделить еще один вид недействительности договора — притворный, — который заключается с целью прикрыть другой договор, который стороны действительно имеют ввиду.

При заключении договора организация (гражданин) должна быть свободна от противоправного давления со стороны других лиц, т.е. воля сторон соглашения должна быть свободна от пороков. Пороки воли ведут к недействительности договора. ГК РФ предусматривает две группы указанных договоров. Одну образуют договоры, совершенные влиянием заблуждения (ст.57 ГК РФ) и предусматривается двусторонняя реституция, другую -договоры, заключенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителей одной стороны и другой стороны (ст.58 ГК РФ) и предусматривается односторонняя реституция.

2) Внешнеторговые договоры с участием российских организаций заключаются в простой, письменной форме.Несоблюдение формы влечет за собой недействительность сделки (ст.45, ч. 2 ГК РФ). В ряде других стран форма заключения сделки может быть любая: как устная, так и письменная.

Венская конвенция 1980 г., принимая во внимание различный подход к проблеме формы договора, предлагает компромиссный выход из положения: общий принцип, в соответствии с которым договор может быть заключен в любой форме, включая устную (ст. 11), дополняется императивной нормой, позволяющей устранить действие этого правила применительно к государству, согласно законодательству которого для договоров купли-продажи обязательна письменная форма. Государство, пожелавшее воспользоваться такой прерогативой, должно сделать заявление о порядке, предусмотренном ст. 12 и 96 конвенции. Наличие данной нормы создает возможность участия в

конвенции государств, законодательство которых предъявляет различные требования к форме договора внешнеторговой купли-продажи.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефону прямо сейчас, это быстро и бесплатно (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-47-64

Обычно сделке купли-продажи недвижимости предшествует заключение предварительного договора. В статье рассмотрена его роль в заключении сделки, особенности его составления и нюансы, которые требуется знать при его оформлении.

Так как неверно составленный предварительный документ может повлиять на правоспособность процедуры в целом. Поговорим о подводных камнях.

к содержанию ↑

Что это такое и зачем нужно?

ПДКП (преддоговор на покупку) – это предварительный договор купли-продажи недвижимости, официальный удостоверенный сторонами документ контрактного типа. Порождает обязанность сторон к намерению заключить сделку. Составляется заведомо, до начала процедуры купли-продажи, выступает в роли первого этапа сделки.

Имеет вид официального документа, с удостоверением подписями сторон. Поэтому его основные положения должны соблюдаться. После подписания контрагентами объект резервируется за потенциальным покупателем, но не переходит в его собственность.

Зачем нужен и кто его составляет? Наличие заключённого предварительного договора должно гарантировать сторонам (которые и участвуют в составлении):

  • продавцу – что покупатель найден и сделка состоится;
  • покупателю – что квартира зарезервирована и снята с торгов.

Эти основные гарантии должны соблюдаться, в них – цель и смысл заключения ПДКП.

ВНИМАНИЕ: Кроме этого договор выступает подготовительной формой составления купчей. То есть здесь даются все кадастровые и технические характеристики квартиры, которые станут предметом договора при заключении сделки.

Это значит, что в промежуток времени между подписанием ПДКП и заключением сделки можно перепроверить и выявить характеристики приобретаемой квартиры. А так же сверить их с теми, которые будут внесены в основной договор при сделке.

Здесь же стороны дают ссылки на отсутствие юридических препятствий к заключению сделки и устанавливают срок оформления купли-продажи.

Смотрите видео о назначении предварительного договора купли-продажи:

к содержанию ↑

Действителен ли с юридической точки зрения?

Правовая база регулируется статьёй 429 ГК РФ, определяющей основные позиции составления и заключения договора, его юридическую силу.

В отличие от устных договорённостей, которые не обязывают стороны к завершению сделки, заключение ПДКП вменяет им данные обязательства. Поэтому его требуется составить в письменном виде, согласно статье 160 ГК РФ, с применением всех норм, предусмотренных для составления и удостоверения.

При этом допускается как рукописный вариант, так и распечатанный текст, с обязательно проставленными собственноручно подписями покупателя и продавца. По усмотрению сторон допускается нотариальное удостоверение, придающее документу дополнительную силу.

Договор действителен с каких пор? Он вступает в юридическую силу с момента подписания его сторонами, но контрагенты не имеют полномочий на требование исполнения обязательств, допустимых только по завершении сделки. То есть:

  1. Покупатель не вправе требовать освобождение жилья и немедленного заселения на приобретаемую жилплощадь.
  2. Продавец не может требовать оплаты в полном объёме.

По усмотрению сторон, оплата при заключении ПДКП может быть соразмерна лишь сумме задатка или аванса.

Напоминаем, что вы можете получить быструю бесплатную юридическую консультацию по телефону (просто кликните для звонка):

+7 (499) 938-47-64

к содержанию ↑

Нужно ли регистрировать в Росреестре?

Согласно нормам статьи 131 ГК РФ и Федерального закона №122-ФЗ от 21.07.97г., дополнительные договора не подлежат регистрации в Росреестре. В кадастровые записи вносится только основной договор купчей, на основании которого происходит переход права собственности от продавца к покупателю (подробнее о порядке регистрации сделки купли-продажи квартиры читайте в нашей статье).

Теперь вы знаете, нужно ли регистрировать ПДКП.

к содержанию ↑

Особенности заключения

С задатком или авансом

Задаток – гарантия резервирования объекта и готовности сторон к сделке. После его предоставления покупателем, продавец обязан немедленно прекратить поиск покупателей, а покупатель – поиск объекта на продажу.

ВАЖНО: Если задаток не предоставлялся, то юридическая сила ПДКП будет ничтожной, за несоблюдение его положений недобросовестный контрагент не понесёт никакой ответственности.

Законность получения задатка оглашена в статье 380 ГК РФ. При этом в дальнейшем:

  • Сумма, уплаченная по задатку, идёт в зачёт основной суммы при расчёте, аналогично авансовой выплате. То есть она вычитается из полной стоимости квартиры при оформлении купчей.

  • При отмене сделки по объективным причинам, задаток возвращается в полном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отмене сделки по вине продавца, он возвращает задаток в двойном объёме (ст. 381 ГК РФ).
  • При отказе покупателя от приобретения квартиры, задаток не возвращается, а остаётся у продавца (ст. 381 ГК РФ).

Перечисленные положения требуется обязательно внести в положение договора, определяющее условия получения задатка. Несмотря на то, что оно полностью правоспособно и законно – наличие такого пункта не позволит оспорить правомочие норм статьи 381 ГК РФ.

Статья 381 ГК РФ. Последствия прекращения и неисполнения обязательства, обеспеченного задатком

  1. При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.
  2. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

    Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

При этом обязательно следует указать, что деньги получены в качестве задатка, с вытекающей из норм статьи 381, с обозначенными правовыми последствиями.

Если в положении договора будет применён термин «аванс», это меняет полномочия сторон, так как аванс возвращается при расторжении ПДКП всегда в соразмерном объёме, если сторонами не проводится полный расчёт по сделке. Здесь вина контрагента не учитывается и не предусматривает компенсации.

Несмотря на действие статьи 380, судебная практика богата примерами признания положения о внесении задатка, оспоримым.

Больше информации о том, в чем разница между авансом и задатком, чем отличается от них залог и что из этого выгоднее для каждой стороны сделки, вы найдете здесь.

Ипотека

Ипотечная сделка предусматривает согласие кредитной организации как базового условия для покупки квартиры. Поэтому при заключении ПДКП сторонам требуется определить статус отказа от предоставления кредита банком:

  1. как объективной причины, с возвращением задатка покупателю;
  2. как вины покупателя, без получения задатка.

В правовом отношении обе позиции представляются законными, так как продавец при срыве сделки несёт материальный ущерб, снимая объект с торгов и теряя покупателей, что может существенно сдвинуть сроки продажи квартиры. В то же время объективность отказа должна быть предусмотрена заранее, как фактор риска, сопутствующий сделке.

Поэтому при покупке квартиры в ипотеку, данное обстоятельство следует оговорить в ПДКП особо, указав – является ли отказ банка поводом для возвращения задатка, или его потребуется вернуть.

Покупка доли

В случае покупки доли квартиры может возникнуть объективная причина в виде права совладельца на преимущественную покупку. Однако следует учесть, что продавцу необходимо согласовать вопрос о преимущественной покупке до момента заключения ПДКП со сторонним лицом.

А покупателю требуется проверить наличие в пакете подготовленной для сделки документации – нотариально удостоверенного согласия от сособственника продавца.

Поэтому в стандартном случае предварительный договор заключают только после отказа лиц, имеющих право преимущественной покупки. Но по усмотрению сторон, если ПДКП заключается до получения нотариально удостоверенного согласия, можно внести подпункт об объективном характере указанной причины, в случае расторжения сделки.

Тогда продавец вернёт при срыве сделки по причине притязаний совладельца, только полученный задаток.

  • Скачать бланк предварительного договора купли-продажи долей в квартире
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи долей в квартире

Жилье в новостройке

Если объект ещё не сдан, то квартира приобретается по договору долевого участия (ДДУ), а предварительный договор получает наименование ПДДУ. Этот документ опирается на ту же правовую базу, что и ПДКП, за исключением того, что заключается с застройщиком как с юридическим лицом.

Поэтому здесь кроме подписей сторон ставится печать юридического лица и даются его реквизиты. Если гражданин не заключил основной договор, задаток остаётся у застройщика.

СОВЕТ: Если квартира с указанными в ПДДУ параметрами продана застройщиком другому лицу, претендент на долевое участие вправе взыскать задаток в двойном объёме, если это предусматривалось отдельным положением ПДДУ.

По преимуществу здесь устанавливаются и подробно описываются обязательства и ответственность сторон, которые могут предусматривать и начисление пени, штрафов и т.п. за просрочку платежа или срока заключения основного ДДУ. По ПДДУ недопустимо уплачивать сумму, превышающую размер установленного задатка, так как этот договор не регистрируется и не обеспечивается гарантиями.

  • Скачать бланк предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
  • Скачать образец предварительного договора долевого участия (ПДДУ)
к содержанию ↑

Разновидности ПДКП

Форма и содержание предварительных договоров имеет базовую основу, обязательную во всех случаях. Специфические виды их заключения привносят в текст дополнительные нюансы, которые оформляются соответствующими пунктами и подпунктами. А так же – видоизменяют форму документа.

  1. От застройщика. Этот документ должен носить наименование ПДДУ, согласно Федеральному закону №214-ФЗ. Оформление ПДКП является неправоспособным актом и не может повлечь ответственности сторон к завершению сделки. Поэтому часто используется в серых схемах и влечёт двойные продажи.

    Законодательство допускает оформление ПДКП только в тех случаях, когда здание введено в эксплуатацию и застройщик получил свидетельство о праве собственности. Такие договоры оформляются в стандартном режиме, с учётом, что одна из сторон – юридическое лицо.

  2. При ипотеке. В этом случае ПДКП составляется в трёх экземплярах, один из которых предоставляется банку. Однако банк не всегда идёт навстречу, выдавая кредитный продукт без залога, так как приобретаемая квартира не принадлежит заёмщику и предварительный договор не даёт полных гарантий на проведение сделки.

    Поэтому нужно определить позиции сторон на случай расторжения ПДКП из-за отказа банка в кредитовании.

  3. При оформлении в агентстве недвижимости. При обращении в агентство составляется договор об оказании услуг. Если такой договор не составлен – представительство агентства ничтожно. А если составлен – ПДКП должен быть трёхсторонним, то есть включать соответствующие обязательства агентства.

    Соответственно, если договор заключался в агентстве недвижимости, а залог передавался контрагенту, о чём в ПДКП сделана соответствующая запись – все обязательства по договору могут считаться оспоримыми, или ничтожными.

к содержанию ↑

Содержание

Используемая форма должна содержать нормы, применяемые к заключению договоров, контрактов, соглашений двустороннего характера. В самом начале указывается время и место его заключения. Следом даются сведения о сторонах, с указанием:

  • фамилии, имени, отчества;
  • года рождения;
  • адреса регистрации (проживания);
  • паспортных данных.

После перечисленных сведениях о контрагентах, и определения таковых в качестве «Покупателя» и «Продавца», формулируется фраза: «Заключили настоящий договор о нижеследующем». После этой формулировки вносится предмет договора, которым выступает предстоящая сделка купли-продажи.

После определения предмета договора перечисляются основные пункты:

  • расчёты по договору;
  • уплата задатка (аванса);
  • сроки и условия оформления сделки купли-продажи;
  • условия расторжения;
  • заключительные положения.

ВНИМАНИЕ: Каждый пункт содержит определённые положения, поясняющиеся подпунктами. В заключение ставятся подписи сторон, а так же – печать и реквизиты юридического лица, если им оформляется сделка.

Теперь вы знаете, как правильно составить документ.

  • Скачать бланк типового предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)
  • Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры (ПДКП)
к содержанию ↑

Существенные условия

В число существенных условий входят предусмотренные для проведения сделки купли продажи:

  1. цена объекта;

  2. порядок оплаты;
  3. сроки проведения сделки;
  4. условия перехода права собственности на квартиру.

Кроме перечисленного, по усмотрению сторон могут вноситься и иные положения, требующие обязательного исполнения при совершении сделки. Например:

  • кто оплачивает расходы по оформлению сделки;
  • нотариальное удостоверение;
  • вопрос о задатке, пени и неустойке;
  • обстоятельства форс-мажора и их влияние на проведение сделки;
  • условия расторжения договора.

Несоблюдение норм составления ПДКП влечёт его ничтожность.

к содержанию ↑

На какие пункты следует обратить внимание?

  1. В первую очередь должно соблюдаться требование к форме, основные положения и пункты, данные выше, должны обязательно быть включены в текст. Особое внимание следует обратить на существенные условия.

    Нужно учитывать, что документация контрактного типа составляется и подписывается сторонами с целью предоставления каждому из контрагентов особых преимуществ. Если какое-либо положение таких преимуществ не предоставляет, или лишает их – текст договора следует пересмотреть и составить так, чтобы соблюдались имущественные интересы обеих сторон.

  2. Чтобы не попасть на удочку мошенников, нужно обратить внимание на правильно внесённые в договор паспортные данные контрагента, кадастровые и технические характеристики приобретаемой квартиры. Обязательно сверить их с правоустанавливающим документом и свидетельством о праве собственности, которые должны предъявляться в виде оригиналов.
  3. Обязательно проверяется возраст собственника. Если он несовершеннолетний – от его имени должен действовать законный представитель, а органы опеки и попечительства представить дополнительное разрешение.

    Посредник, действующий в интересах лица должен иметь нотариально удостоверенную доверенность. Эти факты так же обязательно указываются в предмете договора при представлении сторон.

Как оформить правильно? В целом договор должен иметь однозначный и непротиворечивый стиль оформления, все положения нужно излагать лаконично, во избежание интерпретаций контрагентом и его представителем. Особенно чётко нужно обозначить:

  • стоимость квартиры;
  • наличие задатка (аванса);
  • условия проведения сделки;
  • сроки.

Ни одно из положений не может быть внесено без согласия каждой из сторон.

к содержанию ↑

В течение какого срока актуален?

ВАЖНО: Документ сохраняет юридическую силу до момента заключения основного договора купчей, с передачей документации по сделке в регистрирующий орган. Этот срок указывается отдельным положением, на которое контрагенты ориентируются при назначении срока проведения сделки.

Если в установленный в ПДКП срок сделка не состоялась, предварительный договор не утрачивает юридическую силу, а стороны, на его основании, получают полномочия:

  1. Понуждать контрагента к сделке через суд, требуя соблюдения установленных обязательств.

  2. Распорядиться суммой задатка, не выдав его не состоявшемуся покупателю, или затребовав его в двойном размере с несостоявшегося продавца.

Если конкретный срок сделки не назначен – договор действителен в течение года, после чего нужно завершить сделку или решить вопрос с полученным задатком (авансом), если он предоставлялся.

к содержанию ↑

Когда и какую роль играет в сделке?

Если у покупателя достаточно средств для немедленного приобретения квартиры, предварительный договор можно не заключать. Он требуется тогда, когда сделка по объективным причинам откладывается, но покупатель принял незыблемое решение о приобретении данного объекта.

По преимуществу такие ситуации связаны с отсутствием нужной суммы денег у покупателя, в момент нахождения подходящей для покупки квартиры. Продавец вправе не соглашаться на заключение такого договора, если планирует найти наиболее подходящего покупателя.

СОВЕТ: Заключение предварительного договора купли продажи – право сторон, но не их обязанность. Купчая, составленная при сделке без ПДКП полностью правоспособна.

Роль ПДКП для обеих сторон заключается в обязательстве проведения сделки купли продажи квартиры, с указанными в договоре параметрами.

к содержанию ↑

Когда составляется основной документ?

После заключения ПДКП сделка состоится:

  1. в срок, указанный в его положениях;
  2. после соответствующих обстоятельств (например – получение кредита);
  3. не позднее чем через год после заключения.

Стандартная процедура заключается в урегулировании вопросов по сделке на основании согласия сторон или при организации сделки услугами посредника, которым может выступить:

  • риэлтерская компания;
  • юрист, сопровождающий сделку;
  • компания застройщика (при ДДУ).

Сделка происходит следующим образом:

  1. Стороны или их представители встречаются в назначенном месте, имея на руках паспорта, пакет документации для сделки и экземпляры ПДКП.

  2. Составляют договор купли-продажи, в котором стороны и переходящий в результате сделки объект недвижимости полностью идентичны. Должно быть составлено три экземпляра купчей.
  3. Каждый получает свой экземпляр, проверяет его. Стороны подписывают все три экземпляра. Если сделка сопровождается юридическим лицом – оно утверждает экземпляры договоров.
  4. Проводится расчёт за квартиру тем способом, который был указан в ПДКП. Если способ передачи денег изменился, стороны составляют дополнительное соглашение о его изменении.
  5. Покупатель и продавец совместно отправляются в Росреестр и передают 3 экземпляра договора сделки купли-продажи, с прилагаемым пакетом документации, регистратору.

После передачи документации на регистрацию, ПДКП утрачивает свою силу.

к содержанию ↑

Основания для расторжения

Можно ли расторгнуть? В число оснований входят те, которые нарушили одно (несколько) из положений, внесённых в договор, что регламентировано нормами статьи 455 ГК РФ.

Статья 455 ГК РФ. Условие договора о товаре

  1. Товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
  2. Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
  3. Условие договора купли-продажи о товаре считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Кроме этого расторжение допустимо:

  • если при заключении ПДКП проявлялось насилие, шантаж или обман;
  • если стороной выступило недееспособное лицо;
  • когда одна из сторон не достигла 18 лет;
  • если сделка оказалась кабальной.

ВАЖНО: Перечисленные случаи не допускают взимания задатка, так как составленные с нарушением законодательства договора признаются ничтожными, заведомо не вступающими в силу.

В остальных случаях разорвать договор можно как по согласию сторон, так и в суде.

Как расторгнуть? Процедура расторжения следующая. Та из сторон, которая проявляет инициативу для расторжения договора, обязана представить контрагенту официальное уведомление о расторжении, с объяснением причин. Здесь же предлагается составить соглашение о расторжении. Контрагент в ответ на уведомление вправе ответить как согласием, так и отказом. В случае отказа вопрос решается в суде.

к содержанию ↑

Заключение

По усмотрению сторон при покупке квартиры можно составить предварительный договор. В нём устанавливается обязанность сторон к заключению сделки купли-продажи в определённый срок, на указанных в договоре условиях.

По этому договору допустимо получить аванс или задаток. ПДКП расторгается по взаимному согласию или в суде. А если сделка состоялась – утрачивает силу в момент передачи документации на регистрацию. Теперь вы знаете, что это такое и как составить документ.

Не нашли ответа на свой вопрос?

Узнайте, как решить именно вашу проблему: позвоните прямо сейчас. Это быстро и бесплатно (просто кликните на номер для звонка)!

+7 (499) 938-47-64
>

Следующая
СтатьиДоговор купли продажи

Добавить комментарий

Adblock
detector