Договор аренды

04.09.19

Договор аренды - изображение 1

Письменный договор аренды обязательно составляют в трех случаях: если его предмет — недвижимость; если одна из сторон — организация; если он действует больше года.

Договор аренды - изображение 2

Алиса Маркина юрист

Обязательно ли составлять договор аренды. Письменный договор необходимо составлять, чтобы не нарушались договоренности. Например, вы сдаете в аренду автомобиль и хотите получить арендную плату в конкретном размере. С устной договоренностью сроки внесения и размер платы будут зависеть только от добросовестности арендатора, а письменный договор обяжет арендатора платить в срок и полностью. При нарушении письменного договора можно защитить свои интересы через суд: заставить арендатора заплатить за использование машины и получить неустойку.

Можно ли составить договор аренды самостоятельно без юриста. Чтобы составить договор аренды, необязательно привлекать юриста: это можно сделать самостоятельно по образцу из интернета, если в нем будут учтены все пожелания сторон.

ст. 609 ГК РФ

Как составить договор аренды

  • Виды договора аренды
  • Необходимые документы
  • Как оформить
  • Особенности договора аренды недвижимого имущества
  • Особенности договора аренды движимого имущества

Скачать бланкПосмотреть образец

к содержанию ↑

Виды договора аренды

Передавать в аренду можно квартиры, офисы, здания, машины, строительные инструменты и все, что не исчезает в результате использования. Одолжить соседу стул на время вечеринки — это аренда, стакан сахара — нет.

ГК РФ разделяет аренду транспортных средств, зданий, предприятий, прокат и финансовую аренду — лизинг.

Часто арендой называют передачу квартиры для проживания за плату, но на самом деле использование жилья несобственниками регулируется договором найма.

Договор найма квартиры: что проверить у хозяина

к содержанию ↑

Какие документы нужны для заключения договора аренды

Чтобы заключить договор аренды, понадобятся документы, по которым можно установить принадлежность имущества и личности сторон, подписывающих договор. Обычно нужны паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости — ЕГРН — арендодателя.

В договоре аренды недвижимости обязательно должен быть пункт, где перечислены правоустанавливающие документы. Это свидетельства и документы, на основании которых арендодатель распоряжается помещением.

Как арендодатели кидают малый бизнес

к содержанию ↑

Как правильно оформить договор аренды

В договоре аренды есть обязательные элементы, без которых он не действует, и есть дополнительные пункты, которые стороны могут включить, потому что им так удобно.

Предмет договора. Предмет — существенное условие договора аренды. Если нельзя определить, что сдается в аренду, договор действовать не будет.

ст. 607 ГК РФ

В договоре аренды нужно понятно и подробно указать, какое имущество передается. У недвижимости есть кадастровый номер и адрес, у автомобиля — идентификационный номер (вин-код) и государственный регистрационный знак, у ноутбука — серийный номер. Нельзя договориться, что другой человек будет пользоваться вашей вещью, но не пояснить, какая это вещь.

Есть исключение согласно Пленуму Высшего арбитражного суда РФ, когда договор с неопределенным предметом действует. Это случай, когда арендодатель сразу передал вещь арендатору и арендатор этого не отрицает.

п. 15 Постановления № 73 от 17.11.2011

Например, если одна организация сдала другой торговую площадь, а через полгода арендатор перестал платить, договор будет действовать, даже если по договору непонятно, какого размера площадь и где точно находится.

Стороны договора — арендодатель и арендатор. Арендатор — тот, кто имуществом пользуется и платит за это деньги.

Арендодатель — это собственник имущества. В договоре необходимо подтвердить принадлежность имущества и указать серию и номер свидетельства о регистрации транспортного средства или номер записи в ЕГРН.

ст. 608 ГК РФ

Арендодателем также может быть человек или организация, уполномоченные доверенностью от собственника имущества.

Если собственник имущества меняется, договор аренды продолжает действовать. Права арендатора переходят по наследству, если договор не был связан с личными качествами арендатора. Например, когда художественную мастерскую сдавали в обмен на картины художника, продолжение договора станет невозможным после смерти художника.

ст. 617 ГК РФ

Срок действия договора стороны выбирают сами. Но могут и не выбирать — это не означает, что договор заключен навсегда.

ст. 610 ГК РФ

ст. 621 ГК РФ

Например, если офис арендован до 31.12.2019, то 01.01.2020 там не должно быть вещей арендатора. Но стороны могут прописать в договоре условие о том, что если за месяц или за другой срок до окончания договора никто не выразил желания прекратить аренду, договор продолжается на еще один год или другой выбранный срок.

Если в договоре не указан срок окончания аренды, она прекратится после предупреждения о желании прекратить договор. При этом желание может исходить как от арендатора, так и от арендодателя. Предупреждать нужно за 3 месяца при аренде недвижимости и за 1 месяц в других случаях. Но и тут стороны могут выбрать свой вариант.

Для аренды земельных участков максимальные сроки действия договоров заранее определены в законах, и стороны не могут выбрать более долгий срок. Например, срок аренды земли для жилищного строительства — 5 лет.

Особенности оплаты. Размер платы по договору аренды арендатор и арендодатель определяют самостоятельно. Плохо, когда цена в договоре не указана: в этом случае во всех спорах цену будут считать по-среднему. То есть посмотрят предложения в интернете на похожие объекты. Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения без указания арендной платы недействителен.

ст. 614 ГК РФ

Раздел договора о цене должен четко указывать, когда платить и как — деньгами, услугой или вещью. При оплате деньгами — конкретную сумму или долю от использования, например, таксист может отдавать половину заработанного за работу на чужой машине.

Дополнительно в договоре аренды можно указать, что арендатор должен оплачивать коммунальные платежи в здании или заменить коробку передач в автомобиле.

Стоимость аренды можно изменять в дополнительных соглашениях. Как часто это будет происходить, решают стороны, но чаще одного раза в год изменять цену нельзя.

Точно не стоит включать в договор условие, что размер арендной платы нельзя менять длительное время, например 5 лет. Если арендатор будет против повышения цены, а согласованная арендная плата станет убыточной, у собственника будет единственный вариант — идти в суд и просить расторжения договора. И нужно заранее договариваться, кто будет нести расходы по содержанию имущества.

Права и обязанности сторон. Главная обязанность арендодателя — в согласованный срок передать имущество в пригодном для использования состоянии. Например, нельзя сдать в аренду склад без крыши или автомобиль без лобового стекла.

ст. 611, ст. 612, ст. 613, ст. 616, ст. 621, ст. 623 ГК РФ

Арендодатель обязан исправлять неоговоренные заранее недостатки сданного в аренду имущества и проводить капитальный ремонт.

Способ исполнения обязанности выбирает арендатор:

  1. бесплатный ремонт;
  2. оплата ремонта, заказанного арендатором;
  3. уменьшение арендной платы;
  4. замена имущества.

Если из-за недостатков имущества арендатор захочет расторгнуть договор, арендодателю придется согласиться.

Арендодатель обязан предупреждать, что у кого-то еще есть право на сдаваемое имущество. Например, о том, что в сдаваемом гараже бабушка собственника будет хранить зимние соленья и у нее есть ключи.

По общему правилу арендодатель обязан предоставлять добросовестному арендатору преимущественное право на перезаключение договора.

Арендодатель обязан компенсировать арендатору стоимость согласованных неотделимых улучшений имущества. Например, покраску стен и монтаж навесного потолка.

Арендатор вправе требовать исполнения этих обязанностей арендодателя в претензионном порядке или через суд.

Сам арендатор обязан вовремя платить за аренду и беречь арендованное имущество, в том числе отвечать за действия субарендаторов, если арендодатель дал согласие на субаренду.

ст. 614, ст. 615, ст. 616 ГК РФ

Арендатор обязан сохранять имущество, соблюдать нормы пожарной безопасности и санпин, делать мелкий текущий ремонт, например заменять личинку в дверном замке. А также оплачивать коммунальные платежи, если в договоре эти обязанности на нем.

Рассказываем о законах простым языкомПодпишитесь на нашу рассылку, чтобы не пропустить изменения в странеПодписаться

Ответственность по договору аренды. По закону арендатор и арендодатель должны действовать добросовестно. За недобросовестность виновник заплатит пени, штрафы или неустойки, часть которых уже есть в Гражданском кодексе РФ. Стороны договора могут придумать дополнительные способы заставить друг друга исполнять свои обязанности, например включить в договор право арендодателя закрыть арендованное помещение вместе с оборудованием арендатора, если тот перестанет платить.

Но споры все равно возникают, чаще всего из-за просрочки внесения арендной платы. Например, в 2018 году в Москве арбитражный суд взыскал 947 тысяч рублей долга по арендной плате и 81 тысячу рублей пени за просрочку платежей, а в 2019 году арбитражный суд Санкт-Петербурга взыскал 770 тысяч рублей долга по арендной плате и 492 тысячи рублей в качестве штрафных санкций, предусмотренных договором.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор. Арендодателя можно наказать за предоставление имущества с опозданием по оговоренным срокам, не пригодного для использования и без обязательств:

  • без важных документов типа полиса ОСАГО;
  • без принадлежностей, например без ключа от электрощита;
  • с недостатками, мешающими пользованию, например со сломанной входной дверью;
  • с неоговоренным обременением, например, через сдаваемое помещение разгружают товары соседнего магазина.

ст. 611, ст. 613, ст. 620 ГК РФ

В этих и других предусмотренных договором случаях арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора в суде, взыскания убытков и договорных санкций.

Арендатора можно наказать за:

  • использование имущества не по назначению, например, когда запрещено таксовать договором аренды автомобиля;
  • порчу имущества или уклонение от ремонта;
  • просрочку оплаты больше двух раз подряд;
  • другие действия, запрещенные договором.

ст. 615 ГК РФ

ст. 619 ГК РФ

Арендодатель вправе направить арендатору письменное предупреждение о нарушении договора, а если реакции не последует — досрочно расторгнуть договор через суд. При этом с виновника отдельно взыскивают убытки и отдельно штрафы за недобросовестность.

Расторжение договора не прекращает ответственность сторон. За просрочку или возврат поврежденного имущества арендатор должен заплатить неустойку, плату за время просрочки и убытки. Но и арендодатель обязан компенсировать убытки, если новый договор заключен не с добросовестным арендатором.

ст. 622 ГК РФ

ст. 621 ГК РФ

к содержанию ↑

Особенности договора аренды недвижимого имущества

Договор аренды здания, помещения в здании или сооружения действует только в письменном виде, а если срок аренды больше года — только после государственной регистрации.

ст. 651 ГК РФ

Недвижимость проще идентифицировать в договоре, потому что у нее есть кадастровый номер.

Отдельный договор аренды земли под зданием подписывать не нужно. Продажа земли ни на что не повлияет.

ст. 652 ГК РФ

ст. 653 ГК РФ

Арендная плата — существенное условие договора аренды здания или сооружения. Договор не действует, пока стороны не согласовали цену.

ст. 654 ГК РФ

В разделе договора об арендной плате желательно определить также, кто будет оплачивать коммунальные платежи, платить за охрану и вывоз мусора.

Арендатор получает недвижимость по передаточному акту. Пока акт не подписан, договор не исполняется. Но можно и в самом договоре аренды указать, что он имеет силу передаточного акта. После окончания срока аренды снова подписывается передаточный акт.

ст. 655 ГК РФ

Акт нужен, чтобы зафиксировать состояние, в котором передается помещение, а также наличие или отсутствие в помещении конкретных вещей.

к содержанию ↑

Особенности договора аренды движимого имущества

Все условия, о которых мы написали выше, действуют для договора аренды движимого имущества между обычными людьми. Но есть особенности, если арендатор — предприниматель, и его постоянная деятельность связана с арендой.

Прокат — это аренда движимого имущества. Договор проката всегда публичный, то есть условия известны заранее и одинаковы для всех.

ст. 626 ГК РФ

Арендную плату за прокат согласовать нельзя, она всегда имеет фиксированный денежный размер. Деньги за неиспользованный период арендодатель возвращает.

ст. 630 ГК РФ

Максимальный срок договора проката — один год. Договор не продлевается, и право преимущественного возобновления для прежних арендаторов не действует. Арендатор может отказаться от проката, предупредив об этом за 10 дней.

ст. 627 ГК РФ

Вещи отдают не просто так: сначала проверяют их исправность, а потом объясняют арендатору, как пользоваться. Или хотя бы дают письменную инструкцию.

ст. 628 ГК РФ

ст. 629 ГК РФ

Если имущество нельзя использовать без проблем, арендодатель должен бесплатно починить его в течение 10 дней или выдать рабочий аналог.

Если же арендатор не справился с управлением и сломал вещь, он должен компенсировать восстановительный ремонт.

Взятую в прокат вещь нельзя никому передавать. А все обязанности по ремонту лежат на собственнике вещи.

ст. 631 ГК РФ

4 сентября 2019

Что такое договор аренды? Кто его может заключить и как правильно это сделать? Какое имущество можно сдавать в аренду? 

Выбирайте образец договора аренды подходящий для вашей ситуации. Скачивайте бланки бесплатно. Читайте рекомендации по  правильному составлению и оформлению договора. Юрист поможет разобраться и составить договор.

  • Понятие договора аренды
  • Предмет договора
  • Стороны договора аренды
  • Форма и сроки договора
  • Виды договора аренды
  • Элементы договора аренды
  • Особенности договора аренды недвижимого имущества
  • Особенности договора аренды движимого имущества
  • Образец договора аренды
  • Скачать образец договора
к содержанию ↑

Понятие договора аренды

Понятие, содержание и элементы договора аренды регламентируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор аренды — это договор, согласно которому арендодатель должен предоставить за плату арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование определенное договором имущество, а арендатор обязан вносить за это арендную плату.

По условиям такого соглашения арендодатель предоставляет арендатору во временное владение и пользование конкретное имущество, а арендатор вносит за это арендную плату. Таким образом, собственник удовлетворяет свои интересы посредством передачи имущества во временное пользование или предоставления права пользования, без передачи имущества, и получает за это арендную плату. Арендатор получает возможность использовать чужое имущество и этим удовлетворяет свои имущественные интересы, приобретая право собственности на полученные в результате аренды доходы, плоды и продукцию.

В качестве основных характеристик арендного соглашения можно назвать:

  • двусторонность;
  • возмездность, так как арендатор передает арендодателю финансовое вознаграждение за предоставленное имущество;
  • консенсуальность, потому что для вступления в силу договора достаточно подтвердить его подписями сторон.
к содержанию ↑

Договор аренды. Предмет договора

Договор аренды - изображение 3

Согласно действующему российскому законодательству предмет аренды является единственным существенным условием договора аренды. Исходя из положений пункта 3 статьи 607 ГК РФ договор аренды должен содержать информацию, которая способствует конкретному установлению имущества, подлежащего передаче арендатору в качестве объекта аренды. Если такая информация в договоре отсутствует, условие об объекте аренды принято считать не согласованным, а сам договор будет считаться незаключенным.

Объектами аренды могут выступать земельные участки и иные природные обособленные объекты, здания, оборудование, предприятия, сооружения, транспортные средства и другие предметы, не теряющие свои натуральные свойства в результате их использования. В качестве предмета договора аренды выступают индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, представляющие как движимое, так и недвижимое имущество.

к содержанию ↑

Стороны договора аренды

В качестве сторон договора аренды выступают арендодатель и арендатор. Ими могут быть все участники гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство, которое может быть представлено в арендных отношениях через свои органы.

Арендодателями являются собственники имущества, а также лица, которые управомочены собственником или законом. Субъекты права хозяйственного ведения могут быть арендодателями недвижимого имущества только по согласию собственника, а недвижимого имущества — без его согласия.

Арендатором может выступать любое лицо, но в некоторых видах аренды состав субъектов ограничивается законодателем. Так, в договоре лизинга и договоре аренды предприятия обеим сторонам необходимо быть предпринимателями, в то время как договором бытового проката предусмотрено, что предпринимателем должен быть только арендодатель.

к содержанию ↑

Договор аренды: форма и сроки

Договор аренды, который заключают физические лица на срок более одного года, а также, если одна из его сторон — юридическое лицо, требует обязательной письменной формы. Также обязательна письменная форма договора при аренде недвижимого имущества.

Если арендой предполагается выкуп имущества, то есть, перемена собственника, форма договора должна быть такой же, как при заключении договора купли-продажи подобного вида имущества.

Необходимо иметь в виду, что срок договора не входит в число его существенных условий. При этом установлено правило: если срок договора не указан (то есть, заключен на неопределенный срок), то каждая из сторон вправе в любое время в одностороннем порядке отказаться от договора. Однако необходимо предупредить об отказе вторую сторону за I месяц, а если арендуется недвижимое имущество — за 3 месяца, если что-то другое не предусмотрено договором или законом.

Следует различать срок действия договора аренды и срок, за который имущество нужно передать арендатору. Его соблюдение имеет важное значение, так как при непередаче имущества у арендатора возникает право потребовать возместить убытки и передать вещь либо требовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков.

к содержанию ↑

Виды договора аренды

Договору аренды присуще наличие большого количества разновидностей. Наиболее распространенными являются:

  1. договор аренды транспортных средств;
  2. договор аренды зданий и сооружений;
  3. договор аренды предприятия;
  4. договор проката;
  5. договор финансовой аренды (лизинг).

Элементы договора аренды

В различных видах договоров аренды как движимого, так и недвижимого имущества, наиболее часто встречаются такие разделы.

Предмет договора. В данном разделе достаточно подробно описывается предмет конкретного договора аренды, перечисляются все его составные части. Например, если это договор аренды предприятия, то должны быть перечислены все производственные и бытовые постройки, благоустройство территории, имеющееся оборудование и другое.

Права и обязанности сторон. 

Арендодатель имеет право: 

  • Контролировать использование арендатором арендованного имущества по назначению. 
  • Не продолжать арендные отношения в случае, если арендатор не согласен на изменение существенных условий данного договора.
  • Расторгнуть договор в случае, если арендатор несвоевременно перечисляет арендную плату более чем два месяца подряд.

Арендодатель обязан:

  • предоставить имущество в установленный срок и в состоянии, которое соответствует условиям договора аренды и предназначению имущества;
  • предупредить арендатора о имеющихся правах третьих лиц на имущество, которое сдается в аренду;
  • если иное не установлено договором, производить за свой счет капитальный ремонт;
  • производить компенсацию стоимости неотделимых улучшений, которые произведены арендатором за свой счет с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено договором.

Арендатор имеет право:

  • Производить необходимые действия для наиболее эффективного использования имущества с письменного согласия арендодателя.
  • Предлагать заключение нового договора на аренду имущества.
  • Пользоваться преимуществом при заключении договора аренды в сравнении с третьими лицами.

К обязанностям арендатора относятся:

  • использовать арендуемое имущество в соответствии с договором аренды или с назначением имущества;
  • вовремя вносить арендную плату за использование имущества.

Порядок передачи имущества. Арендованное имущество передается арендодателем арендатору по акту приема-передачи, в котором достаточно полно описывается передаваемое имущество. В акте обязательно должно быть указано техническое состояние передаваемого оборудования и другого имущества, имеющиеся повреждения и другие недостатки.

Арендная плата. Важным элементом договора аренды является арендная плата. Она должна своевременно вноситься арендатором за пользование имуществом. Сроки, порядок и условия внесения арендной платы определяются в договоре аренды. Если же они не определены договором, считается, что установлены порядок, условия и сроки, которые применяются в случаях аренды подобного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть установлена за все взятое в аренду имущество или отдельно по каждому предмету в виде:

  • определенных в твердой сумме периодических или единовременных платежей;
  • установленной доли продукции, плодов или доходов, которые получены в процессе использования арендуемого имущества;
  • определенных услуг, которые предоставляются арендатором;
  • передачи арендатором обусловленной в договоре вещи в собственность арендодателю;
  • затрат арендатора по улучшению арендованного имущества.

Стороны имеют право предусмотреть в договоре аренды сочетание данных форм арендной платы или другие ее формы. Размер арендной платы по соглашению сторон может быть изменен в предусмотренные договором сроки, но не чаще, чем раз в год.

Ответственность сторон. Данный раздел договора аренды предусматривает ответственность сторон в случае неполного выполнения условий договора, несвоевременной уплаты ежемесячной арендной платы и т. д. За нарушение сроков внесения арендной платы и просрочку возврата имущества предусмотрено начисление пени.

Изменение и расторжение договора. Основаниями для прекращения договора аренды являются:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в тех случаях, когда оно является арендатором или арендодателем. Однако смерть гражданина, являющегося участником договора аренды, действие договора не прекращает: его права и обязанности перейдут к наследникам;
  • соглашение обеих сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (суд может досрочно расторгнуть договор аренды при существенном нарушении условий договора другой стороной).

Прочие условия. Этот элемент договора аренды содержит порядок перемены лиц в обязательствах, которые могут возникнуть на основании договора, которое допускается только после письменного предварительного согласования сторонами предполагаемой перемены.

Наименование и местонахождение сторон. 

к содержанию ↑

Особенности договора аренды недвижимого имущества

В качестве особенностей договора аренды недвижимости можно назвать:

  • При заключении договоров аренды зданий и сооружений, предприятий и природных объектов обязательным является согласование арендной платы.
  • Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимости подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.
  • Договор аренды, субаренды изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений), машино-мест может быть заключен на срок не меньше трех лет.
  • При отсутствии указания срока договора любая сторона может в одностороннем порядке в любое время отказаться от договора, но должна предупредить об отказе другую сторону за три месяца.
к содержанию ↑

Особенности договора аренды движимого имущества

К числу особенностей договора аренды движимого имущества относятся:

  • Договор аренды движимого имущества, заключаемый более чем на год, а в случаях, если одна из сторон — юридическое лицо, независимо от срока, обязательно заключается в письменной форме (статья 609 ГК РФ).
  • В соответствии с соглашением сторон размер арендной платы на продолжении всего срока действия договора может изменяться неоднократно.
  • В договоре аренды имущества необходимо обязательно указать информацию, которая позволит конкретно установить имущество, подлежащее передаче арендатору.
  • При заключении договора аренды на неопределенный срок, каждая из сторон в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в любое время, но при условии, что предупредит другую сторону об отказе не позже, чем за один месяц.
к содержанию ↑

Образец договора аренды

 ДОГОВОР АРЕНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ

Место заключения договора ____________

Дата заключения договора _____________

______________, именуемый в дальнейшем «Арендодатель», в лице __________, действующий на основании ____________, с одной стороны, и ______________, именуемый в дальнейшем «Арендатор», в лице ____________, действующий на основании ________, с другой стороны, именуемые вместе «Стороны», а по отдельности «Сторона», заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется передать Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) нежилое помещение (далее — помещение), а Арендатор обязуется принять помещение и уплачивать Арендодателю арендную плату.

1.2. Объектом по Договору является помещение площадью ___ кв. м, которое расположено на этаже N ___, в здании по адресу: _________ (далее — здание).

Кадастровый номер помещения: ______ согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) (приложение N 1 к Договору).

Границы помещения и его расположение на этаже отображены на копии технического плана (приложение N 2 к Договору).

1.3. Цель использования помещения: _________.

1.4. Помещение находится в собственности Арендодателя, что подтверждается выпиской из ЕГРН (приложение N 1 к Договору).

1.5. Арендодатель гарантирует, что на момент заключения Договора помещение в споре или под арестом не состоит, не является предметом залога и не обременено другими правами третьих лиц.

2. СРОК ДОГОВОРА

2.1. Договор заключен (выбрать нужное)

— на срок до ___ включительно.

— на неопределенный срок.

2.2. Договор вступает в силу с даты его (выбрать нужное)

— государственной регистрации (если договор заключен на срок не менее года). Расходы, связанные с государственной регистрацией Договора, оплачивает ______.

— подписания Сторонами (если договор заключен на срок менее года или на неопределенный срок).

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на определенный срок/в ином случае следует выбрать другую редакцию п. 2.3)

2.3. По истечении срока Договора Арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок. О своем желании заключить договор на новый срок Арендатор обязан письменно уведомить Арендодателя не позднее ___ рабочих дней до окончания срока действия Договора.

(если согласно п. 2.1 Договор заключен на неопределенный срок/в ином случае следует выбрать вышеприведенную редакцию п. 2.3)

2.3. Каждая из Сторон в любое время вправе отказаться от Договора, предупредив об этом другую Сторону за ___ рабочих дней (месяцев).

3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

3.1. Арендодатель обязан:

3.1.1. Подготовить помещение к передаче, включая составление Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 3.

3.1.2. Передать Арендатору помещение в состоянии, соответствующем его назначению и условиям Договора, в срок до _____ по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения), который является неотъемлемой частью Договора.

(пп. 3.1.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендодателя)

3.1.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

— утраты (гибели).

— повреждения.

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является Арендодатель.

(пп. 3.1.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендодателя)

3.1.4. Производить за свой счет (выбрать нужное)

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его текущий ремонт не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.2. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе без согласия Арендодателя

— не вправе

сдавать помещение в субаренду, предоставлять его в безвозмездное пользование, передавать арендные права в залог и вносить их в оплату доли в уставном капитале хозяйственных товариществ и обществ или в качестве вклада в совместную деятельность.

3.3. Арендатор обязан:

3.3.1. Перед подписанием Акта приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) осмотреть помещение и проверить его состояние.

3.3.2. Вносить арендную плату в размере, сроки и в порядке, предусмотренные Договором.

(пп. 3.3.3 включается в Договор, если обязанность по страхованию возложена на Арендатора)

3.3.3. За свой счет застраховать помещение от риска (выбрать нужное)

— утраты (гибели)

— повреждения

на весь период, в течение которого указанные риски несет Арендатор. Арендатор несет указанный риск с момента получения помещения от Арендодателя по Акту приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) и до момента возврата помещения Арендодателю по Акту возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5).

Выгодоприобретателем по договору страхования помещения является (выбрать нужное)

— Арендодатель.

— Арендатор.

(пп. 3.3.4 включается в Договор, если обязанности по выполнению соответствующего вида ремонта возложены на Арендатора)

3.3.4. Осуществлять за свой счет (выбрать нужное)

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

— текущий ремонт помещения не реже чем _____ в _____, а также его капитальный ремонт не реже чем _____ в _____.

— капитальный ремонт помещения не реже чем _____ в _____.

3.4. Доходы, полученные Арендатором в результате использования помещения в соответствии с Договором, являются его собственностью.

4. УЛУЧШЕНИЯ АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

4.1. Произведенные Арендатором отделимые улучшения помещения являются собственностью (выбрать нужное)

— Арендатора.

— Арендодателя.

4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещения. После прекращения Договора (выбрать нужное)

— Арендодатель обязан возместить Арендатору стоимость неотделимых улучшений.

— стоимость неотделимых улучшений Арендатору не возмещается.

5. РАЗМЕР, СРОКИ И ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

5.1. Арендная плата устанавливается (выбрать нужное)

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг.

— в виде фиксированного платежа в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за ____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) и переменного платежа в сумме, равной стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

— в размере ___ руб., в том числе НДС ___ руб., за _____ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.). Помимо арендной платы Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения), потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов ресурсоснабжающих организаций пропорционально занимаемой Арендатором площади и оплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетов ресурсоснабжающих организаций.

5.2. Арендная плата вносится (выбрать нужное)

— не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного ______ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в части фиксированного платежа — не позднее ___ рабочих дней до начала очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.), в части переменного платежа — не позднее ___ рабочих дней по истечении очередного __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.).

— в соответствии с Графиком платежей, являющимся неотъемлемой частью Договора (приложение N 4).

(п. 5.3 включается в Договор, если п. 5.2 предусмотрены авансовые платежи в счет арендной платы/в ином случае последующую нумерацию пунктов следует изменить)

5.3. Стороны договорились, что авансовые платежи по Договору в счет арендной платы засчитываются в следующем порядке.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за каждый расчетный период в отдельности, следует выбрать данную редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за каждый расчетный период в отдельности авансовый платеж засчитывается в полной сумме в счет оплаты периода аренды, для которого он предназначен.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды несколькими платежами, следует выбрать эту редакцию пп. 5.3.1)

 5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды несколькими платежами в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается ____ процент от суммы полученных от Арендатора авансовых платежей.

(если 100%-ный аванс (или частичная предоплата) уплачивается за весь срок аренды одним платежом, следует выбрать приведенную ниже редакцию пп. 5.3.1)

5.3.1. При получении 100%-ного аванса (или частичной предоплаты) за весь срок аренды одним платежом в счет оплаты каждого __________ (указывается расчетный период: месяц, квартал и т.д.) засчитывается _____ процент от суммы полученного от Арендатора авансового платежа.

5.4. Проценты на сумму оплаты по Договору не начисляются и не уплачиваются.

5.5. Датой уплаты арендной платы и иных платежей по Договору считается дата зачисления денежных средств на расчетный счет Арендодателя.

6. ПОСЛЕДУЮЩИЙ ВЫКУП АРЕНДОВАННОГО ИМУЩЕСТВА

6.1. Арендатор (выбрать нужное)

— вправе выкупить помещение по истечении срока аренды или до его истечения.

— не имеет права на последующий выкуп помещения.

(п. п. 6.2 — 6.4 включаются в Договор, если в рамках п. 6.1 Договора Стороны предусмотрели право Арендатора на выкуп помещения)

6.2. При выкупе помещения по истечении срока аренды выкупная цена составляет ___ руб., в том числе НДС ___ руб. Выкупная цена уплачивается в срок не позднее ___ рабочих дней с момента истечения срока аренды.

6.3. При выкупе помещения до истечения срока аренды выкупная цена, указанная в п. 6.2 Договора, увеличивается на сумму арендных платежей (в части фиксированного платежа (если в п. 5.1 выбран порядок оплаты, предусматривающий переменный платеж)) за период с момента выкупа до окончания установленного срока аренды.

6.4. После внесения выкупной цены в соответствии с п. 6.2 или п. 6.3 Договора, а также при условии уплаты арендной платы с учетом положений п. 6.2 или п. 6.3 Договора за весь период пользования помещение переходит в собственность Арендатора.

7. ВОЗВРАТ ИМУЩЕСТВА АРЕНДОДАТЕЛЮ

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю помещение в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп помещения либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить помещение к возврату Арендодателю, включая составление Акта возврата недвижимости (нежилого помещения) по форме, согласованной в приложении N 5.

7.3. В случае несвоевременного возврата помещения Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

8.1. Сторона, не исполнившая или ненадлежащим образом исполнившая обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне причиненные такими нарушениями убытки.

8.2. За несвоевременное перечисление арендной платы Арендодатель вправе требовать с Арендатора уплаты неустойки (пеней) в размере ___ процентов от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

8.3. За несвоевременную передачу помещения Сторона, нарушившая Договор, обязана будет уплатить другой Стороне штраф в размере ___ руб.

8.4. Уплата неустоек и штрафов не освобождает Сторону, нарушившую Договор, от исполнения обязательств в натуре.

8.5. Во всех других случаях неисполнения обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с законодательством.

9. ОБСТОЯТЕЛЬСТВА НЕПРЕОДОЛИМОЙ СИЛЫ (ФОРС-МАЖОР)

9.1. Стороны освобождаются от ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору, если надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств, под которыми понимаются: _________________________ (запретные действия властей, гражданские волнения, эпидемии, блокада, эмбарго, землетрясения, наводнения, пожары или другие стихийные бедствия).

9.2. В случае наступления этих обстоятельств Сторона обязана в течение ___ рабочих дней уведомить об этом другую Сторону.

9.3. Документ, выданный _________ (уполномоченным государственным органом и т.д.), является достаточным подтверждением наличия и продолжительности действия непреодолимой силы.

9.4. Если обстоятельства непреодолимой силы продолжают действовать более _____, то каждая Сторона вправе отказаться от Договора в одностороннем порядке.

10. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

10.1. Все споры, связанные с заключением, толкованием, исполнением и расторжением Договора, будут разрешаться Сторонами путем переговоров.

10.2. В случае недостижения соглашения в ходе переговоров заинтересованная Сторона направляет претензию в письменной форме, подписанную уполномоченным лицом.

Претензия направляется любым из следующих способов:

— заказным письмом с уведомлением о вручении;

— курьерской доставкой. В этом случае факт получения претензии должен подтверждаться распиской Стороны в ее получении. Расписка должна содержать наименование документа и дату его получения, а также фамилию, инициалы, должность и подпись лица, получившего данный документ.

Претензия влечет гражданско-правовые последствия для Стороны, которой она направлена (далее — адресат), с момента доставки претензии указанной Стороне или ее представителю. Такие последствия возникают и в случае, когда претензия не была вручена адресату по зависящим от него обстоятельствам.

Претензия считается доставленной, если она:

— поступила адресату, но по обстоятельствам, зависящим от него, не была вручена или адресат не ознакомился с ней;

— доставлена по адресу, указанному в ЕГРЮЛ или названному самим адресатом, даже если последний не находится по такому адресу.

10.3. К претензии должны прилагаться документы, обосновывающие предъявленные заинтересованной Стороной требования (в случае их отсутствия у другой Стороны), и документы, подтверждающие полномочия лица, подписавшего претензию. Указанные документы представляются в форме надлежащим образом заверенных копий. Если претензия направлена без документов, подтверждающих полномочия лица, которое ее подписало, то она считается непредъявленной и рассмотрению не подлежит.

10.4. Сторона, которой направлена претензия, обязана рассмотреть полученную претензию и о результатах уведомить в письменной форме заинтересованную Сторону в течение __ рабочих дней со дня получения претензии.

10.5. При неурегулировании разногласий в претензионном порядке, а также при неполучении ответа на претензию в течение срока, указанного в п. 10.4 Договора, спор передается в арбитражный суд по месту нахождения ответчика, за исключением случаев, когда другая подсудность установлена законом.

11. ИЗМЕНЕНИЕ И ДОСРОЧНОЕ РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

11.1. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если совершены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами. Соответствующие дополнительные соглашения Сторон являются неотъемлемой частью Договора.

11.2. Договор может быть досрочно расторгнут по соглашению Сторон либо по требованию одной из Сторон в порядке и по основаниям, предусмотренным законодательством.

12. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения менее года или на неопределенный срок)

12.1. Договор составлен в двух экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора.

(если в соответствии с п. 2.1 Договора Стороны предусмотрели срок аренды помещения год и более)

12.1. Договор составлен в трех экземплярах, один из которых находится у Арендодателя, второй — у Арендатора, третий передается в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.

12.2. Если иное не предусмотрено Договором, уведомления и иные юридически значимые сообщения (далее — сообщения) могут направляться Сторонами по факсимильной связи, электронной почте или иным способом связи при условии, что он позволяет достоверно установить, от кого исходило сообщение и кому оно адресовано.

12.3. К Договору прилагаются:

— выписка из ЕГРН (приложение N 1);

— копия технического плана (приложение N 2);

— Акт приемки-передачи недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 3);

— График платежей (приложение N 4) (при выборе соответствующего условия в рамках п. 5.2 Договора/в ином случае приложение следует удалить, последующую нумерацию приложений изменить);

— Акт возврата недвижимости (нежилого помещения) (приложение N 5)

13. АДРЕСА, РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Арендодатель ____________

Арендатор _______________

Скачать образец договора

  Договор аренды недвижимости

  Акт приема-передачи арендованного имущества

  График платежей по договору аренды

  Акт возврата арендованного имущества

  Договор аренды автомобиля

  Уведомление о расторжении договора аренды

  Соглашение о расторжении договора аренды

  Договор краткосрочной аренды квартиры

  Соглашение о продлении срока договора аренды

  Договор аренды оборудования

  Договор аренды рекламной конструкции

  Договор аренды парковочных мест

www.Grandars.ru » Правоведение » Договорное право

к содержанию ↑

Общие положения об аренде

К отношениям, связанным с арендой, применяются общие положения (гл. 34 ГК РФ), если специальные правила не устанавливают иное.

Аренда — гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение и пользование, а арендатор уплачивает за это арендную плату.

Характеристика договора: консенсуальный, взаимный, возмездный.

Виды договора аренды:

  • договор проката;
  • договор аренды транспортных средств;
  • договор аренды зданий и сооружений;
  • договор аренды предприятия;
  • договор финансовой аренды (лизинг).

Договор аренды регулируется в основном ГК РФ. Также к числу нормативных актов, регулирующих аренду, следует отнести:

  • Закон РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей»;
  • Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)»;
  • транспортные уставы (они регулируют аренду транспортных средств);
  • ст. 22 Земельного кодекса РФ от 25 октября 2001 г. № 136-Ф3, регулирующего аренду земельных участков;
  • Лесной кодекс РФ от 4 декабря 2006 г. № 200-ФЗ, регулирующий аренду лесных участков;
  • Водный кодекс РФ от 3 июня 2006 г. № 74-ФЗ;
  • Закон РФ от 21 февраля 1992 г. № 2395-1 «О недрах».

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества, являются его собственностью.

Предмет договора — любое индивидуально-определенное имущество, которое в процессе использования не теряет своих натуральных свойств.

Имущество — непотребляемая индивидуально-определенная вещь в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению вещи со всеми необходимыми принадлежностями и необходимыми документами.

При заключении договора: обязательное требование — подробное описание арендуемого имущества.

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. В роли сторон могут выступать все субъекты гражданских правоотношений: физические и юридические лица, а также государство (последнее выступает в арендных отношениях через свои органы).

В качестве арендодателя выступают собственники мущества, а также лица, управомоченные законом или собственником. Субъект права хозяйственного ведения может выступать арендодателем движимого имущества без согласия собственника, недвижимого — только с согласия собственника.

В качестве арендатора может быть любое лицо, однако в некоторых видах аренды субъектный состав может быть ограничен законом. Так, в договоре аренды предприятия и в договоре лизинга обе стороны должны быть предпринимателями (ст. 656 и 665 ГК РФ), а в договоре бытового проката предпринимателем должна быть лишь одна сторона — арендодатель (п. 1 ст. 626 ГК РФ).

Форма договора аренды

Договор между физическими лицами на срок более одного года, а также, если одной из сторон является юридическое лицо, должен быть заключен в письменной форме. При аренде недвижимого имущества письменная форма также обязательна.

Если аренда предполагает выкуп имущества, т.е. перемену собственника. то форма договора аренды должна соответствовать форме договора купли-продажи данного вида имущества.

Срок договора не является существенным условием договора. При этом существует правило: если срок не указан (т.е. договор заключен на неопределенный срок), то любая сторона может отказаться в любое время в одностороннем порядке от договора, но при условии предупреждения своего контрагента об отказе за I месяц, в случае если арендуемое имущество является движимым; а при недвижимом имуществе — за 3 месяца (однако эти сроки могут быть изменены законом или договором — п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Различают: срок действия договора аренды и срок, в течение которого имущество должно быть передано арендатору (он устанавливается в договоре либо предполагается как разумный). Соблюдение этого срока имеет значение, так как непередача имущества арендатору влечет за собой право арендатора требовать возмещения убытков и передачи вещи либо требовать расторжения договора и также возмещения убытков.

При несоответствии переданного имущества условиям договора арендодатель обязан по выбору арендатора либо безвозмездно устранить недостатки, или соразмерно уменьшить арендную плату, или возместить арендатору расходы на устранение недостатков, или принять арендную плату за вычетом расходов по устранению недостатков.

Арендодатель по требованию арендатора должен заменить несоответствующее имущество соответствующим.

При наличии обременения в виде залога или сервитутов арендодатель обязан предупредить об этом арендатора.

При нарушении этого условия арендатор имеет право требовать либо уменьшения арендной платы, либо расторжения договора и возмещения убытков.

Договор аренды является возмездным.

Основное обязательство — выплата арендной платы.

Если стороны не определили порядок, условия и сроки внесения арендной платы, то действуют правила о том, что стороны имели в виду порядок, условия и сроки арендной платы, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Виды арендной платы:

  • Платежи в твердой сумме, вносимой периодически или единовременно.
  • Установление доли от результатов хозяйственной деятельности арендатора.
  • Представление арендодателю определенных услуг.
  • Передача арендатором арендодателю в собственность или в аренду обусловленного имущества.
  • Возложение на арендатора затрат на улучшение арендуемого имущества.

Размер арендной платы может быть изменен по соглашению сторон, но не чаше одного раза в год.

Имущество должно использоваться арендатором согласно условиям договора и в соответствии с назначением имущества.

Субаренда — договор аренды уже арендуемого имущества, заключенного арендатором с третьим лицом, который может быть заключен лишь с согласия арендодателя.

От субаренды отличается перенаем — передача прав и обязанностей со стороны арендатора другому лицу. При этом происходит перемена лица арендатора с согласия арендодателя.

Содержание арендуемого имущества

На арендатора возлагается обязанность поддерживать имущество в исправном состоянии, производить текущий ремонт и нести бремя расходов по его содержанию. На арендодателя возлагается обязанность производить капитальный ремонт. Если капитальный ремонт произведен арендатором. то он вправе требовать возмещения понесенных расходов.

Договор аренды является обременением, т.е. перемена собственника имущества не является основанием для расторжения или изменения договора аренды.

Арендатор имеет право на предъявление виндикационного иска, втом числе и к собственнику имущества.

Предполагается преимущественное право арендатора, который надлежащим образом исполнял свои обязанности, при этом бремя доказывания иного лежит на арендодателе (при предъявлении виндикационного иска).

Арендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Преимущественное право действует, если до истечения срока договора арендатор письменно уведомил арендодателя о желании продлить договор. Если арендодатель отказался от заключения договора на новый срок и вместе с тем подписал договор аренды с другим лицом, то арендатор вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей и возмещения убытков в связи с отказом возобновить договор.

Допускается вариант продления срока договора на неопределенный срок по факту того, что арендатор продолжает владеть и пользоваться имуществом после истечения срока договора, а арендодатель против этого не возражает.

В данном случае договор считается продленным на неопределенный срок и каждая из сторон может требовать расторжения такого договора, предупредив контрагента не менее чем за 3 месяца (для недвижимого имущества).

Возврат имущества

Арендатор обязан, по общему правилу, возвратить арендуемое имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Если имущество не возвращено в срок, то арендатор обязан заплатить арендную плату за все время просрочки, даже если он не пользовался имуществом.

Судьба улучшений, произведенных арендатором

Улучшения подразделяются на отделимые и неотделимые.

Отделимые являются собственностью арендатора, неотделимые являются собственностью арендодателя. Законом или договором может быть установлено, что арендуемое имущество переходит в собственность арендатора при условии внесения им всей покупной иены, обусловленной договором.

Неотделимые становятся собственностью арендодателя, но арендатор имеет право на возмещение ему стоимости этих улучшений, независимо от разрешения на такие улучшения со стороны арендодателя (ст. 662 ГК РФ). Но арендодатель может быть освобожден судом от уплаты, если докажет, что стоимость улучшений несоразмерна улучшению качества и эксплуатационных свойств самого имущества и что при этих улучшениях были нарушены принципы добросовестности и разумности.

Основания прекращения договора аренды:

  • исполнение договора:
  • ликвидация юридического лица в случае, если оно является арендатором или арендодателем (ст. 419 ГК РФ), смерть же гражданина — участника договора аренды не прекращает договора: права и обязанности умершего переходят к наследнику;
  • соглашение сторон о расторжении договора;
  • исковое требование в суд одной из сторон (договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае существенного нарушения другой стороной условий договора).
к содержанию ↑

Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды относится к числу классических договорных институтов, известных гражданскому праву еще со времен римского права. В римском праве он рассматривался как один из видов договора найма. Римское право признавало три вида найма:

  • наем вещей (locatioconductio rei);
  • наем услуг (locatioconductio operarum);
  • наем работ, или подряд (locatioconductio opens).

Прототипом современного договора аренды в римском праве являлся договор найма вещей. В российском дореволюционном гражданском законодательстве имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставить другой стороне свою вещь за определенное вознаграждение. При этом, как отмечал Г. Ф. Шершеневич, российскому законодательству было чуждо различие между пользованием вещью и извлечением из нее плодов, как это принято в германском праве, чуждо различие между наймом долгов и движимостей, наймом земель и скота, как это принято во французском праве.

В последующий период отечественное гражданское законодательство также оперировало понятием «имущественный наем», а термин «аренда» использовался в основном для передачи в хозяйственную эксплуатацию государственных предприятий.

Благодаря договору аренды собственник или другое уполномоченное им лицо имеет возможность удовлетворять свои интересы, передавая имущество во временное пользование или предоставляя право пользования, без передачи имущества, получая за это арендную плату, другое лицо приобретает возможность пользоваться чужим имуществом и тем самым удовлетворяет свои имущественные интересы, получая право собственности на плоды, продукцию и доходы. Последнее способствует возникновению новых собственников.

Легальное определение договора аренды закреплено в ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования имущества, в соответствии с договором являются его собственностью.

Признаки договора аренды

В ГК РФ договору аренды посвящена гл. 34. Помимо общих положений о договоре аренды, которые применяются к различным видам этого договора и видам сдаваемого в аренду имущества, она содержит нормы, регулирующие отдельные виды арендных отношений.

Данному договору присущи следующие специфические признаки.

Во-первых, договор аренды относится к договорам на передачу имущества во владение и пользование или только в пользование и тем самым порождает обязательства по передаче имущества в пользование наряду с другими видами договоров, ссудой, наймом.

Во-вторых, арендатор по договору приобретает статус титульного владельца, и это предоставляет ему право применять вещно-правовые способы защиты.

В-третьих, право аренды характеризуется правом следования. Переход права собственности или иного ограниченного права на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. На наш взгляд, отнесение права аренды к отдельному виду ограниченных вещных прав является необоснованным. Данные признаки, присущие вещным правам, предоставлены арендатору для укрепления его права аренды, возникающей на основании договора.

В-четвертых, выделение отдельных видов договора аренды произведено в ГК в зависимости от вида сдаваемого в аренду имущества (за исключением проката, фрахтования на время, лизинга).

Договор аренды — консенсуальный, возмездный, взаимный, двусторонний.

Сдача имущества в аренду является одним из проявлений правомочий собственника по распоряжению принадлежащим ему имуществом. Правомочия владения и пользования передаются собственником арендатору.

Стороны договора аренды

Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор. Арендодателями могут быть собственники, а также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). К последним относятся лица, обладающие правомочиями по распоряжению государственным и муниципальным имуществом. Если государственное или муниципальное имущество закреплено за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, то арендодателями такого имущества могут быть сами эти предприятия с соблюдением требований ст. 294-297 ГК РФ.

По действующему законодательству единственным существенным условием договора аренды в силу требования закона является предмет аренды. Согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор считается незаключенным. Это условие в первую очередь касается объекта договора аренды. В соответствии с п. 1 ст. 607 в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования. Предметом договора аренды является индивидуально-определенные, непотребляемые вещи, это может быть как движимое, так и недвижимое имущество.

Срок в договоре аренды определяется но соглашению сторон, если он не определен, то договор считается заключенным на условиях неопределенности срока (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Правовые последствия заключения договора на таких условиях заключаются в том, что каждая из сторон получает право отказаться от его исполнения в одностороннем порядке в любое время, предупредив о своем намерении другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимости — за три месяца.

Форма договора аренды

Требования к форме договора сводятся к тому, что если договор заключается на срок более одного года, а также если одной из сторон выступает юридическое лицо, то независимо от срока договор должен быть заключен в письменной форме. Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества требует государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Особым образом регулируется форма договора аренды, предусматривающего переход права собственности на арендуемое имущество к арендатору. Выкуп как одно из условий такой сделки предусмотрен в ст. 624 ГК РФ. Такие договоры должны заключаться в форме, предусмотренной для договора купли-продажи соответствующего имущества. Переход права собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации, а при аренде с нравом выкупа предприятия государственной регистрации подлежит и договор. Форма договора аренды движимого имущества с условием выкупа может заключаться в любой форме, предусмотренной для совершения сделки, так как в гл. 30 ГК РФ отсутствуют специальные правила, регулирующие форму договора купли-продажи движимого имущества.

Арендная плата

Цена (арендная плата) является важным элементом данного договора. Согласно п. 1 ст. 614 ГК РФ порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором. Существенным условием арендная плата является лишь для договоров аренды зданий и сооружений, предприятий, а также природных объектов — при передаче в аренду этих видов недвижимого имущества согласование арендной платы обязательно. Если же арендная плата не установлена в договоре, то применяется правило, аналогичное предусмотренному п. 3 ст. 424 Г К РФ, — вносится арендная плата, равная плате при аренде аналогичного имущества в сравнимых обстоятельствах.

Арендная плата может быть изменена и уменьшена. Стороны могут изменять размер арендной платы в сроки, установленные договором, но не чаще одного раза в год. Данное правило во многом способствует договорной дисциплине, так как у арендатора часто возникает желание увеличить арендные платежи, невзирая на недопустимость одностороннего изменения условий договорного обязательства. Арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы, если по обстоятельствам, за которые он не несет ответственность, существенно ухудшились условия пользования имуществом либо ухудшилось его качество (п. 4. ст. 614 ГК РФ). Уменьшение арендной платы должно быть соразмерным снижению потребительских свойств объекта аренды предусмотренных договором.

к содержанию ↑

Содержание и исполнение договора аренды

Основной обязанностью арендодателя является передача имущества арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Имущество должно быть передано арендатору со всеми принадлежностями и относящимися к нему документами, если иное не предусмотрено договором, в срок, установленный договором, а в случае, если такой срок не указан, в разумный срок. При невыполнении этой обязанности арендодателем арендатор вправе истребовать арендованное имущество в соответствии со ст. 398 ГК РФ и потребовать возмещения убытков, причиненных задержкой исполнения, либо расторжения договора и возмещения убытков, причиненных неисполнением данного обязательства.

Имущество, передаваемое в аренду, должно соответствовать условиям договора и назначению самого имущества. Арендодатель несет ответственность за недостатки, которые препятствуют использованию имущества как полностью, так и частично. Вместе с тем арендодатель не отвечает за недостатки, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были ранее известны ему, а также за недостатки, которые арендатор должен был обнаружить во время осмотра арендуемого имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества. Во всех остальных случаях ответственность за недостатки сданного имущества в аренду возлагается на арендодателя.

Арендатор в свою очередь, обнаружив недостатки, может потребовать по своему выбору:

  • безвозмездного устранения недостатков имущества;
  • соразмерного уменьшения арендной платы;
  • возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;
  • досрочного расторжения договора.

Кроме того, арендатор вправе удержать сумму понесенных им расходов на устранение недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя.

Арендодатель может избежать этих негативных последствий, если после получения уведомления от арендатора без промедления заменит предоставленное арендатору имущество на другое аналогичное надлежащего качества либо безвозмездно устранит недостатки имущества.

Передавая имущество в аренду, арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на него. Закон не содержит исчерпывающего перечня прав, о которых арендатор должен извещать арендодателя. По смыслу закона, предупреждать необходимо не только о вещных, но и обязательственных правах третьих лиц.

Арендодатель обязан за свой счет производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Под капитальным ремонтом понимается такое восстановление основных частей арендованного имущества, без которого его нельзя использовать по назначению. Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором, если срок не оговорен или возникла неотложная необходимость в его проведении в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

  • произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть его в счет арендной платы;
  • потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;
  • потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Необходимо отметить, что обязанность производить капитальный ремонт носит диспозитивный характер и в соответствии с договором она может быть возложена на арендатора.

Арендодатель обязан возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с его согласия и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Арендатор имеет право на возмещение своих затрат на неотделимые улучшения имущества при наличии следующих условий:

  • согласия арендодателя на производство улучшений (оно может быть оговорено в самом договоре либо получено в письменной форме);
  • улучшения должны быть произведены за счет средств арендатора. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя (п. 4 ст. 623 ГК РФ). Отделимые улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. После окончания договора аренды отделимые улучшения могут быть оставлены арендатором за собой.

Учитывая двустороннеобязываюший характер договора аренды, арендатор обязан выполнить следующие обязанности: надлежащим образом пользоваться имуществом, вносить арендную плату и после окончания срока действия договора вернуть арендованное имущество.

Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, если условия пользования не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ). Пользование как правомочие в договоре аренды является одним из понятий, определяющих его правовую природу, и соответственно законодатель этому уделял и уделяет особое внимание. Без пользования нет и надлежащего исполнения данного договорного обязательства. В этой связи в случае нарушения установленного порядка пользования имуществом арендодатель может потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Пользуясь имуществом, арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616).

Право пользования арендованным имуществом может быть передано другим лицам в определенных пределах и правовых формах, при этом данное право может быть осуществлено арендатором лишь с согласия арендодателя. К числу этих прав законодатель относит: право передавать имущество в субаренду (поднаем); передавать свои права и обязанности по договору другому лицу (перенаем); предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование; отдавать арендные права в залог; вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ, складочный капитал хозяйственных товариществ или паевого взноса в производственный кооператив. Согласие во всех перечисленных ситуациях необходимо для того, чтобы в результате осуществления этих прав арендатором арендодатель не утратил права собственности на арендуемое имущество.

Не менее важной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование арендованным имуществом. Как указывалось выше, арендная плата, порядок, условия и сроки ее внесения определяются договором аренды.

Если в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, условия пользования имуществом или его состояние существенно ухудшились, арендатор вправе потребовать уменьшения арендной платы (п. 4 ст. 614 ГК РФ). В случае существенного нарушения сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать досрочного внесения арендной платы в срок, установленный арендодателем. При этом арендодатель не может требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Арендатор обязан вернуть арендодателю арендованное имущество при прекращении договора. Договор прекращается по истечении срока аренды либо в связи с его досрочным расторжением по соглашению сторон или решению суда.

Как и в других обязательствах, основанием прекращения арендного обязательства является истечение срока действия договора, однако, если арендатор продолжает пользоваться арендованным имуществом за пределами срока и арендодатель против этого не возражает, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Досрочное прекращение обязательства возможно при расторжении договора аренды. В ст. 619 ГК РФ перечислены следующие основания, позволяющие арендодателю требовать расторжения договора: использование имущества не по назначению, существенные нарушения условий договора; значительное ухудшение арендатором арендованного имущества; несвоевременное внесение арендной платы (более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа); невыполнение обязанности по проведению капитального ремонта арендованного имущества. Стороны могут предусмотреть и иные основания расторжения договора. Применяя указанные положения, следует помнить, что они являются специальными основаниями расторжения договора аренды.

Согласно п. 2 ст. 450 существенным признается нарушение обязательства одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной мере лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Договор аренды может быть расторгнут и по требованию арендатора, основания для расторжения по его воле указаны в ст. 620 ГК РФ. Досрочное расторжение возможно в следующих случаях: непредоставление имущества в пользование арендатору либо создание препятствий в пользовании в соответствии с условиями договора или назначением имущества; выявление в имуществе недостатков, препятствующих пользованию данным имуществом арендатором, за которые арендодатель несет ответственность; неосуществление арендодателем в установленный срок капитального ремонта, если данная обязанность возложена на него; непригодность имущества для использования в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает.

Прежде чем требовать расторжения договора, арендодатель обязан письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Арендатор в силу общих положений, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ, должен предварительно направить арендодателю предложение расторгнуть договор и может предъявить иск в суд лишь после получения отказа либо в случае неполучения ответа в установленный срок.

Таким образом, договор аренды может быть прекращен:

  • по соглашению сторон (п. 1 ст. 450);
  • по требованию одной из сторон (ст. 619, 620);
  • посредством одностороннего отказа от договора (ст. 621).

Еще одним основанием досрочного прекращения договора аренды является выкуп арендованного имущества в случаях, когда на основании п. 1 ст. 624 ГК РФ такое право предусмотрено законом или договором. Выкуп имущества возможен как по истечении срока аренды, так и до его окончания, если внесена вся сумма, предусмотренная договором.

>

Следующая
СтатьиДоговор поставки

Добавить комментарий

Adblock
detector